به احتمال زیاد در فیلم‌ها و سریال‌های ایرانی شنیده‌اید یا در زندگی روزمره با آن رو‌به‌رو شده‌اید که موجر به مستاجر می‌گوید: “اگه اجاره‌های عقب مونده‌ات رو ندی، آب و برق رو قطع می‌کنم.”
ولی آیا موجر میتواند این کار را بکند؟
در این مطلب از مجله‌ی حقوقی وینداد مي‌خواهيم به اين پرسش رايج جواب بدهيم که آيا قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر ممکن است؟
ابتدا به چند مفهوم در زمينه‌ي عقد اجاره بپردازيم.
اجاره از منظر قانونگذار به چه معني است؟
عقد اجاره از عقود محدود سازنده مالکيت است که قانونگذار صريحا آن را در ماده 466 قانون مدني تعريف کرده است. ماده 466 قانون مدني: “اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.”
پس درنتیجه مستاجر با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره و متعلقات آن (ساختمان و قسمت‌های مختلف آن) برای مدتی می‌شود. برای درک بهتر این موضوع به تعریفی ساده از عین و منافع بپردازیم. عین درواقع مالی است که در عالم خارج موجود بوده و قابل لمس باشد و منافع ثمره‌ی حاصل از عین مال است که در عقد اجاره امکان تفکیک این دو یعنی منافع از عین و انتقال یکی بدون نقل دیگری وجود دارد.
حال با توجه به ماده فوق به سوال اصلی بپردازیم.
آیا قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر ممکن است؟
همانطور که در ماده فوق خواندیم، مستاجر مالک منافع عین مستاجره یا همان مورد اجاره است و آب، برق و گاز از متعلقات عین مستاجره محسوب می‌شوند. در نتیجه اگر هنوز مدت اجاره تمام نشده است، مستاجر حق استفاده از آن‌ها را دارد و قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر ممکن نیست و پشتوانه‌ي قانوني ندارد.
ولي حالا اين پرسش به ذهن مي‌آيد که اگر موجر اقدام به اين کار کند، آیا جرمي مرتکب شده است و مستاجر در مقابل چه کاري مي‌تواند انجام دهد.
در ادامه به هر يک از اين پرسش‌‌ها پاسخ مي‌دهيم.
آيا موجر با قطع آب و برق و گاز جرمي مرتکب شده است؟
در اين مورد دو ديدگاه وجود دارد. برخي با استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامي اين اقدام را جرم دانسته و قابل مجازات مي‌دانند. ماده 690 ق.م.ا مواردي را برشمرده و گفته است: “هر کس به وسيله‌ی صحنه‌سازی از قبیل هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده‌ی وضع به حال سابق نماید.”
در این دیدگاه افراد معتقدند که مواردی که قانونگذار در این ماده برشمرده است حصری نیست و می‌توان موارد مشابه دیگر را هم در این دسته قرار داد. در نتیجه اقدام موجر را در جهت قطع آب و برق و گاز مستاجر جرم دانسته و کار او را مشمول عنوان ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق انتفاع دانسته‌اند.
با توجه به این دیدگاه، مستاجر میتواند با استناد به مواد 159 و 160 آیین دادرسی مدنی در مراجع صالح طرح دعوا کند.
به دیدگاه دوم بپردازیم. برخی دیگر اقدام موجر را از موارد ماده 690 ق.م.ا نمی‌دانند و با استناد به اصل تفسیر مضیق قوانین کیفری، دیدگاه دسته‌ی اول را رد می‌کنند و اقدام موجر را جرم در نظر نمی‌گیرند.
در نهایت به نظر می‌رسد دیدگاه اول بیشتر از حقوق مستاجر حمایت می‌کند ولی جرم انگاشتن اقدام موجر تردید برانگیز است.
در بیشتر موارد این اقدام موجر بدليل فشارآوردن به مستاجر برای پرداخت اجاره‌بهاي معوقه مي‌باشد. در اين حالت اين سوال ايجاد مي‌شود که موجر چگونه مي‌تواند از طريق قانون از حقوق خود دفاع کند.
در ادامه‌ي مطلب به اين مهم مي‌پردازيم.
موجر چگونه مي‌تواند اجاره‌بها معوقه را از مستاجر مطالبه کند؟
در ادامه بررسی موضوع قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر به نکته دیگری برخوردیم. درصورتي که مستاجر بيش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد، موجر مي‌تواند درخواست تخليه ملک کند. در اين مورد دو حالت بوجود مي‌آيد.
