یکی از چالش‌های موجود در آپارتمانها، به خصوص ساختمان‌های با تعداد واحد مسکونی بالا، اداره امور ساختمان است. رویه غالب در آپارتمانها، انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان برای اداره امور جاری است. انتخاب مدیر ساختمان و وظایف و حدود اختیارات وی موضوع مهمی است که در قوانین و مقررات به آن پرداخته شده است.
در این مطلب از مجله حقوقی وینداد قصد داریم تا به موضوع اداره امور ساختمان و مقررات انتخاب مدیر و وظایف او بپردازیم. با ما همراه باشید.
کدام قوانین به مقررات اداره امور ساختمان پرداختند؟
در قوانین و مقررات ایران، سند اصلی مربوط به مقررات آپارتمان‌نشینی، قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی این قانون است که در آن به مقررات قسمت‌های مشترک و اختصاصی آپارتمان، تامین هزینه‌های مشترک و… پرداخته شده است.
یکی از موضوعات بررسی شده در این قوانین، طریقه اداره امور ساختمان و طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر ساختمان است.
این موضوعات در مواد ۵ تا ۲۲ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها بررسی شده است که در ادامه به آنها می‌پردازیم.
مجمع عمومی مالکان چیست و چگونه تشکیل می‌شود؟
مطابق مقررات، هر آپارتمانی که تعداد مالکینش از سه نفر بیشتر باشد، ملزم به تشکیل مجمع عمومی مالکین برای اداره امور ساختمان است.
این مجمع به شکل عادی یا فوق‌العاده، حداقل یک بار در سال، با نظر اکثریت مطلق مالکین تشکیل می‌شود و هدف اصلی و ابتدایی آن انتخاب مدیر یا مدیرانی از بین مالکان و یا اشخاصی خارج از ساختمان است.
این مجمع زمانی رسمیت می‌یابد که مالکان حداقل نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان در جلسه حضور داشته باشند.
همچنین هر مالک می‌تواند نماینده خود را با تنظیم وکالت نامه در جلسات به جای خود حاضر کند.
مجمع عمومی مالکان چه وظایفی دارد؟
مجمع عمومی وظایف مهمی در اداره امور ساختمان برعهده دارد که به شرح زیر هستند:
– تعیین رییس مجمع عمومی
– تعیین مدیر یا مدیران ساختمان و محدوده اختیارات و وظایف آنها
– تصمیم‌گیری درباره اداره امور ساختمان و اندوخته مالی اضطراری ساختمان
– تصمیم‌گیری راجع به دادن اختیار تنظیم قرارداد به مدیر یا مدیران ساختمان
– تصویب گزارش‌های مربوط به هزینه‌های سالانه ساختمان
مدیر یا مدیران ساختمان چه اختیارات و وظایفی دارند؟
همانطور که ذکر شد مجمع عمومی بایستی اقدام به انتخاب مدیر یا مدیرانی برای ساختمان کند. وظایف مدیر ساختمان در ادامه تشریح شده است:
– اداره امور ساختمان در راستای حفظ ساختمان از آسیب و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان به مدت دو سال (قابل تمدید)
– بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی و دریاف سهم بیمه هر واحد
– استخدام نگهبان، سرایدار یا نظافتچی در صورت لزوم
– دریافت شارژهای ماهانه و تنظیم صورت‌حساب‌های مخارج و هزینه‌ها و اعلام عمومی آن برای ساکنین
– عدم تغییر در مبلغ شارژ بدون تایید مجمع عمومی مالکان
– رسیدگی به شکایت مالکان و مستاجران در خصوص هزینه‌های پرداختی
– پیگیری عدم پرداخت هزینه‌های شارژ توسط ساکنین خاص، از طریق ارسال اظهارنامه
– نظارت بر فرآیند بازسازی و تعمیر ساختمان در صورت وجود ضرورت
– اداره امور ساختمان توسط شخص مدیر و عدم واگذاری آن به غیر
لازم به ذکر است تعداد مدیران باید فرد باشد تا تصمیم‌گیری میان مدیران با اکثریت آرا قابل انجام باشد.
همچنین در صورت استعفای مدیر یا فوت و یا اخراج وی، مجمع عمومی مالکان به شکل فوق‌العاده تشکیل جلسه داده و جانشین مدیر مذکور و یا هیئت مدیره جدید را انتخاب می‌کنند. اگر موقعیت گفته شده محقق شد اما برخی مالکان نسبت به تشکیل جلسه فوق‌العاده مجمع عمومی بی‌اعتنا بودند، مالکان دیگر می‌توانند با درخواست از وزارت مسکن و شهرسازی اقدام به تشکیل جلسه مجمع عمومی کنند.
آیا مدیر ساختمان برای اداره امور ساختمان دستمزد می‌گیرد؟
همانطور که ذکر شد، مدیر ساختمان می‌تواند شخصی از ساکنان آپارتمان باشد و یا شخصی باشد که به تشخیص مجمع عمومی مالکان، از خارج از ساختمان به سمت مدیریت منصوب شود.
در صورتی که شخصی خارج از ساختمان وظیفه مدیریت را بر عهده بگیرد، غالبا رابطه استخدامی و قرارداد کار، می‌تواند قالب قراردادی رابطه مدیر و مجمع عمومی مالکان باشد. در این صورت تمام حقوق مرتبط با قراردادهای کار، مانند حداقل دستمزد، بیمه و… بر رابطه حاکم خواهد بود. چنین وضعیتی در ساختمان‌های پر واحد و انبوه کارکرد بیشتری دارد.
با این حال، در اکثر موارد، مدیر یا مدیران از داخل ساختمان انتخاب می‌شوند. در این حالت هم ممکن است بین مدیر و مجمع عمومی، قرارداد کار تنظیم شود. در غیر این صورت، مدیر ساختمان نمی‌تواند وجه خاصی را جز با توافق ساکنان و مجمع عمومی مالکان دریافت کند.
قاعده عرفی معمولا به این شکل است که با موافقت مالکان، برای جبران خدمات مدیر در اداره امور ساختمان، شارژ ماهانه واحد مسکونی متعلق به مدیر کم و یا حذف شود.
هرگز نباید فراموش کرد که در صورت برداشت وجه از مبالغ شارژ ماهانه به عنوان دستمزد و یا افزایش شارژ برای اغراض شخصی توسط مدیر، مدیر یا مدیران مرتکب تخلف شده و علاوه بر عزل از سمت مدیریت، ممکن است با شکایات قضایی مالکان و ساکنان نیز مواجه شوند.
درباره اداره امور ساختمان و وظایف مدیر نیاز به راهنمایی دارید؟
در این مطلب سعی شد تا با پوشش حداکثری مقررات مربوط به اداره امور ساختمان و انتخاب مدیران و اختیارات آنها، برخی پرسش‌ها پیرامون وظایف مدیران و چگونگی مدیریت آپارتمان پاسخ داده شود.
با این وجود، ممکن است در هر مورد، اختلافاتی میان ساکنان ساختمان و مدیران ظهور کند. در این مواقع استفاده از مشاور حقوقی مطلع به قوانین و مقررات آپارتمان‌نشینی، نقش کلیدی‌ای در حل اختلافات ایفا می‌کند.
اگر برای حل اختلافات حقوقی میان مالکان ساختمان و مدیران، نیاز به دریافت هرگونه مشاوره حقوقی دارید، به کارشناسان حقوقی وینداد اعتماد کنید.
