امروزه با افزایش شمار معاملات مربوط به اموال غیر منقول و ملک، مشکلات دیگری نیز پیرامون این امر پدید آمده است. یکی از این مشکلات عدم حضور فروشنده جهت انتقال سند رسمی به خریدار و تقاضای خریدار جهت الزام به تنظیم سند رسمی است. عمدتاً این نقض تعهد در مواردی اتفاق می‌افتد که بایع میزان قابل توجهی از ثمن معامله را دریافت نموده و دیگر رغبتی جهت انتقال سند رسمی به خریدار ندارد. بدین جهت در این مواقع، خریداران مبادرت به طرح این دعوی می‌نمایند. به جهت اهمیت شیوهٔ طرح این دعوا و حجم بالای پرونده‌های مربوط به الزان به تنظیم سند رسمی، در این مطلب ارکان این دعوا و نکات حقوقی آن مورد بررسی قرار می‌گیرد.
مفهوم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و جایگاه حقوقی آن
اولین پیش‌نیاز دعوی الزام به تنظیم سند رسمی احراز وجود توافق طرفین جهت ایجاد رابطه قراردادی به منظور بیع و است. علت این موضوع آن است که ادعای وجود رابطه قراردادی با موضوع بیع در تعارض با مالکیت فروشنده یا خوانده است و به دلیل اینکه موضوع اصلی علیه مالکیت رسمی طرف دعوی مطرح می‌شود، فلذا انتقال مالکیت مستلزم اثبات وقوع و صحت عقد بیع است. همچنین اگر موضوع قرارداد تعهد به بیع یا همان قولنامه می‌باشد، بایستی خواهان ثابت نماید که قرارداد لازم الوفاست و ملازمه تکمیل عقد بیع، تکمیل تشریفات قانونی و انتقال سند رسمی به خریدار است.
در این بخش لازم به ذکر است که وفق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت کلیه معاملات راجع به عین و یا منافع اموال غیرمنقولی که سابقه ثبتی دارند، الزامی است و در صورت انجام اینگونه معاملات به صورت عادی، معامله صورت گرفته، نزد دادگاه و ادارات دولتی فاقد اعتبار می‌باشد.
دادگاه رسیدگی کننده به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
در رابطه با دعوی الام به تنظیم سند رسمی باید بیان داشت که وفق مقررات مربوط به صلاحیت محاکم در قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ علی الخصوص ماده ۱۲، کلیه دعاوی راجع به اموال غیر منقول و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
نکات مهم مربوط به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان شخصی است که خریدار مال غیرمنقول بوده و خوانده شخصی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل نموده است.
نکته‌ای که در این بخش باید به آن توجه نمایید آن است که اگر احتمال می‌دهید که بایع ملک یا مال غیرمنقول را در خلال رسیدگی پرونده به شخص دیگری منتقل کند، توصیه می‌شود به همراه خواستهٔ الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور قرار تأمین خواسته یا دستور موقت را نیز از دادگاه تقاضا نمایید.
نکتهٔ مهم دیگری که در رابطه با طرفین دعوی مطرح می‌شود آن است که اگر طرف قرارداد شخصی غیر از مالک اصلی همانند پیمانکار باشد حتماً مالک اصلی را نیز به عنوان خوانده طرف دعوا قرار دهید زیرا در غیر این صورت دعوی خواهان رد می‌شود. همچنین اگر طرف قرارداد وکیل بوده، توجه نمایید که وکیل صرفاً واسطه انعقاد بیع است و تعهد مبنی بر انتقال سند رسمی بر عهده موکل یا مالک اصلی است. در نتیجه اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل فاقد وجاهت قانونی می‌باشد.
آخرین نکته‌ای که در این بخش حاپز اهمیت است آن است که اگر بایع فوت نموده باشد، در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بایستی تمامی وراث طرف دعوی قرار گیرند.
توجه نمایید که در صورتی که مورد معامله فاقد پایان کار ساختمان است، بایستی ابتدا دادخواستی با خواستهٔ اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی تقدیم دادگاه صالح نموده و پس از صدور رأی مقتضی و محکومیت خوانده، دعوی الزام تنظیم سند رسمی مطرح نمایید.
علاوه بر این در رابطه با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار این امکان را از نظر قانونی دارد که توام با الزام به تنظیم سند رسمی، خواستار وجه التزام یا خسارت قراردادی و یا اجرت المثل ایام تصرف باشد و دادگاه مکلف به رسیدگی است.
سخن آخر
همانطور که بیان شد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دارای پیچیدگی‌های حقوقی خاصی می‌باشد و بدین جهت خواهان باید با تدبیر و ظرافت خاص به اقامه دعوی اقدام نماید. همچنین در صورتی که نقایصی در دادخواست باشد و آن به شکل صحیح نگارش نشده باشد، ممکن است هزینه و وقت خواهان هدر رفته و در نهایت شاید حتی دعوی خواهان رد شود. بدین منظور توصیه می‌شود در صورتی که قصد طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را دارید، حتماً پیش از اقدام به این امر از تیم حقوقی وینداد مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
