موجر و مستاجر ممکن است با مشکلات زیادی مثل عدم پرداخت اجاره به موقع توسط مستاجر مواجه شوند. در این شرایط احتمالا سوالاتی از این دست به وجود می‌آید که آیا موجر میتواند مستاجر خود را از برخی حقوق محروم کند؟ برای مثال آیا امکان قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوال ابتدا قرارداد اجاره را بررسی می‌کنیم سپس ضمن بررسی چنین شرایطی، این موضوع را بررسی می‌کنیم که چگونه می‌توان اجاره‌های عقب افتاده را مطالبه کرد.
اجاره از منظر قانونگذار به چه معنی است؟
در قانون مدنی قرارداد اجاره این گونه تعریف شده است:
“اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.”
در نتیجه مستاجر با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره و متعلقات آن (ساختمان و قسمت‌های مختلف آن) برای مدت مشخصی می‌شود. با این توضیح در قرارداد اجاره امکان تفکیک این دو یعنی منافع از عین و انتقال یکی بدون نقل دیگری وجود دارد. یعنی مستاجر برای مدت مشخصی مالک استفاده از خانه و استفاده از بخش‌های مختلف از جمله آب، برق و گاز است.
حال با توجه به ماده فوق به سوال اصلی بپردازیم.
آیا قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر ممکن است؟
با توجه به اینکه مستاجر مالک منافع عین مستاجره یا همان مورد اجاره (یعنی ساختمان و خانه) است، آب، برق و گاز از متعلقات عین مستاجره محسوب می‌شوند. در نتیجه اگر هنوز مدت اجاره تمام نشده باشد، مستاجر حق استفاده از آن‌ها را دارد و درخواست قطع انشعاب برق، آب یا گاز مستاجر توسط موجر ممکن نیست و پشتوانه قانونی ندارد.
ولی حالا این پرسش به ذهن می‌آید که در صورت درخواست قطع برق توسط مالک و اینکه اگر موجر اقدام به این کار کند، آیا جرمی مرتکب شده است و مستاجر در مقابل چه کاری میتواند انجام دهد.
آیا موجر با قطع آب و برق و گاز جرمی مرتکب شده است؟
در این مورد دو دیدگاه وجود دارد. برخی با استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامی این اقدام را جرم دانسته و قابل مجازات می‌دانند. در نتیجه اقدام موجر را در جهت قطع آب و برق و گاز مستاجر جرم شناخته می‌شود و کار او را مشمول عنوان ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق انتفاع دانسته‌اند که مجازات قطع برق مستاجر یا جرم قطع اب بر اساس همین قانون تعیین می‌شود. در این رابطه امکان دریافت نامه درخواست قطع برق از مراجع قانونی نیز وجود ندارد.
با توجه به این دیدگاه، مستاجر میتواند با استناد به مواد 159 و 160 آیین دادرسی مدنی در مراجع صالح طرح دعوا کند.
برخی دیگر اقدام موجر را از موارد ماده 690 ق.م.ا نمی‌دانند و با رد دیدگاه دسته‌ی اول، اقدام موجر را جرم در نظر نمی‌گیرند.
در نهایت به نظر می‌رسد دیدگاه اول بیشتر از حقوق مستاجر حمایت میکند ولی جرم انگاشتن اقدام موجر تردید برانگیز است اما این موضوع به رای قاضی بستگی دارد.
بیشتر موارد این اقدام موجر به دلیل فشار آوردن به مستاجر برای پرداخت اجاره‌بهای معوقه است. در این حالت این سوال ایجاد می‌شود که موجر چگونه میتواند از طریق قانون از حقوق خود دفاع کند.
موجر چگونه میتواند اجاره‌بها معوقه را از مستاجر مطالبه کند؟
در ادامه بررسی موضوع قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر به نکته دیگری برخوردیم. اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد، موجر میتواند درخواست تخلیه ملک کند. در این مورد دو حالت به‌وجود می‌آید.
حالت اول اینکه اگر سند رسمی در دسترس باشد موجر میتواند از طریق دفترخانه‌ای که عقد اجاره در آن تنظیم شده است اقدام کند که با ابلاغ اخطاریه، مستاجر مکلف است ظرف 10 روز تمامی اجاره‌بهای معوقه را پرداخت کند. چنانچه مستاجر این کار را نکند، موجر میتواند از طریق دفترخانه اقدام کند.
