به احتمال زیاد بیشتر ما در آپارتمان‌هایی با واحد بسیار یا در شهرک‌های مسکونی همیشه در تابلو اعلانات شاهد این موضوع بوده‌ایم که تعدادی از واحدها شارژهای معوقه دارند و آن هم نه یکی دو تا و بلکه به میزان بسیار اما در این شرایط مدیر ساختمان چه کاری می‌تواند انجام دهد؟ آیا راهکار قانونی در برابر عدم پرداخت شارژ ساختمان وجود دارد؟
در این مطلب از مجله‌ی حقوقی وینداد، به پرسش‌های مختلف در این زمینه و ارائه‌ی راهکاری برای حل این مشکل می‌پردازیم.
در ابتدا به این موضوع بپردازیم که اصلا چرا باید شارژ پرداخت کنیم!
شارژ ساختمان چیست و باید برای چه موضوعاتی مصرف شود؟
بر طبق ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره‌ی ساختمان می‌باشد و مکلف است هر ماه هزینههای مربوط به قسمت‌های مشترک را جمع‌آوری کند. درنتیجه شارژ مبلغی می‌باشد که هر واحد باید برای هزینههای عمومی و بخش‌های مشترک ساختمان پرداخت کند. این هزینه‌ها باید صرف هزینههای آب، برق، گاز، هزینههای مربوط به تعمیرات ساختمان و نگهداری از بخش‌های عمومی و مشترک ساختمان و نظافت آن‌ها، نگهبانی و سرایداری و موارد بسیار دیگر بشود. تشخیص این موارد با هیات مدیره ساختمان می‌باشد.
در این‌جا ممکن است این سوال پیش بیاد که منظور از بخش‌های مشترک چیست. در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.
مالکیت در آپارتمان‌ها چند دسته است؟
مالکیت در آپارتمان‌ها به دو دسته‌ی اختصاصی(مفروز) و مشترک(مشاع) تقسیم می‌شود. پیش از بررسی موضوع عدم پرداخت شارژ ساختمان لازم است موضوع مالکیت را باز کنیم.
مالکیت اختصاصی مربوط به بخش‌هایی می‌شود که در سند مالکیت ذکر شده و متعلق به مالک می‌باشد و مالک می‌تواند در آن هر تصرفی که بخواهد انجام دهد. بخش مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که تمام واحدها بطور مشاع مالک آن هستند و این بخش‌ها منحصر به یک یا چند واحد مشخص نیست. به سخنی دیگر بخش اختصاصی یا همان مفروز، بخشی است که دارای یک مالک منحصر باشد و بخش مشترک یا همان مشاع، بخشی است که به تعداد تمام واحدها مالک دارد و این به نحوی است که سهم هر مالک را از دیگران نمی‌توان تفکیک کرد. در این زمینه به مواد قانون تملک آپارتمان‌ها می‌توان استناد کرد.
ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها: “مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.”
ماده ۲: “قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.”
ماده ۳: “حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.”
حال که با چیستی و مفهوم شارژ و موارد استفاده‌ی آن آشنا شدیم، به سوال اصلی، یعنی راهکار مقابله با عدم پرداخت شارژ ساختمان بپردازیم.
راهکار قانونی در برابر عدم پرداخت شارژ ساختمان چیست؟
با توجه به ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره‌های آن می‌توان به این سوال جواب داد. با این استناد درصورتی که واحدی شارژ ساختمان ماهانه خود را پرداخت نکند، مدیر ساختمان یا هیات مدیره در صورتی که مبلغ بدهی تا میزان پنج میلیون تومان باشد، می‌تواند به شورای حل اختلاف منطقه مراجعه کرده و به نام مالک یا مستاجر اظهارنامه‌ای تنظیم کند. درصورتی که مبلغ بدهی بیشتر از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه مراجعه و از این طریق اقدام کند.
اگر واحد ظرف مدت ۱۰ روز از ابلاغ اظهارنامه به عدم پرداخت شارژ ساختمان ادامه یابد، مدیر ساختمان به تشخیص خود می‌تواند خدمات مشترک را قطع کند. منظور از خدمات مشترک آب گرم، برق، گاز، شوفاژ، تهویه مطبوع و موارد دیگر است. این اقدام مدیر ساختمان با قانون منافاتی ندارد و صریحا در ماده مذکور آمده است و قطع این موارد تا زمان پرداخت بدهی ادامه خواهد داشت. اگر در این مرحله هم واحد اقدام به تصفیه حساب نکند، مدیر ساختمان می‌تواند به اداره ثبت منطقه مراجعه کند و بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، برای واحد بدهکار اجرائیه صادر خواهد شد.
بعد از ابلاغ اجرائیه، فرد بدهکار ظرف مدت ۱۰ روز فرصت دارد بدهی خود را پرداخت کند. اگر با انجام مرحله گفته شده همچنان واحد بدهکار بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند دادخواست تنظیم کند. مرجع صالح برای این موضوع دادگاه عمومی حقوقی می‌باشد.
با توجه به تبصره ۱ ماده فوق، دادگاه‌ها موظفند این گونه شکایت را خارج از نوبت رسیدگی کنند. در این موارد دادگاه واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به ساختمان ارائه می‌شود، محروم می‌کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان جریمه تعیین می‌نمایند. واحد بدهکار می‌تواند ظرف مدت ۱۰ روز به حکم دادگاه اعتراض کند.
با توجه به تبصره ۵ ماده فوق، اگر واحد بدهکار مجددا و مکررا در دادگاه مجبور به پرداخت شارژهای معوقه شود، علاوه بر آن مجبور به پرداخت مبلغی معادل شارژهای معوقه خواهد شد.
در چه مواردی مدیر ساختمان نمی‌تواند خدماتی نظیر آب، برق و گاز را قطع کند؟
درصورتی که ساختمان دارای کنتورهای آب، برق و گاز مشترک نباشد و هر واحد برای خود کنتور مخصوصی داشته باشد، مدیر ساختمان به تشخیص خود نمی‌تواند اقدام به قطع این موارد کند. برای این منظور با استناد به تبصره ۱ ماده فوق، مدیر ساختمان می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی حکم دریافت کند.
اگر بدون حکم مدیر ساختمان اقدام به این عمل نماید، مرتکب جرم شده است و حتی ممکن است به حبس محکوم شود. درواقع با این اقدام مدیر ساختمان در مالکیت اختصاصی آن واحد دخالت کرده است و عمل او مشمول عنوان ممانعت از حق خواهد بود.(مراجعه شود به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و مواد ۱۵۹ و ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی)
درخصوص عدم پرداخت شارژ ساختمان و راهکار قانونی آن سوالی دارید؟
در این مطلب تلاش کردیم به یکی از مشکلات اساسی در زمینه‌ی آپارتمان، یعنی عدم پرداخت شارژ ساختمان بپردازیم. اگر شما هم با این مشکل مواجه شده‌اید و برای انجام مراحل فوق به کمک نیاز دارید یا درمورد نحوه‌ی محاسبه مقدار شارژ و انواع هزینههای آن سوالی دارید، می‌توانید آن را با تیم مشاوره حقوقی وینداد در میان بگذارید.
