ماهیت وکالت بلاعزل برای انتقال ملک چگونه تشخیص داده می­‌شود؟

ماجرای یک پرونده: ماجرای وکالت بلاعزل برای انتقال ملک

در پرونده­ای به شماره دادنامه قطعی 9309970223500184 به تاریخ19/03/1393 دادگاه به صراحت بیان کرد که تنظیم وکالت نامه بلاعزل و تحویل اسناد مالکیت به وکیل را به منزله انتقال مورد وکالت تلقی می نماید.

در این نوشته به بررسی ابعاد این رای می­پردازیم.

منظور از وکالت بلاعزل چیست؟

قانون گذار در ماده ۶۷۹ قانون مدنی به موضوع وکالت بلاعزل اشاره کرده است؛ به موجب ماده مذکور موکل هر وقت که بخواهد می‌تواند وکیل را عزل کند مگر این که وکالت وکیل یا عدم عزل وی در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.

به عنوان مثال در ضمن عقد ازدواج که عقدی لازم است زوج به زوجه وکالت در طلاق می‌دهد لذا نمی‌تواند وکالت خود را پس بگیرد.
البته اسقاط حق عزل تا جایی معتبر است که خلاف نظم عمومی نباشد بنابراین در وکالت عام که ناظر به تمام امور موکل باشد اسقاط حق عزل موکل به طور دائمی باطل است، زیرا اعطای چنین وکالتی با شخصیت و آزادی موکل تعارض دارد و خلاف نظم عمومی است مگر اینکه مقید به مهلت شده باشد.

ماهیت وکالت بلاعزل

درج عقد وکالت در ضمن یک عقد لازم و تبدیل شدن آن به وکالت بلاعزل ماهیت آن را تغییر نمی‌دهد و عقد وکالت همچنان یک عقد جایز است و با فوت یا جنون هر یک از طرفین مرتفع می‌شود و از این جهت فرقی بین وکالت مطلق و وکالت بلاعزل وجود ندارد بلکه در این نوع وکالت صرفا موکل حق عزل وکیل را در مدت محدود یا نامحدود از خود ساقط نموده یا حق استعفای وکیل از وی سلب می‌گردد.

موانع وکالت بلاعزل

وکالت بلاعزل در امور جزئی داده می‌شود نه کلی، زیرا اعطای وکالت بلاعزل در تمام امور و به طور دائمی با شخصیت و آزادی موکل تعارض دارد مگر اینکه چنین وکالتی مقید به زمان شده باشد.

اشخاص در پاره‌ای از موارد، به‌گونه‌ای که امروز نیز رایج است، قصد ایجاد یک رابطه پایدار (وکالت) و غیرقابل فسخ حتی گاهی غیرقابل انفساخ را دارند و بدین منظور به وکالت بلاعزل روی می‌آورند و از آن استقبال می‌کنند.

به ظاهر وکالت بلاعزل وکالتی است که موکل حق عزل، و وکیل حق استعفا ندارد اما این اصطلاح در میان مردم و عرف دفاتر اسناد رسمی هنگامی به کار می‌رود که موکل علاوه بر نداشتن حق عزل، حق انجام مورد وکالت را نیز از دست می‌دهد.

واقعیت این است که باید قصد طرفین و تراضی آن‌ها را جستجو کرد و نیز اینکه چگونه توافق کرده‌اند. ماده 679 قانون مدنی مقرر می‌دارد که موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.

با اینکه ظاهر این ماده و عنوان وکالت بلاعزل که در میان مردم رایج است، به اسقاط و از بین رفتن حق عزل موکل انصراف دارد اما نباید به این ظاهر اعتماد کرد بلکه مفاد این ماده اختصاص به موکل ندارد و درباره استعفای وکیل نیز اجرا می‌شود.

 انگیزه‌های توسل به وکالت بلاعزل و وکالت بدون استعفا

علت اصلی توسل به وکالت بلاعزل، ایجاد یک رابطه پایدار و غیرقابل فسخ از جانب موکل و وکیل است مثلاً شخصی ملکی می‌خرد اما به دلایلی نمی‌تواند سند رسمی تنظیم کند و ناگزیر وکیل بلاعزل فروشنده می‌شود تا پس از رفع موانع و فراهم شدن مقدمات ثبت به وکالت از فروشنده نسبت به انتقال قطعی و رسمی ملک به نام خود اقدام کند یا چنانکه دیدیم، زنی با استفاده از شرط ضمن عقد ازدواج، وکیل زوج می‌شود تا در صورت لزوم به وکالت از زوج، خود را مطلقه کند.

وکالت بلاعزل برای انتقال ملک

وکالت بلاعزل جهت انجام تمامی امور حتی فروش ملک و سایر اموال توسط وکیل قابل تنظیم است.
به عنوان مثال اکثر مردم هنگام خرید و فروش ملک یا ماشین وکالت بلاعزل می‌دهند یعنی فروشنده پول را به طور کامل دریافت می‌کند سپس به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد تا مراحل اداری انتقال را انجام دهد و از طرف فروشنده وکیل باشد که به نام خودش سند بزند، اما غافل از اینکه وکالت بلاعزل با فوت یا جنون هر یک از طرفین فسخ می‌شود در این حالت خریدار دیگر نمی‌تواند مال خریداری شده را به نام خود سند بزند و باید تنظیم سند از طریق وراث متوفی صورت بگیرد.

