قراردادهای عمرانی با معیارهای مختلفی از یکدیگر تفکیک میشوند و توجه به تقسیم‌بندی‌ها و انواع این قراردادها کمک زیادی به رفع ابهامات طرفین قرارداد و شناخت حقوق و تکالیفشان می‌کند. یکی از اقسام قراردادهای عمرانی از نظر نحوه پرداخت، قرارداد عمرانی با روش پرداخت فهرست بهاست. شناخت این نوع از قرارداد و آشنایی با فهرست بها اهمیت زیادی در انعقاد قرارداد و جلوگیری از بروز اختلاف دارد. در ادامه به تعریف فهرست بها در قرارداد عمرانی می‌پردازیم.
قرارداد عمرانی چیست؟
قرارداد عمرانی یا قرارداد صنعت ساختمان قراردادهای متنوعی هستند که در رابطه با قسمت‌های مختلف طراحی و اجرای پروژه های ساختمانی و ابنیه به کار می‌روند. قرارداد های عمرانی از نظر فنی، نحوه پرداخت، تامین منابع مالی و موضوع به انواع مختلفی تقسیم میشوند. اگر در شرف انعقاد یک قرارداد عمرانی هستید یا ممکن است در آینده بخواهید چنین قراردادی منعقد کنید، تعیین کردن نوع قراداد و آشنایی با جزئیات آن اهمیت زیادی دارد زیرا همین عدم تسلط به انواع قراردادهای عمرانی باعث ایجاد اختلاف های غیر ضروری و هزینه بر برای طرفین قرارداد شده است.
یکی از انواع قراردادهای عمرانی از نظر نحوه پرداخت، قرارداد عمرانی با روش فهرست بها یا واحد بها ( Firm fixed price and unit price ) است که با مراجعه به فهرست بها که هر ساله از طریق سازمان برنامه و بودجه منتشر می‌شود، تعیین می‌گردد. اما فهرست بها چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟
فهرست بها چیست؟
همانطور که گفته شد سالانه سازمان برنامه و بودجه کشور طبق ماده ۲۳ قانون برنامه و بودجه فهرستی از قیمت‌ها و ارزش‌های مرتبط به فعالیت‌های ساختمانی، راه، مهندسی آب، کشاورزی و نیرو تهیه کرده و در سامانه خود منتشر می‌کند. این فهرست معمولا مشتمل بر نرخ مصالح، دستمزد نیروی انسانی، كرایه ماشین‌آلات و حمل می‌باشد. این فهرست هر سه ماه یکبار بروزرسانی شده و دوبار در سال از طریق سامانه ملی فهرست بها و تعدیل (سافات) به نشانی وبسایت https://www.mporg.ir/ منتشر می‌گردد.
فهرست بها در رشته‌های مختلف به طور جداگانه منتشر می‌شود و هر فهرست بها شامل مقدمه، جزئیات هزینه‌ها، دستورالعمل کاربرد، پیوست‌ها و ضرایب است.
فهرست بها در قرارداد عمرانی چگونه محاسبه می‌شود؟
سازمان برنامه و بودجه، مراجعی را برای آمارگیری و نهایتا محاسبه فهرست بها تعیین کرده است؛ مراجع یاد شده عبارتند از دستگاه‌های اجرایی، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، مرکز آمار ایران، تشکل‌های فنی و مهندسی و نیز شرکت‌های تولیدکننده و ارایه‌کننده مصالح، ماشین‌آلات، تجهیزات و خدمات. این مراجع موظفند هر سه ماه یکبار وارد سامانه https://safat.mporg.ir/ شده و نرخ دقیق مصالح، ماشین آلات، دستمزد نیروی انسانی، تورم، اجاره دستگاه‌های مختلف، هزینه حمل و راننده و غیره را اعلام کنند. نتایج حاصل از استعلام بها و دریافت قیمت از مراجع قیمت‌گیری جمع‌بندی شده و در سامانه ثبت می‌شود، سپس گزارش‌های محاسباتی استخراجی از سامانه، مربوط به فهرست‌های بهای واحد پایه و شاخص‌های تعدیل، بررسی کارشناسی شده و نتیجه به شورای عالی فنی ارایه می‌شود، پس از تایید شورا، بخشنامه‌های مربوط به دستگاه‌های اجرایی، مهندسین مشاور و پیمانکاران ابلاغ خواهد شد.