در شرایط دیگر اگر اجاره نامه‌ی رسمی موجود نباشد، موجر باید از راه دادگاه درخواست به وصول اجاره‌بها یا تقاضای تخلیه ملک نماید. اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به عدم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد یا پرداخت اجاره معوقه، شورای حل اختلاف است. در صورتی که ملک مورد اجاره، ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع صالح برای رسیدگی دادگاه حقوقی محل است.
جمع‌بندی
در این مطلب تلاش کردیم به یکی از رایج‌ترین مشکلات در زمینه‌ی روابط بین موجر و مستاجر، یعنی قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر بپردازیم. اگر شما به عنوان مالک یا مستاجر در خصوص روابط بین موجر و مستاجر و قوانین و مشکلات مربوط به آن سوالی دارید، می‌توانید درخواست مشاوره ثبت کنید تا کارشناسان حقوقی وینداد با شما تماس بگیرند.
سوالات متداول
قطع برق مستاجر بعد از اتمام قرارداد امکان پذیر است؟
با پایان مدت زمان اجاره و عدم تمدید آن، مدت استفاده از خانه یا ملک نیز تمام می‌شود. در نتیجه اقدام قانونی موجر در این شرایط، دریافت حکم تخلیه است.
آیا مدیر ساختمان میتواند آب را قطع کند؟
خیر، ابتدا باید اظهارنامهای برای شخص بدهکار ارسال کند، در صورت عدم پرداخت بدهی ظرف ۱۰ روز مدیر ساختمان میتواند به تشخیص خود نسبت به قطع آب، برق و گاز اقدام کند.
خواهش میکنم گزاره ها درست تبیین بشه ، قانون تملک آپارتمانها گفته قطع خدمات مشترک ، نه قطع انشعابات اختصاصی مثل کنتور برق و گاز و آب
سلام در متن قرارداد یک واحد سوله تجاری زمان یک سال قید شده.
در قسمت توضیحات عنوان شده :
با توافق طرفین مورد اجاره تا سه سال قابل تمدید است و میزان ۳۵درصد به مبلغ اجاره اضافه میگردد.
لطفا راهنمایی بفرماید آیا ایشان میتواند بعد از یکسال که تاریخ اتمام قراردادش هست خالی نکند؟!
مطالب جالب وارزشمندی مورد اشاره قرار گرفته است
سلام.
۱. چگونه میشه ودیعه رهن رو از صاحب خونه ی که واحد مسکونی رو بعد از رهن می فروشه گرفت ؟ با توجه به مشکلی که بین فروشنده ( صاحب خونه ) با خریدار ( صاحب خونه جدید) بوجود اومده هیچ جوری پای پشت نویسی شدن قرارداد مستاجر در بنگاه نیستن که مشخص بشه پول رهن رو گرفت یا حتی خونه رو تمدید کرد. چون در ظاهر خونه فروخته شده و سند خورده بنام صاحب خونه جدید( با پولی که مستاجر، خونه رو رهن کرده فروشنده زمان فروش با خریدار حساب کرده )
حالا با توجه به اختلافی که بین شون اومده هیچ کدوم پای پشت نویسی شدن قرادادخونه نمیان که پول رهن رو پرداخت کنن ( صاحب خونه قدیمی میگه خونه رو فروختم ، پول رو باید از صاحب خونه جدیدِ بگیری ) اما در قرادادم پشت نویسی نمیکنن !
