با وجود هزینه بالای خرید املاک مسکونی و تجاری، ماشین و سایر اموال یکی از بهترین روش‌ها، اجاره آن‌هاست. به همین دلیل است که قرارداد اجاره یکی از انواع قراردادهای کاربردی به‌ویژه برای تامین خانه و محل کار به شما می‌رود. این قراردادها بر اساس قانون موجر و مستاجر تنظیم می‌شوند که در چند سال اخیر به دلیل شرایط مختلف از جمله کرونا تغییرات زیادی کرده‌اند اما در سال ۱۴۰۲ به حالت سابق برگشتند. در این مقاله با بررسی وضعیت قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۳، نحوه تمدید اجاره بدون قرارداد یا با قراردادها قبلی به قوانین و مقررات پیرامون آن می‌پردازیم.
قرارداد اجاره و انواع آن
بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی :« اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود و در این حالت اجاره دهنده موجر، اجاره کننده مستاجر و مورد اجاره عین مستاجره نامیده خواهد شد.» از آنجایی که نمونه قرارداد اجاره عقدی موقت است باید مدت اجاره در قرارداد قید شود والا قرارداد اجاره باطل خواهد شد.
قراردادهای اجاره بر اساس موضوعی که دارند، به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند. موضوع قرارداد ممکن است اشیا، حیوانات یا اشخاص باشند که براساس همین موضوعات، انواع قرارداد اجاره عبارت است از قرارداد اجاره اشیا، قرارداد اجاره حیوانات و اجاره اشخاص.
مفاد قرارداد اجاره
طرفین قرارداد یعنی موجر و مستأجر باید مفاد مشخصی را به صورت دقیق در متن قرارداد اجاره ذکر کنند:
- مشخصات طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد اجاره
- مدت زمان قرارداد اجاره
- مبلغ و نحوه پرداخت اجاره‌بها
- شرایط فسخ قرارداد اجاره
اعتبار قراردادهای اجاره
تنها قراردادهایی به عنوان قرارداد اجاره مغازه، خانه یا سایر اموال قابل استناد هستند که در دفاتر اسناد رسمی یا در بنگاه های املاک و در ۳ نسخه تهیه شده باشند. توصیه می‌شود تمامی نکاتی را که به ذهنتان می‌رسد پیش از عقد قرارداد عنوان کرده و در صورت لزوم در متن قرارداد آن را درج کنید، قرارهای شفاهی قابل پیگیری نخواهند بود.
قرارداد اجاره ۱۴۰۳ به چه صورت است؟
قرارداد اجاره، در قانون مدنی عقد موقت است که باید در ضمن آن مدت آغاز و پایان آن ذکر شود. پس از پایان اجاره و در صورت عدم تمدید قرارداد، مستاجر باید مال مورد اجاره را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد.
در قرارداد اجاره ۱۴۰۱ به طور اجباری این قرارداد تمدید میشد. یعنی بعد از پایان قرارداد مستاجر موظف نبود خانه را تخلیه کند و مالک آن نمی‌توانست مستاجر خود را بیرون کند. همچنین حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۳ نیز توسط مراجع قضایی صادر نمی‌شد. در واقع مصوبه ستاد مبارزه با کرونا درباره تمدید قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از اتمام کرونا اعلام شده بود. اما این شرایط در اجاره‌نامه‌های ۱۴۰۳ و قانون حمایت از مستاجر ۱۴۰۳ وجود ندارد.
برای مثال حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۱ به‌دلیل همه‌گیری کرونا تحت شرایط خاصی صادر می‌شود. اما در حال حاضر قانون مستاجر و موجر ۱۴۰۲ به‌روال سابق اجرا می‌شود و چنین استثنائاتی وجود ندارد. این نکته را نیز به خاطر داشته باشید که تمدید شفاهی قرارداد اجاره با توجه به اینکه اثبات آن بسیار سخت است، توصیه نمی‌شود.
نکات حقوقی قرارداد اجاره ۱۴۰۳ چیست؟
طبق مصوبه جدید، در برگه قرارداد اجاره ۱۴۰۱ موجر نمی‌توانست مستاجر را مجبور به تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره کند. از این‌رو قرارداد تا سه ماه بعد از اتمام کرونا تمدید میشد. اما در مواردی موجر میتواند با استناد به آن‌ها از حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۲ را بگیرد، این موارد عبارتند از:
- شرایطی که موجر قصد ساخت یا فروش واحد مسکونی خود را داشته باشد یا به طور قطعی آن را انتقال داده باشد.
