امروزه افزایش جمعیت شهرنشین، به ناگزیر معماریِ شهرها را با تحولات گسترده‌ای مواجه کرده است؛ به‌گونه‌ای که خانه‌های یک یا دو طبقه در بسیاری از مناطق شهری جای خود را به آپارتمان‌های چندین طبقه داده‌اند. آپارتمان‌نشینی نیز مانند هر پدیده نوظهور دیگری، اعضای جامعه را با چالش‌هایی مواجه ساخته است. یکی از این چالش‌‌ها به قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها که از آن‌ها به «مشاعات» تعبیر می‌شود، ارتباط دارد. با توجه به اهمیت این موضوع، قانون‌گذار با وضع قانون، مقررات استفاده از مشاعات را مشخص نموده است تا از این طریق، میزان اختلافات مرتبط با آن را کاهش دهد. مقررات مربوط به نحوه استفاده از مشاعات در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجراییِ آن پیش‌بینی شده است. در این نوشتار، به بررسی مقررات استفاده از مشاعات پرداخته خواهد شد.
مشاعات به چه قسمت‌هایی از آپارتمان گفته می‌شود؟
پیش از بررسیِ مقررات حاکم بر استفاده از مشاعات، ابتدا باید مشخص شود که مشاعات به چه قسمت‌هایی از آپارتمان گفته می‌شود. مطابق ماده 1 قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال 1343، مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک. مطابق ماده 2 این قانون، قسمت‌های مشترک -که به آن‌ها مشاعات نیز گفته می‌شود- عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن‌ها صرفاً به یک یا چند واحد اختصاص ندارد و به تمامیِ مالکین تعلق دارد. به‌طور کلی، قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی در نظر گرفته نشده است یا در اسناد مالکیت به‌عنوان ملک اختصاصیِ یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است، جزء قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود. مطابق ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک شامل قسمت‌هایی هم‌چون پله‌ها، آسانسور، حیاط، پشت‌بام، راهرو، پاگرد، شوفاژخانه، باغچه و … می‌شود.
سهم هر یک از مالکینِ قسمت‌های اختصاصی از مشاعات چقدر است؟
مطابق ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها که اصلاحیِ سال 1376 است، سهم هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از قسمت‌های مشترک و نیز، حقوق و تعهدات آن‌ها در این قسمت‌ها براساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع قسمت‌های اختصاصی تعیین می‌شود. به‌عبارت‌بهتر، مشاعات یا قسمت‌های مشترک یک آپارتمان به تمامیِ مالکین به نسبت قسمت اختصاصیِ آن‌ها تعلق می‌گیرد.
مطابق تبصره 2 این ماده که در سال 1376 به آن الحاق شده است، اگر مالکانی که نسبت به اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی آپارتمان مالکیت دارند، موافق باشند، هزینه‌های مربوط به مشاعات براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، براساس زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه می‌شود (در مورد آن بخش از هزینه‌های مشترک که به مساحت زیربنای اختصاصی ارتباط دارد). مطابق ماده 23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مخارجی که به میزان مساحت زیربنا ارتباط ندارد (مانند هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگه‌داری تأسیسات، باغبان و … به‌طور مساوی میان مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. تعیین سهم هر یک از مالکین با مدیر یا مدیران است.
مقررات استفاده از مشاعات آپارتمان‌ها چیست؟
برخی از مهم‌ترین مقررات مربوط به استفاده از مشاعات آپارتمان‌ها به شرح زیر است:
-
استفاده انحصاری از مشاعات ممنوع است.
همانطور که پیش‌تر نیز ذکر شد، قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمامیِ مالکین است و نمی‌توان حق استفاده انحصاری یا اختصاصی از قسمت‌های مشترک برای یک یا چند مالک قائل شد. مطابق ماده 3 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، گذاشتن میز، صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و نیز، نگه‌داری حیوانات در مشاعات ممنوع است. به‌عبارت‌بهتر، همه مالکین می‌توانند به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم به‌نحو متعارف از مشاعات استفاده کنند، اما استفاده اختصاصی و انحصاری از این قسمت‌ها ممنوع است.
-
قسمت‌های اختصاصی و اشتراکیِ آپارتمان قابل تفکیک از یکدیگر نیست.
مطابق ماده 3 قانون تملک آپارتمان‌ها، حقوق هر یک از مالکین در قسمت‌های اختصاصی از سهم (حصّه) آن‌ها در قسمت‌های مشترک (مشاعات) قابل تفکیک نیست. به‌عبارت‌بهتر، اگر هر یک از مالکین، قسمت اختصاصیِ متعلق به خود را انتقال دهد، قسمت مشترک مربوط به آن نیز انتقال می‌یابد. بنابراین، مالک قسمت اختصاصی نمی‌تواند پس از انتقال قسمت اختصاصیِ متعلق به خود، نسبت به قسمت مشترک مربوط به آن ادعایی داشته باشد.
-
همه مالکین موظف‌اند هزینه‌های مربوط به استفاده از مشاعات را بپردازند.
مطابق ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت هزینه‌های مربوط به استفاده از مشاعات (قسمت‌های مشترک) الزامی است؛ خواه مالک از آن‌ها استفاده کند و خواه استفاده نکند. به‌عنوان نمونه، مالک یا ساکن طبقه اول آپارتمان نمی‌تواند به‌خاطر عدم‌استفاده از آسانسور، از پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیر آن سر باز بزند.
بااین‌حال، باید توجه داشت که مطابق تبصره 3 ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر نحوه قرارگرفتن حیاط، بالکن یا تراس ساختمان به‌نحوی باشد که فقط یک یا چند واحد آپارتمانی امکان دسترسی به آن را داشته باشند، هزینه حفظ و نگه‌داری آن قسمت بر عهده استفاده‌کنندگان خواهد بود.
اگر مالک یا مستأجر هزینه‌های مربوط به استفاده از مشاعات را نپردازد، چه باید کرد؟
مطابق ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر مالک یا استفاده‌کننده از یک واحد آپارتمانی، سهم خود را از هزینه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک، یعنی استفاده از مشاعات پرداخت نکند، مدیر یا هیئت مدیران ساختمان می‌توانند به وسیله اظهارنامه و با ذکر مبلغ بدهی، آن را مطالبه نمایند. اگر مالک یا استفاده‌کننده ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد، 2 حالت به وجود می‌آید:
الف. اگر عدم‌ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر باشد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک مانند شوفاژ، برق، گاز و… به ایشان خودداری کنند. چنانچه مالک یا استفاده‌کننده اقدام به تصفیه حساب نکند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول این بدهی بر طبق اظهارنامه ابلاغ‌شده اجرائیه صادر خواهد نمود. مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا صدور دستور موقت دادگاه، فوراً خدمات مشترک را برقرار سازند.
ب. مطابق تبصره 1 ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها، چنانچه عدم‌ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه‌ها موظف‌اند که به‌صورت خارج از نوبت به این شکایات رسیدگی کنند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود، محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. در این حالت، استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط، بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز، هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
سخن آخر
چنانچه در مورد مقررات مربوط به نحوه استفاده از مشاعات آپارتمان‌ها پرسشی دارید، می‌توانید آن را از طریق سیستم دعاوی تخصصی وینداد با کارشناسان این حوزه در میان بگذارید.
