قرارداد اجاره از مهم‌ترین قراردادهایی به شمار می‌رود که قواعد آن به‌صورت جزئی در قوانین مختلف مورد اشاره قرار گرفته است. مطابق مواد ۴۷۷ و ۴۷۸ قانون مدنی، موجر باید عین مستأجره را در حالتی به مستأجر تحویل دهد که مستأجر بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده نماید. اگرچه عین مستأجره نباید در زمان تحویل معیوب باشد، اما ممکن است که در طول مدت اجاره ایراداتی در آن به وجود آید و به تعمیر نیاز پیدا کند. ازاین‌رو، یکی از مهم‌ترین پرسش‌هایی که در خصوص این قرارداد مطرح می‌باشد، این است که موجر(یعنی اجاره‌دهنده) باید هزینه تعمیرات آپارتمان را بپردازد یا مستأجر(یعنی اجاره‌کننده)؟ در این نوشتار، تلاش خواهد شد که براساس قوانین مربوطه به پرسش هزینه تعمیرات آپارتمان پاسخ داده شود.
هزینه تعمیرات آپارتمان شامل چه مواردی است؟
پیش از پاسخ‌گویی به این پرسش که هزینه تعمیرات آپارتمان بر عهده موجر است یا مستأجر، باید به این پرسش پاسخ داد که هزینه تعمیرات آپارتمان چه مواردی را شامل می‌شود؟
هزینه تعمیرات به‌طور کلی هم مخارج و هزینه‌های مربوط به نگه‌داری از اصل و عین ملک یا آپارتمان را شامل می‌شود و هم مخارج و هزینه‌های مربوط به انتفاع و استفاده از ملک را. درواقع، هزینه‌ها و مخارج یک ملک یا آپارتمانی که اجاره داده شده است، ممکن است مربوط به تعمیرات کلی (اساسی) یا تعمیرات جزئی (فرعی) باشد.
در قانون به‌طور جزئی مصادیق تعمیرات کلی و تعمیرات جزئی مشخص نشده است. برای تشخیص جزئی یا کلی‌بودن تعمیرات باید به عرف مراجعه کرد. به‌عنوان نمونه، معمولاً تعمیرات مربوط به اصل بنا و تعمیرات مربوط به تأسیساتی که در آن نصب شده است (مانند دستگاه‌های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور) از تعمیرات کلی و اموری مانند تعویض لامپ‌های سوخته و تعویض پوشال‌های کولر از تعمیرات جزئی محسوب می‌شود.
پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان بر عهده موجر است یا مستأجر؟
مهم‌ترین قواعد مرتبط با قرارداد اجاره در قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ پیش‌بینی شده است. بنابراین، در پاسخ‌گویی به پرسش‌های مرتبط با قرارداد اجاره، باید تمامیِ این قوانین را مدنظر قرار داد. مطابق این قوانین، پاسخِ پرسشی که در این نوشتار مطرح شده است، به شرح زیر می‌باشد:
الف. قانون مدنی
مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، پرداخت کلیه هزینه‌ها و مخارجی که برای انتفاع و استفاده از عین مستأجره ضرورت دارد، بر عهده مالک است؛ مگر این‌که طرفین قرارداد به نحو دیگری با یکدیگر توافق کرده باشند و یا این‌که به لحاظ عرفی حکم دیگری در این مورد وجود داشته باشد. همانطور که ملاحظه می‌شود، قانون مدنی هزینه تعمیرات اساسی و کلی را از تعمیرات جزئی و فرعی تفکیک نکرده است. برخی از حقوق‌دانان معتقدند که قانون مدنی هم هزینه تعمیرات جزئی و هم هزینه تعمیرات اساسی را بر عهده موجر قرار داده است.
ب. قانون روابط موجر و مستأجر
در قانون روابط موجر و مستأجر، قانون‌گذار هزینه تعمیرات اساسی را از هزینه تعمیرات جزئی تفکیک نموده است. مطابق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲، هزینه تعمیرات اساسی و کلی بر عهده موجر و هزینه تعمیرات جزئی و فرعی بر عهده مستأجر است.