- اگر واحد مسکونی را برای فرزند خود که تشکیل خانواده داده یا در شرف ازدواج است، بخواهد.
- در صورتی که مستاجر برای چند ماه اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد.
- شرایطی که مستاجر مشکلاتی همچون اخلاقی یا مشکلاتی برای ملک ایجاد کرده باشد.
بر طبق این شرایط موجر در قرارداد اجاره ۱۴۰۱ می‌توانست از مستاجر تخلیه عین ملک را بخواهد. اما در حال حاضر قانون جدید تخلیه مستاجر ۱۴۰۲ شرایط تخلیه ملک را مانند روال قبلی دانسته است.
نرخ افزایش اجاره‌بها در قرارداد اجاره ۱۴۰۳
مبلغ اجاره را نمی‌توان تا پایان مدت اجاره در قرارداد رهن خانه تغییر داد. اما در صورت تمدید قرارداد اجاره، تغییر مبلغ مربوطه امکان‌پذیر خواهد بود. این بند نیز با توجه به شرایط قرارداد اجاره ۱۴۰۲ تغییر یافته و بر طبق مصوبات اداره راه و شهرسازی، هر فردی که اجاره نامه‌اش تمام شده باشد با درصدی که اعلام شده مجدد اجاره‌نامه خود را تمدید خواهد کرد و نیازی به اسباب‌کشی وجود ندارد.
میزان افزایش اجاره بها برای تمدید قراردادهای اجاره در تهران ۲۵ درصد، کلانشهرها ۲۰درصد و سایر شهرها ۱۵درصد است.
نحوه تمدید اجاره ۱۴۰۱
مهمترین بحث در زمینه قراردادها نه تنها تنظیم بلکه تمدید قراردادهایی است که برای سال گذشته بوده است. اگر قصد دارید که در ملکی که آن را اجاره کردیده‌اید، بمانید توصیه می‌کنیم به جای تنظیم قرارداد اجاره ۱۴۰۲ همان قرارداد قبلی را تمدید کنید.
با این که در سال ۱۳۹۹ ستاد مبارزه با کرونا بیان کرده بود که قراردادهای اجاره به صورت خودکار تمدید می‌شوند اما این قانون در سال ۱۴۰۱ هم قابلیت اجرایی داشت بر اساس قانون مستاجر و موجر ۱۴۰۱ ، برگه قرارداد اجاره یک منزل مسکونی به صورت اجباری تمدید میشد و هزینه تمدید قرارداد اجاره آپارتمان نیز لازم نبود.
اگر قرارداد اجاره تمدید نشود و مدت قرارداد تمام شده باشد، مستاجر نمی‌تواند از مال استفاده کند و باید آن را موجر تحویل دهد. چنانچه مستاجر تصمیم بر ادامه قرارداد اجاره داشت باید پیش از پایان یافتن قرارداد جهت تمدید آن اقدام کند. چنانچه پس از پایان مدت اجاره مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
قانون تمدید اجاره ۱۴۰۳
پس از آن که بیماری کرونا بهبود پیدا کرد، کمیسیون تمدید اجاره ۱۴۰۲ قانون جدیدی بیان نکرده است. تنها در خصوص نرخ افزایش اجاره بها اعلام شده که که ۲۵ درصد در شهر تهران این نرخ افزایش پیدا می‌کند. با این حال اگر امکان تمدید خودکار برای ملک مسکونی وجود نداشته باشد لازم است که با در نظر گرفتن هزینه تمدید اجاره نامه ۱۴۰۲ یکی از موارد زیر را برای متن تمدید قرارداد اجاره در نظر بگیرید:
- امکان تمدید شفاهی قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر وجود دارد. برای مثال مالک به صورت شفاهی به مستاجر بگویید که می‌توانی یک سال دیگر هم در ملک من اقامت داشته باشی.
- گاهی اوقات مالک و مستاجر تصمیم می‌گیرند در پشت اجاره نامه قدیمی بنویسند که قرارداد تا یک سال دیگر تمدید شده است.
- در روش دیگری که روش مطمئن‌تر هست هر دو فرد به دفاتر املاک رجوع می‌کنند و به صورت رسمی قرارداد را تمدید می‌کنند. در این روش باید مبلغی به عنوان هزینه تمدید قرارداد اجاره خانه پرداخت شود.
