تنظیم قرارداد اجاره، به‌عنوان یک سند رسمی، حقوق و تعهدات طرفین معامله یعنی موجر و مستأجر را در طول مدت اجاره مشخص می‌کند. اهمیت این سند در معاملات ملکی بر هیچ‌کس پوشیده نیست. یک قرارداد، جامع و دقیق از بروز اختلافات و سوءتفاهم‌های احتمالی جلوگیری و به ایجاد یک رابطه پایدار و شفاف بین موجر و مستأجر کمک می‌کند. در این مقاله، قصد داریم به صورت جامع و گام به گام، به بررسی نکات کلیدی و مراحل ضروری تنظیم قرارداد اجاره املاک اعم از اجاره خانه و اجاره مغازه بپردازیم. با ما همراه باشید تا با رعایت این نکات، بتوانید یک قرارداد اجاره محکم و قابل اطمینان تنظیم کنید. توجه داشته باشید که در حال حاضر تمامی قراردادهای اجاره املاک باید دارای کد رهگیری باشند و تنظیم قرارداد اجاره دستی شما را با ریسک‌های زیادی مواجه می‌کند. در ادامه ضمن توضیح قرارداد اجاره دستی، نحوه تنظیم قرارداد اجاره با کد رهیگیری را نیز بیان می‌کنیم.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره خانه و بندهای آن
تنظیم قرارداد در موضوعات مختلف شرایطی دارد که باید بهصورت کامل آن‌ها را رعایت کنید. برای مثال تنظیم قرارداد اجاره ملک، شامل نگارش دقیق مشخصات طرفین، مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها، شرایط پرداخت، تعهدات موجر و مستاجر، شرایط فسخ قرارداد و قوانین حاکم بر آن است که به شفافیت حقوقی و جلوگیری از اختلافات کمک می‌کند.
اطلاعات ضروری موجر و مستاجر
اولین مسئله در تنظیم قرارداد اجاره، درج اطلاعات دقیق و کامل طرفین قرارداد است. مشخصات موجر و مستأجر شامل نام و نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی دقیق محل سکونت و کار و اطلاعات تماس (شماره تلفن و در صورت لزوم ایمیل) است. این اطلاعات علاوه بر معرفی هویت طرفین، امکان ارتباط سریع و پیگیری حقوقی را در صورت بروز اختلافات یا نیاز به ارتباط بیشتر فراهم می‌کند.
نکته‌ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که موجر و مستاجر ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشند. اگر هر یک از طرفین قرارداد، شخص حقیقی باشد باید نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، آدرس، شماره تماس، کد ملی و سایر اطلاعات هویتی مربوطه در متن قرارداد نوشته شود.
از سویی دیگر اگر یکی از طرفین قرارداد اجاره آپارتمان، شخص حقوقی باشد، باید نام کامل شخص حقوقی، شماره ثبت، کد اقتصادی، آدرس، شماره تلفن و مشخصات کامل نماینده شخص حقوقی که یک شخص حقیقی است در قرارداد درج گردد.
جزئیات ملک مورد اجاره
در تنظیم قرارداد اجاره، ارائه جزئیات دقیق ملک مورد اجاره یکی از بخش‌های مهم است. این جزئیات شامل آدرس دقیق ملک، مشخصات فیزیکی آن نظیر متراژ، تعداد اتاق‌ها و امکانات موجود مانند سیستم گرمایش و سرمایش، پارکینگ، انباری یا آسانسور است. علاوه بر این، وضعیت حقوقی ملک از جمله مالکیت قانونی ملک و صحت مستندات مانند سند مالکیت یا مدارک نمایندگی قانونی موجر باید به‌طور کامل بررسی و در قرارداد ذکر شود. این اطلاعات موجب شفافیت بیشتر می‌شود و اطمینان طرفین را نسبت به صحت و امنیت قرارداد افزایش می‌دهد.
قرارداد اجاره برای موضوعات مختلفی تنظیم می‌شود که ممکن است خانه، زمین، ماشین و غیره باشد. یکی از قراردادهایی که به نوعی قرارداد اجاره به شمار می‌رود، قرارداد اجاره به شرط تملیک یا قرارداد لیزینگ است.
