امروزه بیش از گذشته با ساخت و ساز املاک مواجه هستیم زیرا با رشد سریع جمعیت در شهرها و روستاها نیاز افراد به مسکن نیز بالا رفته و افراد چه بر حسب نیاز و چه با توجه به مقاصد مالی و کاری شروع به ساخت و ساز می‌کنند. اما بسیاری از آنها در برخی مواقع اطلاعات چندانی پیرامون قوانین ساخت و ساز ندارند. ما در این مطلب به ۱۰ سوال مهم در خصوص مقررات ساخت و ساز که قبل از تنظیم قراردادهای عمرانی و پیمانکاری پیش می‌آید جواب داده‌ایم. با ما همراه باشید.
۱- اگر در تفسیر مواد قرارداد بین کارفرما و پیمانکار اختلاف پیش آید، چه راه حل‌های برای حل اختلاف وجود دارد؟
انواع قراردادهای عمرانی و ساختمانی معمولا طولانی و پر از جزئیات است به همین دلیل ممکن است طرفین متوجه منظور اصلی مواد قرارداد نشوند و میان درک معنی مواد دچار اختلاف شوند. در این صورت اگر موضوع مورد اختلاف در مورد تفسیر بخشنامه سازمان برنامه و بودجه باشد می‌توانند اختلاف را با این سازمان در میان گذاشته و طبق ابلاغیه سازمان عمل کنند اما اگر اختلاف در رابطه با بخشنامه نباشد می‌توانند رسیدگی را به هیئت کارشناسی دو نفره که مورد قبول هر دو طرف قرارداد باشد بسپارند و طبق نظر هیئت کارشناسی عمل کنند.
نهایتا اگر طرفین تمایلی به حل مشکل از طریق این دو راه نداشتند راه سوم یعنی داوری همیشه پیش پای اختلافات ساختمانی وجود دارد و طرفین می‌توانند اختلاف تفسیر را به داور مورد تایید طرفین در شورای عالی فنی سازمان برنامه و بودجه بسپارند.
۲- در صورت تاخیر پیمانکار در تحویل کار چه خسارت‌هایی شامل حال او می‌شود؟
اگر پیمانکار قبل از رسیدن موعد درخواست تمدید زمان پیمان را نداده باشد و از زمان تحویل کار بگذرد، ملزم به دادن خسارت تاخیر است. محاسبه خسارت تاخیر طبق نظر مهندس مشاور و بر اساس بندهای ماده ۵۰ شرایط عمومی پیمان صورت می‌گیرد. البته مهندس مشاور وظیفه بررسی دلیل تاخیر را نیز دارد و اگر دلیل تاخیر جزو دلایل موجه که در ماده ۳۰ شرایط عمومی پیمان به آنها اشاره شده، باشد؛ پیمانکار نباید خسارتی بپردازد. دلایلی مانند تاخیر در دریافت مصالح، حوادث قهری، تغییر نقشه و غیره.
۳- تضمین حسن انجام کار چیست؟
هرچند مهندس ناظر به عنوان نماینده کارفرما بر کار پیمانکار نظارت می‌کند اما برای اطمینان بیشتر کارفرما ماهانه ۱۰ درصد از پرداختی پیمانکار را به عنوان تضمین حسن انجام کار در سپرده‌ای نگهداری می‌کند و ۵۰ درصد آن را پس از تصویب صورت وضعیت قطعی که شامل اسناد و مدارک پیشرفت کار است به او تحویل می‌دهد.
مابقی سپرده را نیز پس از تحویل قطعی کار به پیمانکار مسترد می‌کند.
۴- تخلف احداث بنا مغایر با کاربری ساختمان طبق مقررات ساخت و ساز چیست؟
از مهم‌ترین مقررات ساخت و ساز این است که معمولا در مراکز شهرها یا شهرستان‌های بزرگ شهرداری اقدام به تهیه نقشه جامع کاربری ساختمان‌های شهر می‌کنند و موظفند در پروانه ساختمان کاربری آن را ذکر کنند. در صورتی که مالک در حال استفاده‌ای غیر از کاربری درج شده در سند باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ تخلف را پیگیری کرده و تا ۲ ماه به مالک فرصت اتخاذ تصمیم لازم را می‌دهد.
۵- مراجع حل اختلاف بین پیمانکار و کارفرما کدامند؟
برای حل اختلافات پیمانکار و کارفرما در ساخت‌وسازهای عمرانی آنها می‌توانند به دو روش عمل کنند: شکایت در دادگستری یا حل اختلاف از طریق داوری.
نکته‌ای که حائز اهمیت است ذکر بند “مرجع حل اختلاف” در قرارداد است که طرفین باید از آن تبعیت کنند. در صورت ارجاع به دادگستری مهم‌ترین نکته فهم نوع دعواست مثلا جبران خسارت یا الزام به تادیه. تا زمانی که عنوان دعوا مشخص نشود رسیدگی به اختلاف آغاز نخواهد شد.
مراجعه به داوری به معنی انتخاب داور مورد تایید طرفین و سپردن حل اختلاف به اوست. تعیین حدود اختیار داور و نوع تبعیت از نظر او بر عهده طرفین قرارداد است.
۶- طبق مقررات ساخت و ساز اگر بروز حادثه‌ای منجر به از بین رفتن تمام یا قسمتی از کار شود آیا پیمانکار مسئول است؟
پیمانکار مکلف است پیش از شروع کار یا در حین آن اقدام به بیمه کردن قسمت‌های مختلف کار کند و در صورت بروز حادثه با تهیه گزارش به کمک مهندس مشاور مبلغ خسارت را از بیمه‌گر دریافت کرده و به کارفرما تحویل دهد، در صورتی که پیمانکار، کار را بیمه نکرده باشد خود، مسئول پرداخت خسارت است.