- البته در نظر بگیرید که با راه اندازی سامانه تمدید و تنظیم قرارداد الکترونیک اجاره دیگر نیازی به استفاده از روش‌های سنتی برای تمدید و تنظیم قرارداد اجاره ۱۴۰۲ نیست. این سامانه به صورت آزمایشی راه اندازی شده است و تنها مالکان املاکی که سند رسمی دارند می‌توانند از این سامانه استفاده کنند. استفاده از این سایت به صورت کاملا رایگان است و نیازی به پرداخت هزینه به بنگاه‌های املاک نیست.
مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره
اگر موجر و مستاجر هر دو توافق داشته باشند که اجاره را برای یک سال دیگر تمدید کنند. مستاجر میتواند در ملک زندگی کند. به همین منظور باید مدارک خاصی را ارائه دهد.
- شناسنامه طرفین
- کارت ملی
- اصل قرارداد سال ۱۴۰۲
- اگر فردی به عنوان وکیل یکی از طرفین اقدام به تمدید و تنظیم می‌کند باید وکالت نامه داشته باشد.
برای نمونه قرارداد اجاره خانه که به صورت الکترونیک و در سامانه تمدید قرارداد تنظیم می‌شود نیز مدارک و اطلاعات مالک و مستاجر باید ارائه و اسکن این مدارک بارگذاری شود. همچنین باید سند تک برگی ملک که شش دانگ آن به نام یک نفر است را نیز بارگذاری کنید.
هزینه تمدید قرارداد اجاره خانه
برای تمدید و تنظیم قانون اجاره خانه ۱۴۰۳ در قراردادهایی که به صورت الکترونیک و در سامانه املاک ثبت می‌شود، نیازی به پرداخت هزینه نیست. به صورت کاملا رایگان می‌توانید این دسته از قراردادها را تمدید و حتی یک قرارداد جدید تنظیم کنید.
در صورتی که مالک و مستاجر بدون رجوع به بنگاه‌های املاک قصد دارند که قرارداد را تنظیم کنند باید حتما در پشت قرارداد نوشته شود و به امضای هر دو طرف برسد. این روش هزینه‌ای برای طرفین ندارد.
گاهی اوقات طرفین به دفاتر املاک برای تمدید و تنظیم یک قرارداد جدید رجوع می‌کنند. در این روش مبلغی به بنگاه‌ها تحت عنوان کمیسیون پرداخته می‌شود. در سال ۱۴۰۳ این مبلغ معادل ده درصد کمیسیون مشاور املاک برای تنظیم قرارداد اجاره است. برای مثال اگر بنگاه املاک ۳ میلیون تومان بابت تنظیم قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۲ کمیسیون دریافت کرده است ده درصد از این مبلغ را برای تمدید قرارداد می‌گیرند.
جمع‌بندی
برای تمدید و تنظیم قرارداد اجاره ۱۴۰۳ و همچنین متمم قرارداد اجاره می‌توانید از روش‌های مختلفی استفاده کنید. روش اول به صورت سنتی و با پشت نویسی کردن برگه قرارداد اجاره است. روش دوم مراجعه به بنگاه‌های مشاور املاک است که با وجود هزینه‌بر بودن اعتبار بیشتری دارد. علاوه بر آن در سامانه تمدید قراردادها که به صورت آزمایشی راه‌اندازی شده است می‌توانید به صورت الکترونیک و بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای اجاره را تمدید کنید.
تمدید اجاره در سال ۱۴۰۲ به دلیل وجود کرونا به صورت اجباری صورت می‌گرفت اما در سال جدید از آنجایی که کرونا رفع شده است باید با توافق طرفین انجام شود.
این نکته را هم در نظر داشته باشید که قرارداد اجاره فقط برای ملک به کار نمی‌رود برای اجاره تجهیزات مثل قرارداد اجاره لباس عروس یا تجهیزات مختلف صنعتی مثل قرارداد اجاره بیل مکانیکی، محل کسب‌وکار مثل اجاره صندلی آرایشگاه کاربرد دارد.
برای تنظیم قرارداد اجاره می‌توانید از کارشناسان و متخصصان وینداد استفاده کنید که به این خاطر که تخصص و تجربه کافی در تنظیم انواع قراردادهای اجاره را دارند و تمامی ریسک‌های قراردادی را می‌شناسند بنابراین می‌توانند قرارداد استانداری را برای شما تنظیم کنند.
