دعوای بی اعتباری معامله موضوع سند رسمی یا عادی چیست؟

سند از مهم‌ترین مفاهیم حقوقی است که دعاویِ متعددی در ارتباط با آن در محاکم دادگستری اقامه می‌شود. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از رایج‌ترینِ این دعاوی است. یکی دیگر از دعاویِ مرتبط با سند، دعوای بی اعتباری معامله موضوع سند رسمی یا عادی است. در این نوشتار، به بررسیِ این دعوای حقوقی و نکاتی که باید در اقامه آن مدنظر قرار گیرد، پرداخته می‌شود.

سند چیست؟

سخن‌گفتن درباره دعوای بی اعتباری معامله موضوع سند، مستلزم تبیین معنای سند است. مطابق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، به هر نوشته‌ای که بتوان آن را در مقام دعوا یا دفاع مورد استناد قرار داد، سند گفته می‌شود. به‌عبارت‌بهتر، سند در درجه نخست، قالبی برای ثبت توافقات، قراردادها و معاملات اعضای جامعه است و در درجه دوم، از مهم‌ترین ادله‌ای است که افراد می‌توانند با استفاده از آن، در محاکم ادعای خود را اثبات نمایند و یا با استناد به آن، در مقابل ادعاهای دیگران از خودشان دفاع کنند.

سند بر چند نوع است؟

مطابق قانون مدنی، سند بر دو نوع است: سند رسمی و سند عادی. براساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، منظور از اسناد رسمی، اسنادی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد دیگر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق موازین قانونی تنظیم می‌شود. اگر سندی بدین‌نحو تنظیم نشده باشد، به آن سند عادی گفته می‌شود. در برخی موارد نیز سند با این‌که از انواع اسناد عادی به شمار می‌رود، اما اعتبار اسناد رسمی را دارد.

توجه به تفاوت سند عادی و سند رسمی اهمیت بسیاری دارد؛ زیرا در برخی موارد، توافق صورت‌گرفته میان اشخاص در صورتی معتبر شناخته می‌شود که در قالب سند رسمی تنظیم و ثبت شود. به‌عنوان نمونه، خریدوفروش اموال غیرمنقول از قراردادهایی است که لزوماً باید در قالب سند رسمی تنظیم و ثبت شود. در این موارد، اگر قرارداد اولیه در قالب سند عادی تنظیم شده باشد، ذی‌نفع می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نماید.

دعوای بی اعتباری معامله موضوع سند رسمی یا عادی چه نوع دعوایی است؟

همان‌طور که بیان شد، سند قالب و وسیله‌ای برای ثبت توافقاتی است که به شکل‌های گوناگون میان اشخاص صورت می‌گیرد. اعتبار اسنادی که تنظیم می‌شود، از جهات مختلفی می‌تواند به چالش کشیده شود:

الف. گاهی ادعای خواهان دعوا این است که سندِ معارض با سند تنظیم‌شده وجود دارد و یا مقررات مربوط به تنظیم سند، به‌هنگام تنظیم و ثبت سند رعایت نشده است. در این موارد، شخصی که دعوا را اقامه نموده است (یعنی خواهان دعوا)، از دادگاه می‌خواهد حکم ابطال سند را صادر کند و بدین‌صورت، بی‌اعتباریِ سند تنظیم‌شده را اعلام نماید.

ب. معاملات و قراردادها باید مطابق موازین قانونی منعقد شوند تا اعتبار داشته باشند. ازاین‌رو، گاه ادعای خواهان این است که معامله موضوع سند (اعم از سند رسمی یا عادی) فاقد اعتبار است. به‌عبارت‌بهتر، اگر اشخاص معامله یا قراردادی را منعقد کنند، سپس این قرارداد یا معامله را در قالب سند رسمی یا عادی ثبت نمایند و پس از انعقاد قرارداد مشخص شود که معامله صورت‌گرفته فاقد شرایط عمومی یا اختصاصی است که برای معتبربودن آن معامله ضرورت دارد، طرفین قرارداد می‌توانند دعوای بی اعتباری معامله موضوع سند را اقامه نمایند و از دادگاه بخواهند که حکم ابطال سند را صادر نماید. به‌عنوان نمونه، در قرارداد بیع، مبیع (یعنی آن‌چه که فروخته شده است) نباید مجهول باشد. حال، اگر معامله‌ای میان دو نفر منعقد شود که موضوع آن یک مبیع مجهول باشد و سپس، این معامله در قالب یک سند تنظیم و ثبت شود، معامله موضوع این سند به‌خاطر مجهول‌بودن مبیع بی‌اعتبار است و دعوای بی‌اعتباریِ معامله موضوع سند قابل طرح می‌باشد. نمونه دیگر، انحلال قرارداد یا معامله موضوع سند است. طرفین یک قرارداد می‌توانند در قرارداد خود شرط کنند که اگر فلان واقعه اتفاق بیافتد، قرارداد منفسخ می‌شود (یعنی خود به خود منحل می‌گردد). حال، اگر قراردادی منعقد شود که در متن آن چنین شرطی پیش‌بینی شده باشد و سپس، محتوای این شرط تحقق پیدا کند، طبیعتاً قرارداد منحل می‌شود. در این وضعیت، چنانچه این قرارداد در قالب سند تنظیم و ثبت شده باشد، با توجه به بی اعتباربودن معامله موضوع سند، اشخاص می‌توانند دعوای بی‌اعتباری معامله موضوع سند را اقامه نمایند.