۷- قرارداد EPC (مهندسی، تامین تجهیزات و اجرا) چیست و در کدام قانون به آن اشاره شده است؟
قراداد EPC مخفف کلمات Engineering/procurement/construction است و به معنی آن است که کارفرمایان اجرای پروژه را از طراحی تا اجرا و تحویل آن به یک پیمانکار بسپارند و خیالشان از انجام تمام اجزای کار راحت باشد. پیمانکار نیز زمان و مبلغ دقیق پایان کار را بر اساس تجربه و محاسبات دقیق به کارفرما ارائه دهد. این قراردادها معمولا در پروژه‌های کلان پتروشیمی، مخابرات و ساخت مجتمع‌های مسکونی به کار می‌رود. در قانون چهارم توسعه به منظور گسترش فعالیت‌های عمرانی و تسهیل انجام پروژه‌های مختلف به استفاده از این قرارداد اشاره شده و در قانون پنجم توسعه مصوب ۱۳۹۰ نیز کارفرمایان موظفند ۴۰% قراردادهایشان را به شکل EPC منعقد کنند.
۸- آیا در صورت تاخیر کارفرما در تحویل کارگاه، کارفرما باید جبران خسارت کند؟
بله؛ طبق بند الف ماده ۲۸ شرایط عمومی پیمان کارفرما موظف است کارگاه را بدون معارض و بی عوض به پیمانکار تحویل دهد.
در صورتی که کارفرما در تحویل کارگاه تاخیر کند یا مشکلاتی برای انجام کار پیمانکار در کارگاه ایجاد شود کارفرما موظف است طی یک ماه اقدام به حل مشکل کند و در صورتی که بیش از یک ماه طول بکشد طبق بند ج ماده ۲۸ باید خسارت پیمانکار را محاسبه کرده و آن را به نحوی جبران کند (مثلا پرداخت خسارت یا ذکر آن در قرارداد و اضافه کردن به هزینه‌های پیمانکار)
۹- بیمه در قراردادهای پیمانکاری ساختمان بر حسب مقررات ساخت و ساز به چه نحو است؟
بر اساس ماده ۳۸ قانون تامین اجتماعی : در مواردی که انجام کار به طور مقاطعه به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار می‌شود، کارفرما باید در قراردادی که منعقد می‌کند مقاطعه‌کار را متعهد نماید کل حق بیمه را به ترتیب مقرر در قانون بپردازد. برای بیمه کردن پروژه های عمرانی بهدو شکل عمل می‌شود:
۱. حق بیمه قراردادهای مشاوره‌ای مقطوعاً ۱۴ درصد ناخالص کارکرد بعلاوه ۶/۱ درصد به عنوان حق بیمه بیکاری جمعاً به میزان ۶/۱۵ درصد ناخالص کارکرد است. (سهم پیمانکار ۶/۳ درصد و سهم کارفرما ۱۲ درصد).
۲. حق بیمه قراردادهای پیمانکاری اجرایی مقطوعاً ۶ درصد ناخالص کارکرد به علاوه ۶ دهم درصد به عنوان بیمه بیکاری جمعاً به میزان ۶/۶ درصد ناخالص کارکرد است (۶/۱ درصد سهم پیمانکار و ۵ درصد سهم کارفرما).
البته محاسبه حق بیمه در قراردادهای پیمانکاری غیر عمرانی متفاوت است. چنانچه نیاز به راهنمایی در خصوص مقررات ساخت و ساز دارید می‌توانید از طریق مشاوره با کارشناسان حقوقی ما مشکل خود را طرح کنید.
۱۰- آیا می‌توان از پیمانکار برای تضمین انجام کار وثیقه دریافت کرد؟
طبق ماده ۳۴ شرایط عمومی پیمان پیمانکار باید ضمانتامه‌ای معادل ۵ درصد مبلغ اولیه قرارداد، صادر شده از بانک مورد قبول کارفرما را به او تسلیم کند. لازم به ذکر است که این ضمانتنامه باید تا یک ماه پس از تاریخ تحویل موقت پروژه معتبر باشد و در صورت نیاز پیمانکار تاریخ آن را تمدید کند.
در خصوص مقررات ساخت و ساز نیاز به راهنمایی دارید؟
انواع قراردادهای عمرانی تحت عنوان “قراردادهای صنعت ساختمان” نیز شناخته می‌شوند و همانطور که می‌دانید این قراردادها تنوع زیادی دارند که شاید چندان شناخته شده نباشند، اما اهمیت ندادن به مقررات ساخت و ساز هنگام تنظیم قراردادهای عمرانی می‌تواند منجر به ابهام و عدم کارایی قراردادهای مذکور شود، به همین جهت در این متن انواع این قراردادها بیان شده و تا جایی که امکان آن باشد برخی از آنان توضیح داده شده و مابقی موارد در مطالب بعدی دنبال خواهد شد.
با سلام و احترام
ضمن تشکر از زحمات شما، مواردی که فرمودید برگرفته از شرایط عمومی و خصوصی پیمان است که مختص قراردادهای عمومی غیر دولتی است. و تعهدات مربوط به قراردادهای ساخت و ساز عموماً در حوزه قراردادهای خصوصی و منطبق بر ماده ۱۰ قانون مدنی است.
خواهشمند است موارد آموزشی در حوزه حقوق خصوصی باشد.
باز هم بی نهایت از زحمات شما تشکر و قدردانی مینمایم.