حالت اول اينکه اگر سند رسمي در دسترس باشد موجر مي‌تواند از طريق دفترخانه‌اي که عقد اجاره در آن تنظيم شده است اقدام کند که با ابلاغ اخطاريه، مستاجر مکلف است ظرف 10 روز تمامي اجاره‌بهاهاي معوقه را پرداخت کند. چنانچه مستاجر اين کار را نکند، موجر مي‌تواند از طريق دفترخانه اقدام کند. حالت ديگر اينکه اگر اجاره نامه‌ي رسمي موجود نباشد، موجر بايد از راه دادگاه درخواست به وصول اجاره‌بها يا تقاضاي تخليه ملک نمايد. اگر ملک مورد اجاره مسکوني باشد، مرجع صالح براي رسيدگي شوراي حل اختلاف مي‌باشد و درصورتي که ملک مورد اجاره، ملک تجاري و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پيشه و سرقفلي باشد، مرجع صالح براي رسيدگي دادگاه حقوقي محل مي‌باشد.
درخصوص عقد اجاره و روابط بین موجر و مستاجر سوالی داريد؟
در اين مطلب تلاش کرديم به يکي از رايج‌ترين مشکلات در زمينه‌ي روابط بين موجر و مستاجر، یعنی قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر بپردازيم. اگر شما به عنوان مالک يا مستاجر درخصوص روابط بين موجر و مستاجر و قوانين و مشکلات مربوط به آن سوالي داريد، با تيم حقوقي ما در ارتباط باشيد.
خواهرم منزلی رو اجاره کرده و ارایشگاه زنانه داره. جواز کسب نداره. حالا در موعد تخلیه از صاحبخانه خواسته که تا دو ماه بهش مهلت بده یعنی تا عید صبر کنه و بعد جابجا بشه و اجاره هم بیشتر میده توی این دو ماه. ولی الان دقیقا شب قرارداد صاحبخانه ی روان پریش برق رو قطع کرده در حالی که مشتری هم توی ارایشگاه بوده. از لحاظ حقوقی چطور میشه مقابل این صاحب ملک از حقوقش دفاع کنه؟ هیچ حکم تخلیه ای هم نداره و تازه امروز تاریخ تخلیه توی قولنامست.
با سلام و احترام
با توجه به اینکه استفاده تجاری از منزل مسکونی قانونا ممنوع می باشد، شما در صورت اقدام به شکایت علیه موجر محکوم خواهید شد بنابراین بهتر است منزل را صرفا تخلیه کرده و هیچ اقدام قانونی انجام ندهید.
مجموعه حقوقی وینداد
سلام وقت بخیر تعیین وقت نظارت در اجرای احکام یعنی چی مگر رای صادر نشده تو شورای حل اختلاف که تو اجرا احکام دوباره وقت نظارت میخوان پرونده رو سه ماه میندازن عقب؟
با سلام و احترام
با توجه به پیچیدگی مسئله مورد نظر شما، خواهشمند است به سایت وینداد مراجعه نموده و نسبت به ثبت درخواست مشاوره تلفنی اقدام نمایید تا کارشناسان متخصص ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند.
با تشکر
مجموعه حقوقی وینداد
سلام وقت بخیر.
صاحب خانه میتواند اب روی مستاجر ببندوقتی۳ماه اجاره عقب افتاده.ولی ودیعه هنوز۹۰تومن دسش هس؟
با سلام و احترام
خیر موجر به هیچ عنوان چنین حقی را طبق قانون ندارد و می توان از وی شکایت کزد.
مجموعه حقوقی وینداد
سلام و خسته نباشید. سوال من اینه که اگه موجر بدون هیچ دلیلی آب مستاجر را قطع کند و باعث آسیب جدی برای مستاجر شود جرم و حکم آن چیست؟
با تشکر
با سلام و احترام
این فعل در هر حالتی جرم محسوب شده و عنوان آن ممانعت از حق می باشد لذا مستاجر باید فورا به دادسرا یا شورای حل اختلاف مراجعه نماید.
مجموعه حقوقی وینداد
اگر مستاجر قردادش اجاره اش تمام شده باشد و حاضر به تحویل ملک به صاحب خانه نباشد .صاحب خانه میتواند برق و اب قطع کند؟
با سلام و احترام
خیر اما می تواند حکم تخلیه فوری برای مستاجر بگیرد.
کارشناس حقوقی وینداد