امروزه به دلیل افزایش جمعیت، تمامی کشورها به‌ویژه ایران نیازمند واحدهای آپارتمانی بسیاری جهت سکونت مردم و شهروندان هستند. یکی از بهترین راهکارها برای افزایش تعداد مسکن انعقاد نمونه قرارداد مدیریت اجرایی و مشارکت در ساخت و احداث آپارتمان است.
این قرارداد که در زمره قراردادهای مشارکت قرار می‌گیرد. همچنین دارای نکات و ظرافت‌های حقوقی بسیاری است که توجه به آن در زمان انعقاد حائز اهمیت است.
در این مطلب علاوه‌بر معرفی قرارداد مشارکت مدنی، نکات قرارداد مشارکت در احداث آپارتمان را بیان خواهیم کرد.
قرارداد مشارکت مدنی
در قانون مدنی: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.»
با توجه به ماده فوق منظور از مشارکت مدنی آنست که چند نفر از اشخاص به منظور کسب سود و منفعت سهم‌الشرکه اعم از نقدی و غیرنقدی را به عنوان سرمایه در کنار یکدیگر قرار داده و بر مبنای مجوز حاصله از ماده ۱۰ قانون مدنی قرارداد شراکت منعقد نمایند.
این همکاری و شراکت بایستی برای مدت و دوره‌ای معین انجام گیرد.
ضمناً موضوع قرارداد شراکت در هر بخشی اعم از بارزگانی، خدماتی، ساختمانی می‌تواند باشد.
با این توضیح قابل استباط است که قرارداد مشارکت احداث آپارتمان نیز در زمره قراردادهای مشارکت قرار می‌گیرد.
نمونه قرارداد مدیریت اجرایی
در نمونه قرارداد مدیریت اجرایی برای تنظیم قرارداد باید مواردی را به‌عنوان بندهای قراردادی در نظر بگیرید که عبارت‌اند از:
- طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- آورده‌های دو طرف
- نسبت سهم الشرکه طرفین
- مدت قرارداد
- شرایط قرارداد
- تعهدات طرفین و ضمانت عدم اجرای آنها
- حق الزحمه مشاور املاک
- فسخ قرارداد
- نسخ قرارداد
نکات نمونه قرارداد مدیریت اجرایی
۱. حتماً در نمونه قرارداد مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان درج کنید که در صورت احداث آپارتمان طرف مقابل ملزم به انتقال واحدها و تنظیم سند رسمی است.
۲. توجه داشته باشید که طبق عرف موجود، بیمه کردن کارگران ساختمانی بر عهده سازنده است. فلذا در قرارداد ذکر نمایید که سازنده تکلیف به بیمه کردن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی دارد.
۳. در قرارداد احداث آپارتمان بخشی را به تعیین و مشخص کردن هزینه‌های اجرایی پروژه همانند هزینه پروانه ساخت و شهرداری و غیره اختصاص دهید و صراحتاً سهم هر یک از شرکا را مشخص کنید.
۴. این امکان وجود دارد که در قرارداد مشارکت برای احداث آپارتمان حسب تراضی شرکا درج شود که فروش یا پیشفروش سهم الشرکه از سوی شریک با توافق طرف مقابل و قبل از افراز سهم الشرکه امکان‌پذیر باشد.
۵. توصیه می‌شود برای جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی در فرض فورس ماژور در قرارداد مسئولیت‌های شرکا را پیش‌بینی کنید. مثلا صورتی‌که در اثر حوادث قهری (اعم از سیل، زلزله، طوفان و …) ادامه کار برای شریک غیر ممکن شود یا در رویه اجرای طرح اختلال قانونی ایجاد شود. تاخیرات بوجود آمده ناشی از این حوادث، مجاز شمرده می‌شود و هیچ یک از دو طرف در مقابل خسارت‌هایی که از این جهت به طرف دیگر وارد می‌شود مسئولیتی نخواهد داشت.
۶. همانند تمامی قراردادهای مشارکت، بخشی را به مبحث شیوه‌های حل و فصل اختلاف اختصاص دهید. زیرا ممکن است اختلافاتی در فرآیند اجرای پروژه ایجاد شود و رجوع به مراجع حل اختلاف مانند داوری یا حکم می‌تواند راهگشا باشد.
۷. حتماً برای تعیین میزان مشارکت و درصد سود هر یک از شرکا موضوعات مربوط به تغییر قیمت ملک و تورم را در زمان انعقاد قرارداد مشارکت و مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان در نظر داشته باشید.
۸. حتماً به منظور اثبات حسن نیت شرکا چک یا سفته‌ای را برای ضمانت از طرفین اخذ نمایید.
۹. توجه کنید که مالک زمین باید در قرارداد متعهد شود که مورد مشارکت (کلاً، جزیأ و منفعتأ) به غیر واگذار نشده باشد. در صورت هرگونه ادعا از سوی معارضین و بروز عارضه احتمالی در آینده نیز، شخصأ آن را مرتفع و مسئولیت و خسارت ناشی از آن را به عهده خواهد گرفت.
۱۰. به منظور جلوگیری از ایجاد اختلافات ضرورت دارد تا قید شود که سازنده حق دریافت وام از هر نوع، نسبت به ملک را ندارد مگر با اطلاع و رضایت شرکا.
جمع بندی
نمونه قرارداد مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان از جمله قراردادهای مشارکت در ساخت است.
قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل افزایش جمعیت و نیاز بالای مسکن مورد اقبال سازندگان و سرمایه گذاران قرار گرفته است که به دلیل حساسیت بالا باید به‌صورت دقیق تنظیم شود تا ریسک‌های موجود را به حداقل برساند.
به همین دلیل توصیه می‌شود در صورتی که قصد تنظیم این قرارداد را دارید، در این زمینه از کارشناسان حقوقی و قراردادی کمک بگیرید.
سوالات متداول
آیا در قرارداد مشارکت احداث آپارتمان امکان پیشفروش واحدها وجود دارد؟
بله در صورت توافق امکان پیشفروش واحدها قبل از افراز وجود دارد.
بیمه کردن کارگران در قرارداد مشارکت ساخت به عهده چه کسی است؟
این مورد یکی از الزاماتی است که سازنده باید رعایت کند.