سوالات متداول
آیا امکان دارد طرفین تمدید قرارداد را بدون پشت نویسی و با تنظیم متن جدید انجام دهند؟
بله در صورتی که طرفین قصد دارند خودشان یک متن جدید برای تمدید قرارداد تنظیم کنند باید حتما به امضای مالک و مستاجر برسد.
آیا قبل از پایان قرارداد موجر میتواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند؟
خیر؛ مگر این که دلیل قانع کننده ای باشد. مستاجر میتواند در شورای حل اختلاف به دلیل اجبار به تخلیه شکایت کند.
آیا امکان دارد اجاره به صورت شفاهی تمدید شود ولی هیچ نوشته ای در پشت برگه یا در برگه ای دیگر صورت نگیرد؟
سلام و وقت بخیر
تمدید شفاهی اجاره در قوانین ایران امکان‌پذیر است، اما برای اثبات آن باید به ادامه تصرف مستأجر، پرداخت اجاره‌بها و عدم اعتراض موجر اشاره کرد. شرایط قرارداد جدید مشابه قرارداد قبلی است، مگر توافق جدیدی انجام شود. برای حفظ حقوق، بهتر است تمدید کتبی باشد، رسید اجاره را نگه دارید و شرایط جدید را مکتوب کنید. این روش ریسک‌هایی دارد و اثبات آن در دادگاه دشوار است، بنابراین پیشنهاد می‌شود مکاتبات و توافقات به‌صورت کتبی ثبت کنید.
گیف پول من
با سلام.بنده ملکی را در تلریخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۱ اجاره نمودم و از سال ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ با پشت نویسی قرارداد تمیدی میکردیم.در مورخه ۱۴۰۳/۰۴/۰۱ قرارداد من به اتمام میزسد.لذا در اول خردادماه ۱۴۰۳ طبق صحبتی که با مالک داشتم گفتم اقا میخواین چیکار کنید تمدید میکنید یا تخلیه کنم.چون میخوام اگه میخواین تخلیه کنم وام بگیرم برا پول پیش خونه و ایشان گفتن به مدت یکسال دیگه با این مبلغ میتونی بشینی.بنده اول تیرماه قراردادم تموم میشد و مالک شفاها تمدید کرد و حتی پیامک مربوط به تمدید را هم دارم.اما امروزمورخه ۲۳ مردادماه ۱۴۰۳ که حدود دوماه از زمان تخلیه من گذشته مالک اعلام کرده که تخلیه کنم و منم چون قید وام گرفتن را زدم نمیتونم پول پیش تهیه کنم.ایا با اینکه دوماه ازمدت تخلیه بنده گذشته مالک میتونه بهم بگه تخلیه کنم؟ممنون میشم کمک کنید.در ضمن ما یه خونه سه طبقه هست.طبقه اول ما میشینیم طبقه دوم مالک و طبقه سوم یه مستاجر دیگه.مالک به مستاجر طبقه سوم اجازه میده ماشینش را بیاره داخل حیاط ولی به من اجازه نمیده ماشینمو بیارم داخل حیاط.ایا این حق را داره که به مستاجر طبقه سوم حق استفاده خصوصی از حیاط را بده؟اصلا حق داره حیاط که مشاع هست را به من بگه ماشین نیار داخل حیاط ولی مستاجر طبقه سوم بیاره؟
با سلام و احترام
با توجه به اینکه موردی که مطرح کردین، در قالب یک پاسخ قابل ارائه نیست در این زمینه می‌تونین درخواست مشاوره ثبت کنین.