مدت اجاره
در این بخش، تاریخ شروع و پایان اجاره ذکر می‌شود تا بازه زمانی مورد توافق میان موجر و مستاجر مشخص شود. همچنین، شرایط تمدید قرارداد، مانند نحوه اطلاعرسانی و توافق مجدد بر سر شرایط، باید تعیین شود. همچنین شرایط فسخ زودتر از موعد نیز باید بهصورت شفاف در قرارداد درج شود. این شرایط شامل مواردی مانند اطلاعرسانی قبلی، جریمه احتمالی یا دلایل موجه برای فسخ است و حقوق و تعهدات هر دو طرف در صورت بروز این شرایط مشخص می‌شود.
مهم‌ترین بند از مفاد قرارداد اجاره، بند مربوط به مدت اجاره‌نامه است. بر اساس مقررات قانون مدنی در ارتباط با قرارداد اجاره، اگر مدت زمان دقیق قرارداد اجاره خانه یا ملک در اجاره‌نامه ذکر نشود، این قرارداد باطل و فاقد آثار قانونی خواهد بود. اگر در قرارداد اجاره آپارتمان ابتدای مدت مشخص نباشد، ابتدای مدت اجاره روز انعقاد عقد اجاره خواهد بود.
در نمونه قرارداد اجاره باید مدت زمان اجاره و زمان تخلیه ملک بطور دقیق ذکر شود. اغلب موارد مستاجر بایستی ظرف مدت یک هفته از اتمام مدت قرارداد اجاره مسکونی نسبت به تخلیه ملک مورد نظر اقدام کرده و آن را تحویل دهد. در غیر این صورت با استناد به قرارداد تنظیم شده می‌توان حکم تخلیه ملک را از مراجع قانونی گرفته و نسبت به بیرون کردن مستاجر اقدام قانونی کرد.
مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
مبلغ اجاره‌بها باید به‌طور دقیق، همراه با نحوه و میزان پرداخت آن، ذکر شود. قرارداد ممکن است بهصورت ماهانه، فصلی یا سالانه باشد. تاریخ‌های مقرر برای پرداخت اجاره‌بها نیز باید در قرارداد ذکر شود تا هر دو طرف از زمان‌های پرداخت آگاه باشند. در کنار آن، مبلغ و شرایط بازپرداخت ودیعه (رهن) باید تعیین شود، از جمله میزان ودیعه و نحوه بازپرداخت آن پس از پایان قرارداد. همچنین، هزینه‌های جانبی مانند قبوض آب، برق، گاز و شارژ ساختمان باید به‌وضوح مشخص شود که آیا این هزینه‌ها بر عهده مستأجر است یا موجر و نحوه پرداخت آن‌ها چگونه خواهد بود.
به مبلغی که مستاجر باید در ازای استفاده از مال مورد اجاره به موجر بپردازد، اجاره‌بها یا مبلغ قرارداد گفته می‌شود. طرفین قرارداد اجاره آپارتمان یا سایر اموال باید پس از توافق در ارتباط با این مبلغ، اقدام به درج دقیق این مبلغ در متن قرارداد اجاره نمایند.
نحوه پرداخت مبلغ اجاره ممکن است نقد یا به صورت اقساط باشد که حتما نحوه دقیق پرداخت مبلغ اجاره را نیز در قرارداد ذکر کنید. مستاجر موظف است در زمان‌های تعیین شده اجاره‌بها را بپردازد و رسید دریافت کند.
همچنین مبلغ اجاره را نمی‌توان تا پایان مدت اجاره تغییر داد. اما در صورت تمدید قرارداد اجاره تغییر مبلغ مربوطه امکان پذیر خواهد بود.
تعهدات و وظایف طرفین
موجر موظف است ملک را به‌موقع و در شرایط مناسب به مستاجر تحویل دهد و در صورت نیاز، تعمیرات اساسی ملک را انجام دهد تا شرایط زندگی ایمن برای مستاجر فراهم شود. از طرف دیگر، مستأجر باید از ملک به‌طور صحیح و مطابق با اهداف اجاره‌ای استفاده کرده و از انجام هرگونه تخریب یا استفاده نادرست از آن خودداری کند. همچنین، مستأجر باید اجاره‌بها را به‌موقع پرداخت کند و در صورتی که نیاز به تعمیرات جزئی یا اعلام مشکلات مربوط به ملک وجود داشته باشد، به موجر اطلاعرسانی نماید تا اقدامات لازم انجام شود.
