ابطال سند رسمی ملک وقفی یکی از مسائل مهمی است که این روزها در دادگاه‌ها مطرح می‌شود. این موضوع مسائل حقوقی متعددی را در خود جای داده‌است که در ادامه این مسائل را بررسی می‌کنیم.
سند رسمی چیست؟
مطمئنا حداقل یک بار نام سند رسمی را شنیده‌اید. اگر بخواهیم تعریفی حقوقی از سند رسمی ارائه دهیم باید بگوییم که سند رسمی، سندی است که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. (ماده ۱۲۸۷ ق.م)
بنابراین سندی که طبق این ماده به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتوا و امضاء مندرج در آن معتبر است.
در اینجا بحث درمورد اسناد رسمی ملک یا اموال غیرمنقول می‌باشد که در ماده‌ی ۲۲ قانون ثبت به اصالت سند رسمی مربوط به آن ملک اشاره می‌کند.
طبق این ماده همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا این‌که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
- حالا که می‌دانیم سند رسمی و خصوصا سند رسمی مالکیت یک ملک اصالت دارد، سوال اصلی این است که
آیا می‌توانیم ابطال سند رسمی یک ملک را ادعا کنیم؟
اصولا ادعای ابطال سند در ضمن دعوای ابطال معامله مطرح می‌شود چون سند رسمی معمولا برای اثبات وقوع یک معامله تنظیم می‌شود.
دعوای ابطال سند به این دلیل که تشریفات تنظیم سند یا شرایط صحت سند رعایت نشده یا سند دیگری علیه آن ارائه شده مطرح می‌شود.
بنابراین، با وجود اصالت سند رسمی می‌توان ابطال آن را طبق شرایطی درخواست کرد، همان گونه که در قانون هم پیش‌بینی شده است.
بر همین اساس، امکان ادعای ابطال سند رسمی بر اساس مبنای موقوفه بودن ملک با “ماده واحده‌ی قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ هیات وزیران” که بر ماده‌ی ۲۲ قانون ثبت اسناد استثنا وارد می‌کند، وجود دارد.
این ماده واحده در این مورد بیان می‌کند که از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به گونه‌ای دیگر به مالکیت دیگری درآمده‌اند به حالت وقفی خود برمی‌گردند و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط می شود.
طبق این قانون شرط ابطال سند رسمی مربوط به ملک، فروش یا مالکیت غیرشرعی آن است. بنابراین کسی که ادعای ابطال سند رسمی بر مبنای وقفی بودن ملکی را دارد باید اثبات کند این ملک بدون مجوز شرعی به مالکیت دیگری درآمده است. علاوه‌بر این، دادگاه باید طبق همین قانون خاص به اصل وقفیت یا مالکیت ملک رسیدگی کند و نیازی به طرح دعوای مستقل و همین‌طور اثبات وقفیت ملک نیست.
بند ۴ ماده ۱ آیین‌نامه‌ی اجرایی این قانون مجوز شرعی را این گونه تعریف می‌کند: «گواهی که بر اساس ضوابط شرع مقدس اسلام در مورد تبدیل با حسن و فروش اموال موقوفه که توسط مجتهد جامع‌الشرایط صادر شده یا بشود.ِ» بنابراین، اگر ملک موقوفی بدون داشتن گواهی صادره توسط مجتهد جامع‌الشرایط به فروش برسد با درخواست متولی ملک موقوفه سند مالکیت آن باطل است.
- حالا که متوجه شدیم می‌توان بر اعتبار سند رسمی ملک اعتراض کرد، فرآیند ابطال این سند رسمی مالکیت چگونه است؟
فرآیند ابطال سند رسمی ملک وقفی
اگر ملک وقف عام بوده، اداره اوقاف از طریق مراجع قضایی این ادعای ابطال را مطرح می‌کند. مرجع قضایی پس از استعلام از مراجع ثبتی و در کنار آن بررسی مدارک و مستندات از همه مهم‌تر وقف‌نامه تصمیم می‌گیرد.
اگر ملک وقف خاص بوده، ابتدا در کمیسیون ماده ۲ آئین‌نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مطرح می‌شود.
اگر کمیسیون احراز کرد که فروش با مجوز شرعی صورت گرفته و موازین شرعی در آن رعایت شده است بیع ملک وقفی را تائید می‌کند و گرنه به اداره اوقاف اطلاع می‌دهد که نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام کند.
چند نکته:
- توجه داشته باشید که فرقی نمی‌کند خریدار به وقفی بودن ملک موقوفه آگاهی داشته یا نه، بهرحال تاثیری در اجرای این قانون ندارد.
- بعد از اثبات وقفی بودن ملک سند آن ابطال می‌شود و به نام سرپرست ملک موقوفه تنظیم خواهد شد.
- شخصی که سند به نام او بوده می‌تواند به فروشنده‌ی سابق مراجعه کند.
- اگر ملک وقف عام باشد به هیچ طریقی قابلیت انتقال به شخص دیگری ندارد بنابراین طبق قانون ابطال اسناد باید سند مالکیت باطل و ملک به حالت وقفی خود برگردد.
- در دعوای ابطال سند رسمی ملک براساس وقفی بودن آن، خواهان متولی یا اداره اوقاف می‌باشد و خوانده فروشنده و خریدار هر دو می باشند.
- دعوا در دادگاه محل وقوع ملک وقفی مطرح می‌شود.
- املاک وقفی از نظر قانونی و ملکی تفاوتی با هم ندارند. تفاوت اصلی بین املاک وقفی، متولی آن است.
- پس از ابطال انتقال ملک موقوفی متولی می‌تواند با رعایت مفاد آیین‌نامه‌ی این قانون خاص و البته درنظر داشتن صلاح ملک وقفی با متصرف ملک سند اجاره تنظیم کند.
وینداد مشاور حقوقی کسب‌وکار شما
این مطلب در راستای بررسی یک مشکل حقوقی ملکی برای شما نوشته شده‌است. ما در وینداد با یک تیم حقوقی همراه کسب‌وکار شما خواهیم بود و تمام مسائل حقوقی کسب و کارتان را از تنظیم قرارداد گرفته تا ثبت شرکت و مشاوره حقوقی را پشتیبانی می‌کنیم.