قـرارداد تـابع قصـد واقعـی طـرفین اسـت؛ بنـابراین اگـر دوطرف، قراردادی منعقد نمایند و مقصود آنان عقد دیگری باشد، عمل حقوقی تابع موردی است که قصد نموده اند، هر چند عنوان دیگری برای آن انتخاب کرده باشند.

یکی از مواردی که رویـه قضایی در سالهای اخیر به طور فزایندهای با آن رو به رو شده، استفاده از پوشش وکالت به منظور انتقال مالکیت است؛ که به دلایل مختلف واقع می­‌شود. حال این سوال اساسی مطرح می‌شود، آیـا این عمل حقوقی افراد صحیح است؟

در صورت صحت، ماهیت آن چیست و چه آثاری دارد؟ در پاسخ باید گفت استفاده از قالب وکالت به منظور انتقـال مالکیـت مطلقـا صـحیح نیسـت، حتـی در مواردی که استفاده از عقد وکالت به منظور انتقال مالکیت صحیح است.

ماهیـت یکسـانی نـدارد، زیرا با توجه به شرایط معامله، ماهیت این عمل در برخی از موارد بیع به همراه وکالت و در مواردی دیگر اماره­ای بر وقوع سـابق اسـت کـه تفـاوت ایـن دو ماهیـت در زمـان انتقـال مالکیـت جلوه گر می­‌شود.

اما در هر دو مورد، عقد وکالت با جنون، فوت و سفه منفسخ می­‌شود درحالیکه حق مالکیت وکیل بر مال، پا برجا می­ماند.

^{وکالتنامه بلاعزل در مقام انتقال یا بیع}

افراد جامعه در رویه معاملاتی، برای انجام قراردادهای خود، صرفاً از قالـب هـای پـیش بینـی شده قانونی استفاده نمی­کنند. بسیار دیده شده است که افراد، بنا به دلایل مختلفی، چـون فقـدان کــارایی مناســب قالــب هــای ســنتی، عــدم اطــلاع مناســب از قــانون و یــا بــه دلیــل دور زدن محدودیتهای قانونی، معاملات خود را به وسیله نهـاد حقـوقی پـیش بینـی شـده موجـود انجـام نمی­دهند و از قالب­های دیگری استفاده می­کنند.

در مواردی که قالـب هـای سـنتی پاسـخ گـوی نیازهای جامعه نباشد، افراد می­توانند بر مبنای ماده­ 10 قانون مدنی قرارداد نامعین منعقد کننـد.

اما در مواردی که طرفین به جهت حذف تشریفات و یا دور زدن محدودیت­‌های قـانونی، قالـب حقوقی دیگری را انتخاب می­‌نماینـد، نمـی‌تـوان تنهـا بـا تکیـه بـر ظـاهر انتخـاب شـده، اهـداف قانونگذار را در وضع آن مقرره نادیده گرفت.

برای مثال، در فروش املاك ثبت شده یا فروش خودرو و یا اموالی که به نحوی از انحاء از یک مزیت قانونی استفاده کـرده انـد (بـه عنـوان مثـال تخفیف­های مالیاتی)، قانون‌گذار شرایط و تشریفاتی را جهت انتقال آنها پیش بینی کـرده اسـت که این موارد ممکن است، ناظر برانجام اقداماتی جهت انتقال و یا حتـی عـدم توانـایی انتقـال تـا مدت معینی باشد.

بسیار دیده شده که مردم در رویه معاملاتی بیان می دارند: «وکالتی فـروختم ». قطعا منظور افراد عامه از این جمله، چیزی ورای وکالت در فروش است که در قانون پیش بینـی شده است؛ زیرا در قانون، این امکان پیش بینی شده که فردی به وکالت از دیگری، مـال وی را بفروشد، نه آن که مالکیت مال خود را به وسیله­ی وکالت به دیگری انتقال دهد.

در واقع، آنـان از وکالت به عنوان پوششی برای عمل خود استفاده کرده و در نهان بیع را قصد کرده­اند. بـدیهی است این موضوع، باعث ایجاد مشکلاتی در رویه عملـی شـده اسـت؛ زیـرا عقـد وکالـت بـرای نیابت و اعطای نمایندگی و عقد بیع برای انتقال مالکیت در نظر گرفته شده و آثار این دو نیـز بـا هم متفاوت می باشد.

سخن پایانی

ما در این نوشتار به بررسی وکالت بلاعزل برای انتقال ملک پرداختیم و مشاهده کردیم طبق نظر اکثریت وکالت بلاعزل و تحویل اسناد مالکیت به وکیل را به منزله انتقال مورد وکالت است.

با توجه به گستره پرونده­‌ها در این زمینه ضرروری است تا با متخصصان حوزه مخصوص آن مشورت کنید. مشاوران حقوقی وینداد آماده پاسخ­گویی به سوالات شما هستند.