شرایط فسخ قرارداد
فسخ قرارداد اجاره ملک ممکن است به دلایل صورت می‌گیرد که یکی از این موارد، عدم رعایت تعهدات است. هر یک از موجر و مستاجر نسبت به یکدیگر تعهداتی دارند که در صورت رعایت نشدن این تعهدات، طرف مقابل میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. برای مثال، اگر موجر اجاره‌بها را در موعد مقرر نپردازد، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
حل و فصل اختلافات
مراجع صالح برای رسیدگی به اختلافات معمولاً شامل دادگاه‌های عمومی یا مراجع قضائی ویژه است که بستگی به نوع اختلاف دارد. علاوه بر این، در بسیاری از قراردادها روش‌های جایگزین حل اختلاف مانند میانجی‌گری یا داوری پیش‌بینی می‌شود. در این روش‌ها، یک شخص یا نهاد بی‌طرف به حل و فصل اختلافات می‌پردازد تا از اتلاف وقت و هزینه‌های دادگاهی جلوگیری شود. میانجی‌گری معمولا شامل گفتگوهای غیر رسمی برای رسیدن به توافق است، در حالی که داوری فرآیندی رسمی‌تر است که تصمیمات آن لازم الاجرا هستند. این روش‌ها فرآیند حل اختلافات را سریع‌تر، ارزان‌تر و کم‌هزینه‌تر از مراجعه به دادگاه انجام می‌دهند.
نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره
در تنظیم قرارداد اجاره، توجه به نکات حقوقی و قانونی ضروری است. یکی از مهم‌ترین نکات مهم تنظیم قرارداد ملکی و اجاره، ثبت رسمی قرارداد در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس است. این سامانه‌ها برای ثبت قراردادهای اجاره و صدور کد رهگیری برای هر قرارداد طراحی شده‌اند و از نظر قانونی اعتبار دارند. همچنین در صورت بروز اختلافات، به‌عنوان سند رسمی محسوب می‌شود. تمام قراردادهای اجاره باید کد رهگیری داشته باشند تا شفافیت و امکان پیگیری دقیق‌تر در آینده فراهم شود.
از دیگر نکات قرارداد اجاره این است که تنظیم قرارداد اجاره باید در دو نسخه انجام شود و علاوه‌بر طرفین قراردادی، دو شاهد آن را به امضا برسانند که از اعتبار قانون کافی برخوردار شوند.
علاوه بر این، مشاوره با وکیل یا کارشناس حقوقی در مراحل تنظیم قرارداد اجاره، به‌ویژه برای بررسی جزئیات و تطابق با قوانین روز، از بروز مشکلات حقوقی و قراردادی جلوگیری می‌کند.
چگونه یک اجاره‌نامه دستی تنظیم کنیم؟
برای تنظیم یک اجاره‌نامه دستی باید طرفین قرارداد یعنی موجر و مستاجر، تمامی اطلاعات لازم از جمله مشخصات طرفین، آدرس ملک، مبلغ اجاره، مدت قرارداد و شرایط فسخ را بهصورت دقیق و شفاف روی برگه‌ای بنویسند. این نوع قرارداد اگرچه بدون کد رهگیری تنظیم می‌شود، اما باید امضای هر دو طرف و در صورت امکان دو شاهد را نیز داشته باشد. گرچه که در حال حاضر این نوع اجاره نامه میتواند ریسک‌های زیادی برای شما داشته باشد.
راهنمای تنظیم اجاره‌نامه با کد رهگیری
در حال حاضر تمامی قراردادهای اجاره با مدت کمتر از دو سال باید در سامانه خودنویس به ثبت برسند و کد رهگیری دریافت کنند. این فرآیند معمولا توسط دفاتر املاک انجام می‌شود. در عین حال قراردادهای بیشتر از دو سال نیز باید در سامانه کاتب به ثبت برسند.
ثبت قرارداد اجاره در سامانههای رسمی از نظر قانونی الزامی شده و مزایای متعددی برای طرفین به همراه دارد. مهم‌ترین مزیت دریافت کد رهگیری، جلوگیری از اجاره یا فروش همزمان یک ملک به چند نفر و همچنین اثبات رسمی بودن قرارداد در مراجع قضایی است. پس از ثبت اطلاعات در سامانه، قرارداد به صورت رسمی چاپ شده و کد رهگیری یکتا به آن اختصاص می‌یابد.
همچنین توجه داشته باشید که درج دقیق شرایط اجاره مانند مبلغ ودیعه، اجاره ماهیانه، مدت زمان اجاره، نحوه پرداخت و بندهای فسخ در این قرارداد الزامی است. در صورت بروز اختلاف، تنها قراردادهایی که دارای کد رهگیری هستند، قابلیت استناد رسمی دارند.
شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و مستاجر
فسخ قرارداد اجاره تنها در شرایط مشخصی از نظر قانونی ممکن است و نمی‌توان بدون دلیل موجه قرارداد را یک‌طرفه لغو کرد. در ادامه، موارد قانونی فسخ برای هر دو طرف قرارداد (یعنی موجر و مستاجر) بررسی می‌کنیم:
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر:
- عدم تحویل ملک: اگر موجر ملک را در موعد مقرر تحویل ندهد، مستاجر میتواند با استناد به تخلف از قرارداد، اجاره‌نامه را فسخ کند.
- وجود عیب یا خطر جدی در ملک: اگر پس از تحویل ملک، عیب‌هایی در آن ظاهر شود که استفاده از ملک را مختل کند (مثلاً خطر ریزش سقف، مشکلات شدید لوله‌کشی یا نبود امکانات اولیه) مستاجر حق فسخ دارد.
- مزاحمت یا تصرف شخص ثالث: اگر شخص دیگری بدون اجازه در ملک تصرف کند یا مانع استفاده مستاجر از ملک شود، مستاجر میتواند درخواست فسخ دهد.
- توافق در قرارداد: اگر در متن اجاره‌نامه بندی برای فسخ زودهنگام توسط مستاجر قید شده باشد (مثلاً با اطلاع یک ماه قبل) مستاجر میتواند طبق همان بند اقدام کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر:
- عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر: اگر مستاجر با وجود دریافت اخطار کتبی، اجاره ماهانه را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر میتواند از طریق دادگاه درخواست فسخ و تخلیه کند.
- استفاده غیرقانونی از ملک: اگر مستاجر برخلاف کاربری ملک از آن استفاده کند (مثلاً تبدیل واحد مسکونی به تجاری یا انجام فعالیت غیرقانونی)، موجر حق فسخ دارد.
- واگذاری ملک به غیر بدون اجازه موجر: در صورتی که مستاجر، ملک را بدون اجازه رسمی به دیگری اجاره دهد یا واگذار کند، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
موارد زیر نیز دیگر شرایط فسخ هستند و در این شرایط باید خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر پرداخت شود:
- از بین رفتن موضوع اجاره
- استفاده خلاف آنچه مقرر شده است توسط مستاجر
- منطبق نبودن مال با آنچه در قرارداد مقرر شده است
- استفاده از هر یک از خیارهای قانونی در ارتباط با اجاره
توجه داشته باشید که اگر عیب مال اجاره پیش از موعد تحویل مشخص شود یا موجر مال مورد اجاره را در موعد مقرر تحویل ندهد، در این صورت مستاجر میتواند حق فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد را دارد. اقاله قرارداد اجاره نیز این معنی است که طرفین با توافق یکدیگر قرارداد را بر هم بزنند.
جمع‌بندی
تنظیم قرارداد اجاره بهصورت دقیق و شفاف، نقش مهمی در جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی میان موجر و مستاجر دارد. با در نظر گرفتن جزئیاتی مانند شرایط مالی، تعهدات طرفین، مدت زمان اجاره و نحوه فسخ قرارداد، می‌توان از بسیاری از مشکلات و سوءتفاهم‌ها جلوگیری کرد. از طرف دیگر قراردادهای اجاره پس از تنظیم باید در سامانه ثبت شوند و کد رهگیزی داشته باشند. در مجموعه وینداد قرارداد آنلاین اجاره توسط کارشناسان حقوقی متخصص تنظیم می‌شود که می‌توانید درخواست خود را از طریق سایت ثبت کنید.
سوال متداول
آیا پس از تنظیم قرارداد اجاره، باید ثبت رسمی شود؟
بله، تمام قراردادهای اجاره باید در سامانههای رسمی مانند سامانه کاتب یا خودنویس ثبت شوند و کد رهگیری دریافت کنند.
چه مدت قبل از فسخ قرارداد اجاره باید اطلاعرسانی شود؟
مدت زمان اطلاعرسانی برای فسخ قرارداد معمولاً بین ۳۰ تا ۶۰ روز است و باید بهصورت کتبی انجام شود.
آیا مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد اجاره ضروری است؟
بله، مشاوره حقوقی میتواند به جلوگیری از مشکلات و اختلافات در آینده کمک کرده و اطمینان حاصل کند که قرارداد مطابق با قوانین روز تنظیم شده است.
