مالکیت، کامل‌ترین حقی است که انسان‌ها می‌توانند نسبت به اموال داشته باشند. حق مالکیت انواع مختلفی دارد. یکی از انواع حق مالکیت، مالکیت به نحو اشاعه است. مالکیت به نحو اشاعه، ترکیب لفظیِ دوواژه‌ای تحت‌عنوان «ملک مشاع» را به ذهن متبادر می‌سازد. مسائل حقوقیِ بسیاری پیرامون ملک مشاع وجود دارد. در این نوشتار، به بررسیِ نحوه تخلیه ملک مشاع و نیز، مهم‌ترین نکات حقوقی که باید در تنظیم دادخواست تخلیه املاک مشاعی رعایت شود، پرداخته خواهد شد.
ملک مشاع به چه ملکی گفته می‌شود؟
پیش از بررسیِ نحوه تخلیه ملک مشاع باید با مفهوم «ملک مشاع» آشنا شویم. مطابق مواد قانونی (مانند ماده ۵۷۱ قانون مدنی)، ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن میان دو یا چند نفر مشترک باشد. به‌عنوان نمونه، اگر مالکیت نصف یک مغازه (یعنی ۳ دانگ آن) به یک شخص و مالکیت نصف دیگر آن (یعنی ۳ دانگ دیگر آن) به شخص دیگر تعلق داشته باشد، این مغازه مصداقی از ملک مشاع خواهد بود. اگرچه ممکن است که در ملک مشاع سهم مالکین با یکدیگر یکسان یا متفاوت باشد، اما در هر دو حالت، مالکیت تمامیِ مالکین به نحو اشاعه است؛ یعنی تمامیِ مالکین در جزءجزء ملک سهم دارند و حق مالکیت هر مالک در تمام ملک منتشر شده است.
منظور از تخلیه ملک مشاع چیست؟
منظور از تخلیه ملک مشاع -در این نوشتار- هر نوع اقدام حقوقی است که برای پایان‌دادن به تصرفات غیرمجاز یک شخص در یک ملک مشاع صورت می‌گیرد. به‌عبارت‌بهتر، تخلیه ملک مشاع یک عنوان عام است. این عنوان عام تمامیِ اقدامات حقوقی را که برای پایان‌دادن به تصرف غیرقانونیِ ملک مشاع انجام می‌شود، در بر می‌گیرد. بنابراین، اقدام حقوقی برای تخلیه ملک مشاع حسب مورد می‌تواند در قالب دعوای تخلیه ید، خلع ید یا تصرف عدوانی صورت پذیرد. علاوه‌براین، متصرف غیرقانونی ممکن است یکی از مالکین یا شخص ثالث باشد. ازاین‌رو، این اقدام حقوقی ممکن است که از سوی یک یا چند مالک علیه یک یا چند مالک دیگر یا از سوی یک یا چند مالک علیه شخص ثالث اقامه شود؛ زیرا مطابق ماده ۵۸۱ قانون مدنی، تصرف مادیِ هر یک از مالکین در ملک مشاع، نیازمند اذن سایر مالکین است. در غیر این‌صورت، سایر مالکین این حق را خواهند داشت که برای پایان‌بخشیدن به تصرف غیرقانونیِ آن مالک، دست به اقدام حقوقی بزنند.
نحوه تخلیه ملک مشاع چگونه است؟
همانطور که پیش‌تر نیز ذکر شد، اقدام حقوقی برای تخلیه ملک مشاع ممکن است در قالب دعوای خلع ید، تصرف عدوانی و تخلیه ید صورت بگیرد. بنابراین، دو حالت برای تخلیه ملک مشاع قابل تصور است:
الف. تخلیه ملک مشاع از طریق طرح دعوای تخلیه ید
تخلیه ید یکی از دعاویِ مربوط به مالکیت است. این دعوا برای پایان‌بخشیدن به تصرفاتی اقامه می‌شود که در ابتدا مبتنی بر اذن بوده است، اما خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قانون یا قرارداد است. به‌عبارت‌بهتر، اگر مالک یک ملک با اراده خود، حق یا اذن استفاده از ملک خود را به شخصی بدهد (یعنی میان مالک و متصرف، قراردادی برای انتفاع از ملک وجود داشته باشد) و پس از مدتی علی‌رغم اتمام اعتبار قرارداد، متصرف ملک از رفع تصرف خودداری کند و به تصرف خود پایان ندهد، مالک ملک باید دعوای تخلیه ید را به طرفیت او اقامه نماید. برای روشن‌ترشدن این تعریف به مثالی که در ادامه می‌آید، توجه کنید.