مالک قرارداد راتمدید نمیکند برای فرارازمالیات اماشفاهی ازقرارداد۱۲۵۰سال بعددومیلیون ونیم وسال بعد ۵میلیون والان میگه ۱۰میلیون باچنین صاحب خانه ای چه بایدکردکه قراردادراشفاهی تمدید کرده آیابه استناداجارهخطقدیم وبیانصافی این شخص میتوان زیادی اجاره بها رابی انصافانه گرفت پس گرفت ماه به ماه کارت به کارت میشده
سلام من الان ۴ سال هست که خونه‌ای میشینم برج ۷ ۱۴۰۱ قرارداد نوشتیم الان برج ۱۱ ۱۴۰۲ هست و ولی قرارداد جدیدی ننوشتیم صاحبخانه میگه منزل رو تخلیه کن به خیال اینکه احتیاجی به خونه نداره و راضی هست که ما هم نشستیم ولی من الان امکان تخلیه خونه رو ندارم تا برج ۷ سال جدید تکلیف من چیست لطفاً راهنمایی بفرمایین ممنون
من هم دقیقا همین مشکل شمارا پیدا کردم.۴ سال هست تو یه خونه میشینم.یکماه قبل اینکه تاریخ قراردادم تموم بشه به مالک گفتم میخوای چیکار کنی تمدید میکنی یا تخلیه کنم میخوام اگه بگی تخلیه کنم وام بگیرم برا پول پیش و شفاهی به من گفت با این مبلغ جدید برا یک سال دیگم بشین.الان سه ماه از زمان تخلیه من گذشته و الان مالک بعد سه ماه میگه تخلیه کن.بنظر من همینکه سه ماه از زمان تخلیه گذشته دلیل محکمی هست بر اینکه مالک شفاعی تمدید کرده
سلام من تاحالا اجاره خونه هام یک روز عقب نیفته بدخودم هم دوهفته پیش عمل مفصل لگن کردم پروتزگذاشتم قبل عمل صاحب خونه یک دفع سه میلیون اضافه کرد دراندیشه شهریار اعلان بد سه هفته توسرما یک دفع زنگ زده میگه ۵۰میلیون هم پول پیش بده من قردادم تا این ماه هست من شرایط ندارم تواین وضعیت جابه جابشم بدبچه ها مدرسه میرن بهش گفتم تا گرم شدن هوا صبرکنه میتونه حکم تخلیه روبگیر توسرمامن روبلندکنه
سلام روز بخیر
ظاهرا صاحب خانه ما با هماهنگی املاک هر سال نرخ خونه رو چندین برابر اعلام میکنه و مستاجر یا قبول میکنه یا صاحب خانه و املاک به بهانه فروش خانه مستاجر رو بلند میکنه و از طرفی میگه پول رهنت رو الان ندارم بدم باید صبر کنی تا مستاجر جدید بیاد…
این اتفاق سال گذشته برای مستاجر قبلی افتاد و املاک به ما گفت که مستاجر اجارش رو نمیده و ۵ ماه بیشتر نشسته شما میرید اونجا بگید اومدیم برای خرید و مستاجر نیستیم الان که البته ما گفتیم میخوایم اجاره کنیم و مستاجر قبلی هم گفت اگر اجاره باشه که ما خودمون میدیم… خلاصه به هر شکلی که بود مستاجر قبلی رو بلند کردن و الان با ما هم دقیقا همین بازی رو راه انداختن و ما تازه متوجه این شدیم که این ترفند جدیدشون هست…
درواقع پول رهنت رو هم با پول رهن نفر بعدی میده که افزایش یافته…
ما ۳۵۰ و ماهی ۲ اجاره کرده بودیم امسال گفت ۱۵۰ دیگه بذار روش با ماهی ۶ یعنی حدود ۵۰ درصد رهن و ۲۰۰درصد اجاره…
امیدوارم تونسته باشم درست توضیح داده باشم…
همین قوانین بی پشتوانه و اب دوغ خیاری بود که زندگی خیلی از مستاجرها را به باد داد. از اینور کردید تو گوش ملت که خودکار تمدید میشه از اون طرف صاحبخانه ها هی حکم تخلیه گرفتند و مردم بیچاره را بدبخت و اواره کردند. خدا ازشون نگذره
با سلام
آیا در صورتی ک قرارداد اجاره ملکی ب اتمام نرسیده باشد
مشاور املاک و مالک می‌توانند ملک رو برای سال جدید ب شخص دیگری اجاره بدهند؟یا برای نوشتن قرارداد جدید باید قرارداد قبلی ب اتمام برسد؟
اگ قبل از موعد اتمام قرارداد نوشتن قرارداد برای سال جدید تخلف میباشد،تخلف از جانب بنگاه یا مالک صورت گرفته؟
سلام دو سال گذشته مالک برای تمدید مصوبات اضافه کرایه و پیش را نادیده گرفت و دو برابر شاید بیشتر درخواست کرد الان مدت تموم شده و تمدید کردم باز هم بیشتراز ۲۵ درصد میخواد در گیلان شهرستان فومن و مشاور املاک هم میگه اصلا همچین چیزی نیست وطرف مالک و گرفت.خواستم بدونم آیا امکان داره امسال برای تمدید مبلغ اضافه پارسال رو مطالبه کرد؟
هیچ آزار واذیت هم نداریم کرایه شم یه ساعت ماه به ماه دیر نشده