در اقامه دعوای بی اعتباری معامله موضوع سند رسمی یا عادی چه نکات حقوقی باید مدنظر قرار گیرد؟

توجه به نکات زیر برای اقامه این دعوا ضروری است:

الف. به‌نتیجه‌رسیدن هر نوع اقدام حقوقی، در گرو ارائه دلیل و مدرک معتبر است. در دعوای بی اعتباری معامله موضوع سند رسمی یا عادی نیز خواهان دعوا باید با ارائه دلیل و مدرک معتبر ادعای خود را در مورد بی‌اعتباربودن معامله موضوع سند اثبات کند. درواقع، باید موجبات قانونی مبنی‌بر بی اعتباری معامله موضوع سند رسمی یا عادی وجود داشته باشد.

ب. محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارند و اشخاص باید از طریق تنظیم و ثبت دادخواست، دعوای خود را در دادگاه اقامه نمایند. درواقع، نباید اینطور تصور شود که در مواردی که معامله فاقد اعتبار در قالب سند رسمی تنظیم و ثبت شده است، می‌توان برای ابطال سند از طریق دفاتر اسناد اقدام نمود؛ خواه یکی از طرفین خواهان ابطال سند رسمی باشد و خواه هر دو طرف این خواسته را داشته باشند. بنابراین، هم در مورد معاملات موضوع اسناد رسمی و هم در مورد معاملات موضوع اسناد عادی، دادگاه صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.

پ. پس از اقامه این دعوا، چنانچه دادگاه احراز کند که معامله موضوع سند رسمی یا عادی اعتبار ندارد، حکم بر باطل‌بودن آن صادر می‌کند. به‌عبارت‌بهتر، در این موارد، دادگاه باطل و بی‌اعتباربودنِ معامله موضوع سند را اعلام می‌نماید. پس از آن، اگر سند از انواع اسناد رسمی باشد، دادگاه باید حکم ابطال سند رسمی را نیز صادر کند و این موضوع را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام نماید. بنابراین، اگر سندی که معامله در قالب آن ثبت شده است، سند عادی باشد، صِرف طرح دعوا برای اعلام بی‌اعتباریِ معامله موضوع سند عادی کافی است، اما در اسناد رسمی این خواسته کافی نیست. در خصوص این اسناد، خواهان باید علاوه‌بر اعلام بُطلان معامله موضوع سند رسمی، صدور حکم مبنی‌بر ابطال سند رسمی را نیز درخواست کند.

دعاویِ مرتبط با اسناد، پیچیدگی‌های خاصی دارد و اقامه آن‌ها نیازمند داشتن تخصص است. این پیچیدگی در مواردی که سند از انواع اسناد رسمی است، بیش‌تر می‌شود. در صورت مواجه‌شدن با مشکل در مسیر اقامه این دعاوی، می‌توانید مشکل خود را از طریق سیستم دعاوی تخصصی وینداد با کارشناسان این حوزه در میان بگذارید.

سخن آخر

در این مطلب شما را موضوع مهم دعوای بی اعتباری معامله موضوع سند رسمی یا عادی آشنا کرده‌ایم. چنانچه نیاز به طرح دعاوی مالی و حقوقی یا مشاوره حقوقی دارید می‌توانید از خدمات دعاوی تخصصی ما و دانش وکلای وینداد نهایت استفاده را داشته باشید.