مطابق قانون مدنی، قرارداد اجاره یک قرارداد موقت است؛ یعنی در این قرارداد، مالکیت منافع یک مال برای یک مدت مشخص به یک شخص انتقال می‌یابد. اگر قرارداد اجاره به‌طور صحیح منعقد شود، مستأجر موظف است که پس از اتمام موعد اجاره، ملک را تخلیه کند. حال، اگر موعد قرارداد اجاره به اتمام برسد، ولی مستأجر علی‌رغم تمامیِ اخطارهای موجر اقدام به رفع تصرف نکند، موجر می‌تواند اقدام به اقامه دعوای تخلیه ید نماید.
چنین وضعیتی می‌تواند در خصوص ملک مشاع نیز اتفاق بیافتد. به‌عنوان نمونه، اگر ۳ نفر با هم مالک یک ملک مشاع باشند، می‌توانند با توافق یکدیگر این ملک مشاع را به شخصی اجاره دهند. حال، اگر مدت قرارداد اجاره به اتمام برسد یا قرارداد اجاره به هر علت فسخ شود، مستأجر باید ملک مشاع را تخلیه کند. چنانچه مستأجر به تصرفات خود در ملک مشاع پایان ندهد، مالکین ملک مشاع می‌توانند دعوای تخلیه ید را به طرفیت او اقامه نمایند و بدین‌نحو، برای تخلیه ملک مشاع اقدام کنند.
ب. تخلیه ملک مشاع از طریق طرح دعوای خلع ید و تصرف عدوانی
برخلاف حالت قبلی، تخلیه ملک مشاع از طریق طرح دعوای خلع ید و تصرف عدوانی در صورتی می‌تواند صورت بگیرد که تصرفات شخص در ملک مشاع از ابتدا غیرقانونی بوده باشد. به‌عبارت‌بهتر، اگر شخصی بدون اذن مالکین یک ملک مشاع، اقدام به استفاده از ملک مشاع نماید یا به هر نحو دیگری آن را تصرف کند، مالکین ملک مشاع می‌توانند از طریق طرح دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی برای رفع تصرف و تخلیه ملک مشاع اقدام نمایند. این‌که در این مورد، تخلیه ملک از طریق طرح دعوای خلع ید صورت بگیرد یا دعوای رفع تصرف عدوانی، بستگی به این دارد که مالکین بخواهند از طریق اثبات مالکیت خود اقدام کنند یا از طریق اثبات تصرفات سابق خود. اگر مالکین ملک مشاع سابقاً ملک خود را در تصرف نداشته باشند و نتوانند تصرفات سابق خود را به اثبات برسانند، باید از طریق طرح دعوای خلع ید برای تخلیه ملک مشاع اقدام نمایند.
برای تنظیم دادخواست تخلیه املاک مشاعی باید به چه نکاتی توجه داشت؟
انجام هر نوع اقدام حقوقی برای تخلیه ملک مشاع، مستلزم تنظیم دادخواست است. در تنظیم دادخواست باید به نکات زیر توجه شود:
۱. هم‌چون هر دادخواست دیگری، در دادخواستی که برای تخلیه ملک مشاع تنظیم می‌شود، باید نام خواهان و خوانده درج شود. خوانده می‌تواند یکی از مالکین یا شخص ثالث باشد.
۲. در دادخواست باید خواسته تعیین شود. خواهان باید در قسمت تعیین خواسته ذکر نماید که می‌خواهد از طریق کدام یک از این دعاوی برای تخلیه ملک مشاع اقدام نماید؛ از طریق تخلیه ید، خلع ید یا رفع تصرف عدوانی. هر یک از این دعاوی ارکان و شرایط خاصی دارد. ازاین‌رو، تعیین نوع دعوا واجد اهمیت است.
۳. ادله و مدارکی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، باید به دادخواست ضمیمه شود.
سخن آخر
چنانچه تصمیم به انجام اقدامات حقوقی جهت تخلیه ملک مشاع دارید، می‌توانید طرح این دعوا یا رفع ابهامات مرتبط با آن را از طریق سامانه دعاوی تخصصی وینداد به وکلاء و کارشناسان حقوقیِ این حوزه بسپارید.
