صادق صادقی
حد اکثر میزان خسارت تاخیر در تنظیم سند واحد مسکونی که بصورت روزانه در قرارداد درج شده است چقدر است؟
با سلام؛ اینجانب مالک یک قطعه زمین جهت مشارکت در ساخت قرادادی با سازنده تنظیم نمودم که بر اساس آن در ازای واگذاری 50 درصد از آپارتمان های ساخته شده وی متعهد به ساخت بنا، اخذ پایانکار، تهیه صورتمجلس تفکیکی و ارائه سند رسمی را به انجام برساند که همگی در قرارداد موصوف تصریح شده است. در حین ساخت ایشان سهم خود را به خریداران فروخت و قبل از انجام سایر تعهدات متواری گردید و از محل سکونت ایشان که گویا خارج از کشور است اطلاعی در دست نیست. اینجانب نیز بخشی از سهم خود را فروخته ام و در شرایط قراردادهای فروش خود، پرداخت خسارات قصور در تنظیم سند بصورت روزانه درج شده است. در حال حاضر خریداران ایشان و خریداران اینجانب شکایتی بابت الزام به تنظیم سند مطرح نموده که به دلیل بند مربوط به خسارات باعث محکومیت مالی برای اینجانب شده و تذکر اینکه اینجانب بدلیل بدهکاری و تعدات سازنده عملاً قادر به تنظیم سند نیستم نتیجه در بر نداشته است. با عنایت به اینکه موارد فوق پس از ساخت بر عهده اینجانب نبوده و بعضا مشمول هزینه قابل توجهی است مورد به چه صورتی برای اینجانب قابل تعقیب است و با توجه به اینکه دسترسی به سازنده فوق وجود ندارد این خسارت تا کجا و حداکثر تا چه مبلغ یا درصدی از مبلغ فورش هر واحد باید پرداخت شود.
مشاهده سوالات مشابه
پاسخ‌ها (1)
پاسخ تیم حقوقی وینداد
وینداد AI (هوش مصنوعی وینداد)
با سلام
اینجا وینداد، هوش مصنوعی مشاور حقوقی هستم و پاسخ شما را بر اساس قوانین و رویه‌های حقوقی ایران ارائه می‌دهم.
۱. مسئولیت مالک در قبال خریداران
با توجه به قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات مانند اخذ پایان کار، تهیه صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی به عهده سازنده بوده است. اما از منظر حقوقی، خریداران واحدهای شما زمانی که با شما قرارداد خرید منعقد کرده‌اند، شما را به عنوان فروشنده و متعهد انتقال سند می‌شناسند. بنابراین، در صورت عدم انجام تعهدات، مطابق با مفاد قرارداد، مسئولیت پرداخت خسارت و وجه التزام بر عهده شما قرار می‌گیرد.
استناد به نظر اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در استعلام شماره 1261-127-1400 ح آمده است:
«در فرض سوال با توجه به متن قرارداد مشارکت در ساخت و تعهدات هر یک از مالک و سازنده دادگاه حسب مورد در خصوص دعوای خریدار ثالث مبنی بر الزام مالک و سازنده به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی مورد حکم مقتضی صادر می‌کند.»
یعنی دادگاه با توجه به قرارداد و تعهدات هر یک، می‌تواند مالک و/یا سازنده را مسئول بداند. اما اگر سازنده در دسترس نباشد، مسئولیت به مالک نیز تسری پیدا می‌کند.
۲. امکان رجوع مالک به سازنده (مسئول جبران خسارت)
در قراردادهای مشارکت، اگر شما به‌واسطه قصور سازنده متضرر شده‌اید و مجبور به پرداخت خسارت به خریداران خود شده‌اید، حق رجوع به سازنده بابت جبران خسارت را دارید. اما با توجه به اینکه سازنده متواری و خارج از کشور است، عملاً این حق فعلاً قابل اجرا نیست مگر اینکه سازنده بازگردد یا اموالی از وی در ایران شناسایی شود که بتوانید توقیف و وصول طلب کنید.