۲.خونه مسکونی با واحد روبه رویی انشعابات مشترک دارد( آب وبرق و گاز ). صاحب خونه در زمان اجاره به مستاجر نگفته که انشعابات مشترک هست و فریب داده ، حالا واحد روبه روی در قراردادش ذکر کرده اگه مثلا تا یک ماه دیگر صاحب خونه اقدام به جدا سازی نکن خودشان اقدام میکنن ، یعنی چون کنترل برق و گاز و آب روی واحد روبه روی هست ، میتونن اقدام کنن و واحد مزا قطع کنن ! این عمل آیا جرم هست و چه اقدامی میشه انجام داد ؟
باسلام،درصورت اتمام زمان اجاره خط در صورت هدم تخلیه ایا مالک میتواند اب یا گاز مستاجر را قطع کند؟
سلام بهرام حسینی هستم مستاجر در اصفهان حدود ۸ روز اجاره منزل را نتوانستم پرداخت کنم و بعد از هشت روز پرداخت کردم صاحب خانه زمانی که ماشین لباسشویی در حال کار بود برق منزل را قطع کردو یک ساعت بعد از قطع اجاره را پرداخت کردم. در این هنگام قطع و وصل برق ماشین لبسشویی دودی کرد و سوخت و اکنون ۳/۵ میلیون تومان باید پرداخت کنم برای تعمیر لبسشویی .
ایا صاحبخانه حق این کار را دارد ؟
اگر خیر
من چگونه میتوانم به حق خود برسم
ممنون از شما عزیزان
از نظر من شما به استناد به ماده ۶۹۰ قانون مجازات مبنی بر ممانعت ازحق و مزاحمت و از باب تسبیب طبق قانون مدنی میتونید مطالبه خسارت کنید
خواهرم منزلی رو اجاره کرده و ارایشگاه زنانه داره. جواز کسب نداره. حالا در موعد تخلیه از صاحبخانه خواسته که تا دو ماه بهش مهلت بده یعنی تا عید صبر کنه و بعد جابجا بشه و اجاره هم بیشتر میده توی این دو ماه. ولی الان دقیقا شب قرارداد صاحبخانه ی روان پریش برق رو قطع کرده در حالی که مشتری هم توی ارایشگاه بوده. از لحاظ حقوقی چطور میشه مقابل این صاحب ملک از حقوقش دفاع کنه؟ هیچ حکم تخلیه ای هم نداره و تازه امروز تاریخ تخلیه توی قولنامست.
با سلام و احترام
با توجه به اینکه استفاده تجاری از منزل مسکونی قانونا ممنوع می باشد، شما در صورت اقدام به شکایت علیه موجر محکوم خواهید شد بنابراین بهتر است منزل را صرفا تخلیه کرده و هیچ اقدام قانونی انجام ندهید.
مجموعه حقوقی وینداد
سلام وقت بخیر تعیین وقت نظارت در اجرای احکام یعنی چی مگر رای صادر نشده تو شورای حل اختلاف که تو اجرا احکام دوباره وقت نظارت میخوان پرونده رو سه ماه میندازن عقب؟
با سلام و احترام
با توجه به پیچیدگی مسئله مورد نظر شما، خواهشمند است به سایت وینداد مراجعه نموده و نسبت به ثبت درخواست مشاوره تلفنی اقدام نمایید تا کارشناسان متخصص ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند.
با تشکر
مجموعه حقوقی وینداد
با سلام،
دوست گرامی، وقت نظارت در اصطلاح قضایی تاریخ پیگیری و مرحله ای است که قاضی یا مدیر یا .. مربوطه به جهت اطلاع از روند آن یا پیگیری دستورهای صادره و یا هر آنچه هدف جلسه بوده را در آن تاریخ برای خود به دفتر اعلام میکند تا در آن تاریخ مرقوم مسئول دفتر پرونده را به رویت ایشان رسانده و بر حسب روند پرونده دستوری جدید میدهند تا پرونده دچار اطاله نشود
سلام وقت بخیر.
صاحب خانه میتواند اب روی مستاجر ببندوقتی۳ماه اجاره عقب افتاده.ولی ودیعه هنوز۹۰تومن دسش هس؟
با سلام و احترام
خیر موجر به هیچ عنوان چنین حقی را طبق قانون ندارد و می توان از وی شکایت کزد.
مجموعه حقوقی وینداد
سلام و خسته نباشید. سوال من اینه که اگه موجر بدون هیچ دلیلی آب مستاجر را قطع کند و باعث آسیب جدی برای مستاجر شود جرم و حکم آن چیست؟
با تشکر
با سلام و احترام
این فعل در هر حالتی جرم محسوب شده و عنوان آن ممانعت از حق می باشد لذا مستاجر باید فورا به دادسرا یا شورای حل اختلاف مراجعه نماید.
مجموعه حقوقی وینداد