چند نکته مهم در مورد تعمیرات آپارتمان و هزینه‌های مربوط به آن
ممکن است در طول مدت اجاره، مسائلی در مورد تعمیرات آپارتمان و هزینه‌های مربوط به آن برای موجر یا مستأجر به وجود آید. مهم‌ترینِ این مسائل عبارتند از:
-
ممانعت موجر از انجام تعمیرات اساسی
همانطور که ذکر شد، مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ پرداخت هزینه مربوط به تعمیرات اساسی بر عهده موجر است. اگر موجر از انجام این تعمیرات خودداری نماید و به وظیفه خود عمل نکند، مستأجر می‌تواند با تنظیم دادخواست -تحت‌عنوان الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی در عین مستأجره- از مرجع ذی‌صلاح که می‌تواند حسب مورد دادگاه یا شورای حل اختلاف باشد، بخواهد که موجر را به انجام این تعمیرات ملزم کند. در این مورد، تشخیص این‌که آیا تعمیرات مدنظر مستأجر اساسی است یا خیر، بر عهده مقام قضایی است. چنانچه حکم مبنی‌بر الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی صادر شود و قطعی نیز گردد، اما او هم‌چنان از اجرای حکم و انجام تعمیرات خودداری کند، مستأجر می‌تواند بر مبنای حکم مرجع قضایی و تحت نظارت آن، این تعمیرات را به حساب موجر انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر نماید و یا این‌که قرارداد اجاره را فسخ کند.
-
انجام تعمیرات اساسی توسط مستأجر بدون اجازه موجر
همانطور که پیش‌تر نیز ذکر شد، انجام و پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان در موارد اساسی بر عهده موجر است. بنابراین، مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه موجر دست به انجام تعمیرات اساسی بزند. مطابق ماده ۵۰۲ قانون مدنی، اگر مستأجر بدون اجازه موجر تعمیرات کلی و اساسی را انجام دهد، نمی‌تواند هزینه آن را از مالک مطالبه کند. طبق آراء صادره از محاکم، در این صورت مستأجر صرفاً در صورتی حق مطالبه هزینه‌ها و مخارج مربوط به این تعمیرات را دارد که اثبات نماید؛ اولاً انجام این تعمیرات ضرورت داشته است، ثانیاً به موجر دسترسی وجود نداشته است و ثالثاً عدم‌انجام سریع این تعمیرات می‌توانسته مشکلات بیش‌تری را به وجود آورد. به‌عنوان نمونه، اگر نشت آب در یک واحد آپارتمانی برای ملک دیگر مشکلاتی را به وجود بیاورد و عدم‌رفع سریع نشتی، آن را در معرض خرابی قرار دهد و موجر نیز در دسترس نباشد، مستأجر می‌تواند تعمیرات لازم را انجام دهد و سپس، هزینه را از موجر مطالبه کند.
-
ممانعت مستأجر از انجام تعمیرات اساسی
مطابق ماده ۴۸۵ قانون مدنی، اگر انجام تعمیرات اساسی ضرورت داشته باشد، موجر می‌تواند این تعمیرات را انجام دهد و مستأجر نمی‌تواند مانع انجام این تعمیرات شود؛ حتی اگر انجام این تعمیرات به او صدمه بزند و به‌صورت کلی یا جزئی از استفاده از منافع محروم شود. در چنین مواردی، مستأجر حق ممانعت از انجام تعمیرات را ندارد و صرفاً می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. در صورت ممانعت وی، می‌توان رفع ممانعت را از مرجع قضایی درخواست کرد. علاوه‌براین، چنانچه این ممانعت باعث ورود ضرر و زیان شود، مستأجر مسؤول جبران خسارات وارده خواهد بود.
سخن آخر
در این نوشتار، مهم‌ترین نکات حقوقی که پیرامون پرداخت هزینه تعمیرات در آپارتمان‌های استیجاری وجود دارد، مورد بررسی قرار گرفت. چنانچه قصد طرح دعوای حقوقی در این زمینه دارید یا پرسشی ذهن‌تان را به خود مشغول کرده است، می‌توانید آن را از طریق سیستم دعاوی تخصصی وینداد با کارشناسان این حوزه در میان بگذارید.
