هنگام خرید آپارتمان، کلمات به خصوصی وجود دارد که ممکن است خریداران با آن آشنایی نداشته باشند. یکی از این لغات، ملک مشاع است. ساخت و ساز در ملک مشاع نیز یکی از دغدغه‌های حقوقی مردم است که در ادامه به آن می‌پردازیم.
ملک مشاع یعنی چه؟
نقش ملک مشاع هنگام خرید ملک از مجتمع مسکونی یا پروژه بزرگ، بیشتر اهمیت می‌یابد. ملک مشاع بخشی از ساختمانی است که مشتری آن را خریداری کرده است. به طور مثال، یک آپارتمان را در نظر بگیرید که بر روی یک زمین ساخته شده است.
هر واحد مسکونی، بخشی از آپارتمان و بخشی از دانگ ملک مشاع است ولی برای هر واحد محدودیت تعریف شده ای وجود ندارد.
امکان ساخت و ساز در ملک مشاع از سوالاتی است که ذهن افراد زیادی را مشغول میکند. چرا که از دسته مسائلی است که افراد ممکن است هنگام خرید و فروش زمین به آن بر بخورند. به طور مثال، ملکی به چند شخص به ارث می‌رسد.
یکی از این اشخاص قصد فروش سهم خود از ملکی را دارد که به طور مشترک به نام چند نفر است. فروشنده به هنگام فروش مشخص میکند که تمام مال از آن او نیست.
با این حال خریدار، ابتدا قبول میکند و سپس تصمیم میگیرد در ملک، تغییراتی اعمال کند. از آنجا که کل ملک برای او نیست، برای قانونی بودن عمل شخص خریدار، باید از چه راهی وارد عمل شود؟
آیا ساخت و ساز در ملک مشاع با رضایت همه صاحبان، امکانپذیر است؟ اگر خریدار، بدون اطلاع سایر دارندگان ملک، اقدام به ساخت و ساز کند، چه اعمال حقوقی علیه او قابل انجام است؟
نتایج حقوقی ساخت و ساز در ملک مشاع
دارندگان ملک مشاع ممکن است که مطلع شوند یکی از اشخاص، اقدام به ساخت و ساز کرده است. اگر آن‌ها در مورد ساخت و ساز انجام شده یا در حال انجام، رضایتی نداشته باشند، نمی‌توانند بدون حکم قضایی، اقدام به تخریب ساخت و ساز کنند.
در صورتی که بدون حکم قضایی، تخریبی صورت بگیرد، جرم کیفری به شمار می‌رود. در نتیجه شما باید ابتدا در دادگاه، علیه ساخت و ساز انجام شده طرح شکایت کنید.
در صورتی که بدون حکم دادگاه، اقدام به تخریب ساخت و ساز انجام شده در ملک مشاع کنید، باید هزینه خسارات را بپردازید.
اگر ساخت و ساز در ملک مشاع به صورت غیرقانونی صورت میگیرد، شما باید ابتدا اخطار نامهای برای سازنده ارسال کنید. در اخطار نامه باید از او بخواهید ساخت و ساز غیرقانونی را متوقف کند و مشاع بودن ملک باید در آن ذکر شود.
چون در این نوع موارد، اقدام فرد هم متوجه مسئولیت کیفری و هم مسئولیت مدنی است، باید اقدامات قانونی لازم به سرعت انجام شود.
نحوه تقسیم بندی ملک مشاع
اشخاص اگر قصد ساخت و ساز در ملک مشاع را دارند، باید به دادگاه مراجعه کنند تا تقسیم بندی ملک صورت بگیرد و محدوده اختیارات اشخاص در ساخت و ساز مشخص شود.
به طور مثال فردی که در مجتمع مسکونی زندگی میکند، میتواند در واحد مسکونی خودش ساخت و سازها و تعمیرات جزئی نظیر گچبری و رنگ کردن دیوارها و… را انجام دهد. اما شخص نمی‌تواند بدون رضایت تمام دارندگان سهم در ملک مشاع، اقدام به ساخت فواره در وسط حیاط کند.
اگر همچین شخصی ادعا داشته باشد که در سهم خودش از ملک، تصرف کرده و دست برده است، ادعا باطل است؛ چرا که در ملک مشاع تقسیمات مشخصی صورت نگرفته است، مگر به حکم دادگاه.
