بدون اعلام به مستاجر، از دادگاه درخواست فسخ قرارداد کرده‌ام، چه می‌شود؟

فسخ قرارداد از مهم‌ترین موضوعات حوزه قراردادهای حقوقی است. برای فسخ نیاز است تا تشریفات و نکات خاصی مد نظر قرار بگیرد. در این مطلب به پرونده حقوقی مرتبط با فسخ قرا‌رداد و تحلیل رای دادگاه می‌پردازیم.

شرح پرونده

خانم حامدی به عنوان موجر یک دستگاه آپارتمان مسکونی، خانه را به مدت یکسال به آقای اقبالی اجاره داده است. پس از گذشت ۶ ماه از تاریخ اجاره، خانم حامدی متوجه شد که آقای اقبالی بر خلاف مفاد قرارداد اجاره، از واحد مسکونی به عنوان واحد تجاری استفاده می‌کند.

در این زمان خانم حامدی تصمیم گرفت تا اقدام به فسخ قرارداد کند. برای این امر طرح دعوای فسخ قر‌ارداد اجاره در دادگاه حقوقی را آغاز کرد.

خانم حامدی قصد داشت تا از دادگاه حکم فسخ قرارداد را دریافت کند. اما همه چیز مطابق انتظارات وی پیش نرفت و دادگاه اعلام کرد که فسخ قرارداد اجاره از آنجایی که به طرف مقابل، یعنی آقای اقبالی اعلام نشده است، دادگاه نمی‌تواند حکم به فسخ کند.

در ادامه نکات مهم این پرونده و رای دادگاه را بررسی می‌کنیم.

نکات مهم فسخ قرارداد

در توضیح فسخ قرارداد باید کمی درباره مبحث «خیارات» در قانون مدنی بدانیم. به طور کلی خیارات به معنای اختیارات فسخ معامله به دلایل مختلف هستند.

در واقع خیارات علل و اسبابی هستند که طرفین قرارداد می‌توانند به طور یکجانبه قرارداد را خاتمه دهند. البته استفاده از خیارات قوانین و مقررات خاصی دارد که بایستی در هر مورد و پیش از استفاده از آنها، به آن توجه کرد.

در حقوق مدنی می‌توان ۸ خیار و دلیل و شیوه فسخ قرا‌رداد مهم را یافت:

۱. خیار مجلس

خیار مجلس به حالتی گفته می‌شود که طرفین معامله اجاره خانه هنوز در جلسه تنظیم قرارداد حضور دارند و در حال نوشتن یا مذاکره بر سر نوشتن اجاره نامه خانه هستند. در این حالت اگر هر یک از طرفین به هر دلیل، مانند نداشتن پول کافی یا تمایل به حفظ خانه، قصد خاتمه معامله را داشته باشند می‌توانند فسخ قرارداد خانه را به استناد خیار مجلس انجام دهند.

۲. خیار شرط

این خیار زمانی برای فسخ قرارداد اجاره استفاده می‌شود که طرفین معامله در اجاره نامه قید کرده باشند که تا مدت مشخصی می‌توانند معامله را فسخ کنند.

در این زمان هر یک از خریدار و فروشنده می‌توانند با استفاده از خیار شرط اقدام به فسخ معامله کنند.

۳. خیار تخلف از شرط

خیار تخلف از شرط همانطور که از نامش پیداست، زمانی معنا پیدا می‌کند که خریدار یا فروشنده برای انجام کامل معامله شرطی را مشخص کرده باشند. به طور مثال اگر در مبایعه نامه زمان و مکان خاصی برای انتقال سند ذکر شده باشد اما یکی از طرفین به آن شرط توجه نکند، طرف مقابل می‌تواند به استناد تخلف از شرط به فسخ معامله خانه مبادرت ورزد.

۴. خیار غبن

یکی از رایج‌ترین خیارات قانونی در خصوص معاملات خانه و املاک، خیار غبن است. غبن به معنای ضرر و زیان در حقوق به کار می‌رود. به معنای دیگر زمانی که یکی از طرفین معامله خانه، متوجه بشود در معامله مذکور از لحاظ قیمت و ارزش مورد معامله یا مبلغ دریافت شده زیان کرده است می‌تواند فسخ قرارداد اجاره یا بیع خانه را بخواهد.

۵. خیار تدلیس

تدلیس به معنای فریبکاری در معامله است. به این معنا که یکی از طرفین معامله اقدام به فریبکاری برای انجام معامله کرده باشد.

مثلا مانند مورد این پرونده، آقای اقبالی اقدام به استفاده تجاری از واحد مسکونی کرده و است به نوعی تدلیس انجام داده است.

۶. خیار عیب

خیار عیب زمانی معنا دارد که اجاره کننده خانه متوجه عیب خانه در زمان خرید نشود و پس از انجام معامله عیوب مذکور آشکار شود. در چنین حالتی مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد خانه از خیار عیب استفاده کند.

۷. خیار تعذر تسلیم

تعذر تسلیم به حالتی گفته می‌شود که موجر بنا به دلایلی قادر نباشد مورد معامله، یعنی خانه را به مستاجر تسلیم کند. به طور مثال اگر خانه‌ی مورد نظر پیش از ارائه به مستاجر دچار خرابی بزرگی شود، موجر می‌تواند با استفاده از خیار تعذر تسلیم قرارداد را فسخ کند.

۸. خیار تاخیر

یکی از بندهای مهم قرارداد اجاره خانه، موعد پرداخت مبلغ اجاره است. اگر به هر دلیلی مستاجر اقدام به پرداخت به موقع و مطابق با قرارداد نکند، موجر می‌تواند پس از سپری شدن سه روز، اقدام به فسخ قرارداد خانه کند.

اعلام قصد فسخ به طرف دیگر قرارداد

نکته مهم دیگر در خصوص این رای این است که به حکم قاضی، فسخ قر‌ارداد تنها در صورتی ممکن است که هر یک از طرفین قرارداد که مایل به فسخ هستند، طرف دیگر را از این تصمیم باخبر کنند. این اطلاع می‌تواند در قالب یک اظهارنامه یا یک سند کتبی یا حتی شفاهی باشد و معمولا در قراردادها قید می‌شود باید لااقل دو هفته قبل از فسخ صورت بگیرد.

همانطور که گفته شد اگر این شرط رعایت نشود، دادگاه رای به رد دعوای فسخ قرارداد خواهد داد وخواهان را ملزم به طی مرحله اعلام فسخ به طرف دیگر قرارداد می‌کند.

خدمات حقوقی وینداد

در این مطلب سعی شد تا ضمن بررسی پرونده خانم حامدی و آقای اقبالی، مهم‌ترین نکات مرتبط با فسخ قرار‌داد اجاره بررسی شود.

شما می‌توانید برای پیگیری پروند‌ه‌های فسخ قرارداد و سایر امور مرتبط با دعاوی حقوقی، به دعاوی تخصصی وینداد اعتماد داشته باشید.