ضرایب فهرست بها چیست؟
آماری که سالانه سازمان برنامه و بودجه به منظور تعیین فهرست بها ارائه می‌کند، حداقل و کمترین قیمت را در نظر می‌گیرد این حداقل بودن بها باعث می‌شود استفاده از این نوع روش در قرارداد سخت شده و اختلافاتی بین طرفین بروز کند. برای مثال هزینه اجاره ماشین حمل مصالح در فهرست بها ۲ میلیون تومان آورده شده اما پیمانکار پس از حمل مصالح از محل مورد نظر تا ساختمان مجبور به پرداخت ۳ میلیون تومان به عنوان اجاره ماشین حمل شده است زیرا در فهرست بها به فاصله حمل، نوع ماشین، مقدار مصالح، خاکی یا آسفالت بودن جاده و نکات دخیل در هزینه توجه نشده و جمع آوری آمارها و براورد هزینه‌ها به گونه ای محاسبه شده که کمترین هزینه را در برگیرد.
بعضی ضرایب حائز اهمیت شامل:
- ضرایب منطقه‌ای (مثلا کار در تهران انجام شود یا کرمان)
- ضرایب طبقات (طبقه همکف یا طبقه چهارم )
- شرح اقلام بالاسری که شامل ضرایب بالاسری عمومی و کار می‌شود (هزینه‌های آب، برق، مخابرات)
- ضرایب تجهیز کارگاه (محوطه سازی یا ساخت دفترکار)
اهمیت و تاثیر این ضرایب به گونه ای است که نحوه محسابه و اعمال آن‌ها در فهرست بهای هرسال در قسمت پیوست‌های فهرست آورده می‌شود و هزینه‌های اضافی به مبلغ قرارداد اضافه خواهد شد. برای مثال هزینه‌های ایجاد کارگاه، راه‌های ورود و محوطه آن جزو هزینه‌های تجهیز کارگاه محاسبه شده و به بهای قرارداد اضافه می‌شود.
قرارداد عمرانی به روش فهرست بها؛ مزیت یا دردسر
این روش انعقاد قرارداد عمرانی یکی از رایج‌ترین روش‌های همکاری بین پیمانکار ساختمانی و کارفرماست زیرا محاسبه دقیق فعالیت‌هایی که قرار است انجام شود و عواملی که در پروژه دخیل هستند باعث رفع هر چه بیشتر ابهامات و جلوگیری از بروز اختلاف می‌شود همینطور محسابه دقیق هزینه‌ها و قیمت‌های مصالح و ماشین آلات و نرخ تجهیزات مختلف ،هم به آینده نگری کارفرما کمک می‌کند و هم تکلیف پیمانکار را از ابتدا تا انتهای پروژه روشن می‌نماید. البته تسلط به فهرست بها و در اختیار داشتن آن برای هر دو طرف قرارداد ضروری به نظر می‌رسد. اما یکی از مشکلاتی که دامن گیر پیمانکاران و کارفرمایان شده تغییر زود به زود قیمت‌ها و تورم‌های غیر قابل پیش‌بینی است، این موضوع باعث می‌شود طرفین با وجود گذراندن مرحله سخت و تخصصی محاسبه قیمت‌ها مجبور به محاسبه دوباره و توافقات چند باره باشند و فهرست بهای اولیه دردی از آن ها چاره نکند. لازم به ذکر است که محاسبه قیمت‌ها در این روش پرداختی کاری به شدت تخصصی و زمانبر است که از عهده هرکسی بر نمی‌آید. با وجود این مشکل دقیق بودن این روش باعث شده که طرفین خودشان به فکر رفع این مشکل نیز بیافتند و از روش‌های تلفیقی پرداخت مثل روش پرداخت فهرست بها و تعیین سقف هزینه‌ها استفاده کنند.
همانطور که دیدید قرارداد عمرانی جزئیات و نکات حقوقی زیادی دارد که شما به عنوان کارفرما یا پیمانکار ممکن است از همه این جزئیات اطلاع نداشته باشید، به همین دلیل وینداد برای شما قراردادهای اصولی و مناسبی تهیه می‌کند که کافی است تنها با ثبت درخواست تنظیم قرارداد عمرانی به این قراردادها دسترسی داشته باشید، همینطور در صورت داشتن هر نوع پرسش در مورد قرارداد عمرانی با روش پرداخت فهرست بها از مشاوران حقوقی ما کمک بگیرید.