به طور کلی تقسیم بندی در ملک مشاع، با در نظر گرفتن سهم افراد در ملک انجام می‌شود.
پیشتر گفتیم که ملک مشاع، ملکی است که به صورت مشترک متعلق به چند شخص است. حق طرفین از ملک، مطابق سهمشان در ملک مشاع معین می‌شود.
در صورتی که تقسیم بندی با حکم دادگاه صورت بگیرد، و با این وجود، شخصی به ساخت و ساز در ملک شما ادامه دهد، میتوانید از دادگاه حکم تخریب درخواست کنید. تنها زمانی سازنده میتواند به ساخت و ساز در ملک شما اقدام کند که شما سهم خود را به شخص بفروشید یا با ساخت و ساز در ملک خودتان موافقت کرده باشید.
هنگامی که شما به دادگاه مراجعه می‌کنید و در انتظار حکم تقسیم بندی برای ملک مشاع هستید، ساخت و ساز در هر حالتی باید متوقف شود.
اگر ساخت و ساز متوقف نشود، شما میتوانید حکمی از دادگاه مبتنی بر توقف ساخت و ساز تا زمان صدور حکم دریافت کنید.
در ملک مشاع، هیچکس صاحب کل مال نیست بلکه هر کسی دارای جزئی از کل است. یک زمین به صورت یک قطعه به چند صاحب مشترک تعلق دارد.
برای ساخت و ساز در ملک مشاع باید رضایت طرفین کسب شود. در صورت ساخت و ساز در ملک مشاع، اشخاص میتوانند به دادگاه مراجعه کنند تا حکم تخریب بگیرند یا درخواست اجرت المثل کنند.
تاریخ انقضایی برای درخواست حکم تخریب یا اجرت المثل نیست. یعنی شما در هر تاریخی پس از ساخت و ساز میتوانید به دادگاه مراجعه کنید تا حکم تخریب را بگیرید یا اجرت المثل طلب کنید. شایان ذکر است ساخت هرگونه بنا مستلزم اخذ مجوزات لازمه است.
قرارداد ساخت و ساز ملک مشاع
مواردی که در قرارداد ملک مشاع میتواند ذکر شود، به شرح زیر است:
- شرایط توافقنامه
- حق و حقوق صاحبان مشترک با توجه به سرمایه مشترک
- ابلاغ تقسیم هزینه نگهداری و اصلاح و نوسازی
- تقسیم هزینه ها به طور کلی
- مسئولیت برای اصلاحات
- محدودیتهای فروش
- قوانین مدیریت ملک مشاع
- قوانین حاکم بر تقسیم در صورت پایان یافتن مشارکت در ملک مشاع
البته بعضی موارد در مورد ملک مشاع به صورت عرفی پذیرفته شده است. به طور مثال اگر یکی از صاحبان ملک مشاع تصمیم به فروش سهمش بگیرد، باید ابتدا به دیگر صاحبان سهم در ملک مشاع پیشنهاد فروش ملک را بدهد.
در اصل، برای خرید ملک مشاع، در صورت قصد فروش، دیگر صاحبان سهم در اولویت قرار دارند. به این موضوع حق تقدم یا حق شفعه می‌گویند. در صورتی که توافقی برای تقسیم بندی صورت بگیرد، باید هر سی سال یک بار تمدید شود. همچنین توافقنامه ذکر شده باید در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت شود تا در برابر اشخاص ثالث قابل استناد باشد.
برای جمع بندی یادآور می‌شویم که بدون کسب اجازه از سایر شریکان، هرگونه تصرف و احداث بنا در ملک مشاع ممنوعیت قانونی دارد. شما میتوانید به عنوان تصرف عدوانی، قلع و قمع بنای احداثی به دادگاه شکایت کنید.
در صورت ایجاد هر گونه اختلاف نیز مانند امکان طرح دعاوی حقوقی شرکت، امکان طرح دعوا علیه سایر اشخاص را خواهید داشت.
برای دریافت مشاوره حقوقی و یا همکاری با تیم حقوقی وینداد با ما در تماس باشید.
