موضوع پرداخت اجاره واحدهای مسکونی، تجاری و اداری در ایران، از موضوعات حقوقی مهم و پرچالش به حساب می‌آید. دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه نام یکی از دعاوی معمول در این زمینه است.
در این مطلب از مجله حقوقی وینداد قصد داریم تا به دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه و نکات حقوقی مهم آن بپردازیم.
با ما همراه باشید.
منظور از مطالبه اجرت المثل چیست؟
اگر چه دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه در ظاهر شباهت‌هایی به یکدیگر دارند، اما به لحاظ حقوقی در دو موقعیت مختلف قابلیت طرح دارند.
در این بخش ابتدا به دعوای مطالبه اجرت المثل اشاره می‌شود.
آنچه در عرف جامعه مرسوم است، هر گونه سکونت و تصرف در ملک دیگری، نیازمند پرداخت اجاره‌بها است. حال اگر شخصی، به هر دلیل و بدون رضایت مالک، در ملکی مدتی اقامت کرده باشد، موظف است مقدار مبلغ عرفی اجاره‌بهای ملک را به مالک پرداخت کند.
به طور مثال اگر یک شخص، به شکل غاصبانه ملک شخصی که خارج از کشور است را در اختیار بگیرد و مدت ۳ ماه در آن اقامت داشته باشد، مالک می‌تواند با طرح دعوای مطالبه اجرت المثل، مقدار تقریبی مبلغ اجاره ملک در مدت ۳ ماه را از شخص مذکور دریافت کند.
مورد دیگر که دعوای مطالبه اجرت المثل مطرح می‌شود، زمانی است که یک مستاجر پس از پایان موعد قرارداد اجاره، بدون رضایت مالک، همچنان در ملک مستقر باشد. در این حالت نیز، مالک می‌تواند مازاد سکونت مستاجر را به شکل اجرت المثل دریافت کند.
اجرت المثل ملک چگونه تعیین می‌شود؟
حال ممکن است این سوال به وجود بیاید که تعیین میزان اجرت المثل ملک با چه کسی است؟
در پاسخ باید گفت که اصولا دادگاه صالح به رسیدگی به پرونده مطالبه اجرت المثل، با ارجاع این موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، مبلغ اجرت المثل را تعیین می‌کند.
نظر کارشناس، با توجه به موقعیت ملک، سن بنا، ارزش مادی و عرفی املاک مشابه و… تعیین می‌شود.
منظور از مطالبه اجور معوقه چیست؟
همانطور که گفته شد، دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه در اصل متفاوت از یکدیگرند.
منظور از مطالبه اجور معوقه، اجاره‌بهاهای عقب‌افتاده‌ای است که یک مستاجر مطابق با قرارداد و توافق قبلی، متعهد به پرداخت آنها به مالک شده است.
به طور مثال اگر یک قرارداد اجاره مابین موجر (مالک) و مستاجر با مدت ۱۲ ماه و ماهانه ۵ میلیون تومان منعقد شود اما مستاجر اجاره‌بهای سه ماه آخر قرارداد را پرداخت نکند، موجر می‌تواند اقدام به طرح دعوای مطالبه اجور معوقه کند.
نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه چگونه است؟
برای طرح دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه نیاز است تا متقاضی با توجه به مطالبه خود اقدام کند.
– در هر دو دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه، پیشنهاد می‌شود ابتدا مالک، شخص مقابل را از طریق ارسال اظهارنامه مبنی بر پرداخت مبالغ مورد نظر، باخبر کند.
– در صورت عدم پرداخت، برای طرح دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه، مالک باید اقدام به تنظیم دادخواست علیه مستاجر و یا غاصب کند.
– در طرح دعوای مطالبه اجور معوقه باید به مواعد پرداخت اجاره در قرارداد توجه داشت.
– با توجه به آنکه دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه از دعاوی مالی محسوب می‌شود، بر اساس مبلغ مورد مطالبه، هزینه دادرسی تعیین می‌شود.
– مرجع رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه، اگر مبلغ خواسته تا ۲۰ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف و اگر بیشتر باشد دادگاه حقوقی صالح است..
– دادخواست باید در شورای حل اختلاف و دادگاه صالح محل وقوع ملک، مطرح شود.
– مالک می‌تواند در دادخواست به جز مطالبه اجور معوقه یا اجرت المثل، خسارات جانبی یا خسارت تاخیر تادیه ناشی از عمل شخص مقابل را هم مطالبه کند.
– در صورتی که اجور معوقه مبلغ بالایی باشد و مالک احتمال بدهد مستاجر قصد پرداخت آن را ندارد، مالک می‌تواند از دادگاه تقاضای تامین کند تا اموال مهم مستاجر توقیف شوند.
– در صورت عدم اقدام مستاجر و غاصب در جهت پرداخت مطالبات، مالک می‌تواند اقدام به دریافت اجراییه از دادگاه کند و اموال شخص مذکور را توقیف و از محل آنها، مطالبات خود را دریافت کند.
چه مدارکی برای طرح دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه لازم است؟
برای آنکه مالک بتواند با موفقیت اقدام به دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه کند، باید با مشورت و نظارت یک وکیل دادگستری مجرب، اقدام به تهیه مدارک زیر کند:
– تنظیم دادخواست با شرح خواسته دقیق مرتبط با مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه
– تصویر سند مالکیت ملک
– نسخه‌ای از قرارداد اجاره در صورت وجود (در فرض مطالبه اجور معوقه)
– حکم و دادنامه تخلیه خانه در صورت وجود
پس از تهیه این مدارک باید دعوای مورد نظر اقامه شود. غالبا رسیدگی به دعاوی نشای از تصرف عدوانی و غاصبانه به سرعت انجام می‌شود و حکم تخلیه صادر می‌شود.
قصد طرح دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه دارید؟
مجددا تاکید می‌شود که طرح دعاوی مالی امری تخصصی است که مستلزم استفاده از دانش و تجربه حقوقدانان، به ویژه وکلای دادگستری است.
استارتاپ وینداد، با ارائه خدمات تنظیم اوراق قضایی و دعاوی تخصصی، این ظرفیت را دارد که صفر تا صد طرح دعاوی مالی شما را به بهترین شکل و با استفاده از مهارت وکلای دادگستری خبره انجام دهد.
