دعوای الزام به صدور پایان کار چیست؟ چه نکات حقوقی دارد؟

شاید شما نیزدر حین خرید و فروش ملک، ساخت ملک و. . . بار‌ها نام پایان کار به گوشتان خورده باشد اما در حقیقت گواهی پایان کار چیست؟ چرا لازم است و دعوای الزام به صدور پایان کار گه از جمله دعاوی حقوقی است، چه دعوایی است؟
پایان کار در حقیقت از مهم‌ترین مجوز‌های ساخت و ساز و فروش یک ساختمان بشمار می‌آید.
پروانه ساختمان مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز می‌باشد لکن پایان کار پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد وهمچنین در مواردی که خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار به مالک ارایه می‌نماید. این مدرک در اصل مدرکی جهت تایید پایان عملیات ساختمانی است.
اخذ گواهی پایان کار جزو امور لاینفک هر پروژه برای انتقال رسمی سند بوده و در بدون آن انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی امکان پذیر نمی‌باشد.
به عبارت دیگر، گواهی پایان کار ساختمان مدرکی است که بعد از به پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر شده و بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان مشخص می‌شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر ارگان‌های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهر‌سازی را رعایت کرده است.

چه مدارکی برای اخذ گواهی پایان کار لازم است؟

درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
اصل و کپی سند مالکیت
ارائه کارت سازه
اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
اصل و کپی شناسنامه وکارت ملی
برگه اتمام عملیات ساختمانی
کلیه گزارشات مرحله‌ای
تادییه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
اصل و کپی پروانه ساختمانی
نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD

چه مراحلی را برای اخذ گواهی پایان کار می‌بایست طی نمود؟

۱-برای دریافت گواهی پایان کار( پس از اتمام روند احداث ساختمان) باید به شهرداری که پروانه احداث بنا را صادر نموده است مراجعه کرد
۲- مدارک فوق الذکر را به واحد مربوط تحویل داده
۳- و فرم درخواست پایان کار ساختمان را تکمیل نمود
۴- با ارائه سند مالکیت رسمی، درخواست در دبیرخانه شهرداری همراه با شماره و تاریخ ثبت و زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی تعیین می‌شود.
۵- کارشناسان دفتر فنی و شهرداری از ساختمان بازدید می‌کنند
توجه داشته باشید که مدارک بازدید و تأیید آنان و فرم تکمیل شده گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر، برای اخذ گواهی پایان‌کار ضروری است.
۶-در صورتی که ملک خلافی نداشته باشد باید به واحد محاسبات مراجعه کنید
۷-پس از ارجاع به واحد محاسبات، اگر بدهی قبلی وجود نداشته باشد، مدارک تکمیل و پیش‌نویس تهیه می‌شود؛ نکته خایز اهمیت آن است که اگر بدهی قبلی داشته باشد، ابتدا بدهی اخذ و تسویه حساب ارائه می‌شود و سپس پیش‌نویس تهیه می‌شود.
۸-در نهایت به ترتیب به تأیید رئیس نظارت فنی، معاون شهرسازی و معماری منطقه و شهردار منطقه می‌رسد و گواهی پایان‌کار صادر و به مالک تسلیم می‌شود.

دعوای الزام به صدور پایان کار چیست؟

اخذ پایان کار به وسیله مالک رسمی ملک، انجام می‌گردد. در صورتی که ساختمان از طریق قرارداد مشارکت در ساخت، بنا شده باشد، سازنده با وکالت نامه کاری که از مالک می‌گیرد، تعهد به اخذ گواهی پایان کار می‌دهد.
در مواردی که ملک، فروخته شده باشد و یا ملک موضوع مشارکت در ساخت، فاقد پایان کار باشد، شخص ذی نفع می‌تواند، دعوای الزام به اخذ پایان کار را مطرح نماید. البته در مواردی نیز ممکن است، شهرداری به دلایل غیر موجه از صدور گواهی پایان کار امتناع نماید که در چینن حالتی، شخص دی نفع می‌تواند الزام شهرداری را نسبت به صدور پایان کار را از دادگاه بخواهد.
در این بخش خواهان کسی است که از صدور پایان کار نفع می‌برد و ذینفع است و خوانده شخصی است که اخذ گواهی پایان کار، قانوناً و یا طبق قرارداد بر عهده اوست و از انجام این تعهد امتناع ورزیده است. (اعم از مالک، فروشنده یا پیش فروشنده‌ی ملک و یا سازنده ملک).
پس از قطعیت یافتن حکم، خواهان می‌تواند با درخواستی، تقاضای اجرای رای صادر شده را بنماید و بعد از صدور اجراییه، به محکوم علیه ابلاغ می‌شود و فرصتی ده روزه به او داده می‌شود تا گواهی پایان کار را بگیرد.
در صورت عدم تبعیت محکوم علیه از حکم صادره، خواهان می‌تواند با مجوز مقام قضایی (و با هزینه خود)، اخذ پایان کار را بگیرد و هزینه‌های پرداخت شده را از محکوم علیه مطالبه نماید. در این صورت نیازی به طرح دعوای جداگانه نیست و می‌توان مبالغ پرداختی را بر مبنای رای و اجراییه صادره از محکوم علیه مطالبه نمود.
اگر هم امکان اخذ پایان کار توسط ذی نفع فراهم نشود، می‌تواند قرارداد خود را با متعهد اخذ پایان کار فسخ نماید.
نکات حقوقی
نکته۱: در صورتی که متعهد اخذ پایان کار، شخصی غیر از مالک باشد، علاوه بر متعهد، مالک رسمی ملک را نیز باید جزو خواندگان قرار دهیم.
نکته۲: در مواردی که موضوع دادخواست، الزام شهرداری به صدور گواهی پایان کار است، خوانده دعوا شهرداری می‌باشد.
نکته۳: دادگاه دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن دادگاه واقع شده است.

سخن آخر

پروانه ساختمان سندی است که قبل از ساخت و ساز باید از شهرداری گرفته شود انجام هر گونه ساخت و ساز بدون پروانه غیر قانونی می‌باشد و شهرداری موظف به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز می‌باشد.
پس از آن که احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده است ( شهرداری)، درخواست صدور گواهی پایان کار ساختمان نماید.
در این زمان ماموران و کارشناسان فنی شهرداری ساختمان را بازدید می‌کنند و بررسی می‌کنند که ساختمان مورد نظر برابر نقشه تصویب شده احداث گردیده است یا خیر و همچنین بررسی‌های لازم را در خصوص اینکه آیا مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان‌سازی رعایت شده است یا خیر انجام می‌دهند و پس از بررسی و تایید تمام این موارد گواهی پایان کار ساختمان صادر می‌گردد.
به یاد داشته باشید که براساس عرف، اخذ پایان کار با سازنده می‌باشد.