'3 زمان خواندن

به احتمال زیاد در فیلم‌ها و سریال‌های ایرانی شنیده‌اید یا در زندگی روزمره با آن رو‌به‌رو شده‌اید که موجر به مستاجر می‌گوید: “اگه اجاره‌های عقب مونده‌ات رو ندی، آب و برق رو قطع می‌کنم.”
ولی آیا موجر می‌تواند این کار را بکند؟
در این مطلب از مجله‌ی حقوقی وینداد می‌خواهیم به این پرسش رایج جواب بدهیم که آیا قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر ممکن است؟

ابتدا به چند مفهوم در زمینه‌ی عقد اجاره بپردازیم.

اجاره از منظر قانونگذار به چه معنی است؟

عقد اجاره از عقود محدود سازنده مالکیت است که قانونگذار صریحا آن را در ماده 466 قانون مدنی تعریف کرده است. ماده 466 قانون مدنی: “اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.”

پس درنتیجه مستاجر با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره و متعلقات آن (ساختمان و قسمت‌های مختلف آن) برای مدتی می‌شود. برای درک بهتر این موضوع به تعریفی ساده از عین و منافع بپردازیم. عین درواقع مالی است که در عالم خارج موجود بوده و قابل لمس باشد و منافع ثمره‌ی حاصل از عین مال است که در عقد اجاره امکان تفکیک این دو یعنی منافع از عین و انتقال یکی بدون نقل دیگری وجود دارد.

حال با توجه به ماده فوق به سوال اصلی بپردازیم.

آیا قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر ممکن است؟

همانطور که در ماده فوق خواندیم، مستاجر مالک منافع عین مستاجره یا همان مورد اجاره است و آب، برق و گاز از متعلقات عین مستاجره محسوب می‌شوند. در نتیجه اگر هنوز مدت اجاره تمام نشده است، مستاجر حق استفاده از آن‌ها را دارد و قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر ممکن نیست و پشتوانه‌ی قانونی ندارد.

بخوانید
راهکار قانونی مقابله با همسایه پرسروصدا چیست؟ + شکایت از همسایه

ولی حالا این پرسش به ذهن می‌آید که اگر موجر اقدام به این کار کند، آیا جرمی مرتکب شده است و مستاجر در مقابل چه کاری می‌تواند انجام دهد.

در ادامه به هر یک از این پرسش‌‌ها پاسخ می‌دهیم.

آیا موجر با قطع آب و برق و گاز جرمی مرتکب شده است؟

در این مورد دو دیدگاه وجود دارد. برخی با استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامی این اقدام را جرم دانسته و قابل مجازات می‌دانند. ماده 690 ق.م.ا مواردی را برشمرده و گفته است: “هر کس به وسیله‌ی صحنه‌سازی از قبیل هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده‌ی وضع به حال سابق نماید.”

در این دیدگاه افراد معتقدند که مواردی که قانونگذار در این ماده برشمرده است حصری نیست و می‌توان موارد مشابه دیگر را هم در این دسته قرار داد. در نتیجه اقدام موجر را در جهت قطع آب و برق و گاز مستاجر جرم دانسته و کار او را مشمول عنوان ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق انتفاع دانسته‌اند.

با توجه به این دیدگاه، مستاجر می‌تواند با استناد به مواد 159 و 160 آیین دادرسی مدنی در مراجع صالح طرح دعوا کند.

به دیدگاه دوم بپردازیم. برخی دیگر اقدام موجر را از موارد ماده 690 ق.م.ا نمی‌دانند و با استناد به اصل تفسیر مضیق قوانین کیفری، دیدگاه دسته‌ی اول را رد می‌کنند و اقدام موجر را جرم در نظر نمی‌گیرند.

بخوانید
مقررات استفاده از مشاعات چیست؟ + نکات کلیدی

در نهایت به نظر می‌رسد دیدگاه اول بیشتر از حقوق مستاجر حمایت می‌کند ولی جرم انگاشتن اقدام موجر تردید برانگیز است.

در بیشتر موارد این اقدام موجر بدلیل فشارآوردن به مستاجر برای پرداخت اجاره‌بهای معوقه می‌باشد. در این حالت این سوال ایجاد می‌شود که موجر چگونه می‌تواند از طریق قانون از حقوق خود دفاع کند.

در ادامه‌ی مطلب به این مهم می‌پردازیم.

موجر چگونه می‌تواند اجاره‌بها معوقه را از مستاجر مطالبه کند؟

در ادامه بررسی موضوع قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر به نکته دیگری برخوردیم. درصورتی که مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک کند. در این مورد دو حالت بوجود می‌آید.

حالت اول اینکه اگر سند رسمی در دسترس باشد موجر می‌تواند از طریق دفترخانه‌ای که عقد اجاره در آن تنظیم شده است اقدام کند که با ابلاغ اخطاریه، مستاجر مکلف است ظرف 10 روز تمامی اجاره‌بهاهای معوقه را پرداخت کند. چنانچه مستاجر این کار را نکند، موجر می‌تواند از طریق دفترخانه اقدام کند. حالت دیگر اینکه اگر اجاره نامه‌ی رسمی موجود نباشد، موجر باید از راه دادگاه درخواست به وصول اجاره‌بها یا تقاضای تخلیه ملک نماید. اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد، مرجع صالح برای رسیدگی شورای حل اختلاف می‌باشد و درصورتی که ملک مورد اجاره، ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع صالح برای رسیدگی دادگاه حقوقی محل می‌باشد.

درخصوص عقد اجاره و روابط بین موجر و مستاجر سوالی دارید؟

در این مطلب تلاش کردیم به یکی از رایج‌ترین مشکلات در زمینه‌ی روابط بین موجر و مستاجر، یعنی قطع آب و برق و گاز مستاجر توسط موجر بپردازیم. اگر شما به عنوان مالک یا مستاجر درخصوص روابط بین موجر و مستاجر و قوانین و مشکلات مربوط به آن سوالی دارید، با تیم حقوقی ما در ارتباط باشید.


0 دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

عضویت در خبرنامه هفتگی
عضویت در خبرنامه

close-link