۳. سقف و میزان خسارت قابل مطالبه از شما
میزان خسارت (وجه التزام) معمولاً بر اساس قرارداد فروش به خریداران تعیین می‌شود و دادگاهها نیز به همان مبلغ توافق‌شده استناد می‌کنند. اگر در قرارداد فروش با خریداران، مبلغ خسارت روزانه مشخص شده باشد، شما تا زمان انجام تعهد (تنظیم سند) ملزم به پرداخت همان مبلغ هستید و دادگاه معمولاً سقفی برای آن تعیین نمی‌کند مگر اینکه مبلغ مورد مطالبه عرفاً غیرمتعارف و خلاف انصاف باشد که در این صورت امکان تعدیل توسط دادگاه وجود دارد.
استناد به رویه قراردادهای مشارکت در ساخت:
«این جریمه دیرکرد مسقط تعهدات مذکور نخواهد بود و تا زمان انجام تعهدات مذکور ادامه خواهد یافت.»
(نمونه از متن قراردادهای موجود در بانک اطلاعاتی وینداد)
۴. راهکارهای پیشنهادی
- اگر اموالی از سازنده در ایران وجود دارد، می‌توانید با ارائه دادخواست مطالبه خسارت و توقیف اموال، نسبت به وصول خسارات اقدام نمایید.
- در قراردادهای بعدی، توصیه می‌شود شرطی برای مسئولیت سازنده و تضمین مالی کافی (مانند چک یا سفته) پیش‌بینی شود.
- اگر مبلغ خسارت در قرارداد فروش غیرمنصفانه یا بسیار بالا باشد، می‌توانید با استناد به اصل انصاف و ماده 230 قانون مدنی، درخواست تعدیل وجه التزام را از دادگاه داشته باشید.
جمع‌بندی و پاسخ کوتاه:
- شما در مقابل خریداران خود مسئول پرداخت خسارت (وجه التزام) طبق قرارداد هستید تا زمان تنظیم سند.
- حق رجوع به سازنده برای جبران خسارت دارید، اما در صورت عدم دسترسی به او، فعلاً این حق عملی نیست.
- دادگاه معمولاً به مبلغ توافق‌شده در قرارداد پایبند است، مگر اینکه وجه التزام غیرمعقول باشد.
- برای کاهش ریسک، پیگیری حقوقی نسبت به سازنده و درخواست تعدیل خسارت از دادگاه توصیه می‌شود.
آیا پاسخ من برای شما کافی بود؟ اگر نیاز به توضیحات بیشتر یا راهنمایی برای اقدام عملی دارید، لطفاً بفرمایید. همچنین برای دریافت خدمات تخصصی و پیگیری حقوقی می‌توانید به وب‌سایت وینداد مراجعه کنید.
هر سوال حقوقی داشتید از ما بپرسید. متخصص‌های ما در سریع‌ترین زمان ممکن به سوال شما جواب تخصصی می‌دهند.
بیشتر بخوانید
محمد ابراهیمی
پیش خرید براساس قرارداد مشارکت
بنده در سال گذشته یک واحد آپارتمان از یک سازنده بر اساس قرار مشارکتش با صاحب زمین پیش خرید کردم .
سازنده اقدامی برای ساخت نکرده و طبق اظهارات خودش و صاحب زمین قرارداد بینشان اقاله شده
حالا فروشنده( سازنده ) از بازپرداخت پولم امتناع میکنه لطفا بفرمایید چه دادخواستی باید بر علیه او مطرح کنم
حسین قاسمی
تبانی مشاور املاک و مالک
سلام من و شریک ام از طریق یکی از بنگاه متوجه شدیم که یه نفر میخواد زمینش بده مشارکت و بعد از عقد قرار داد مشکلاتی پیش اومد که قرار داد مشارکت توسط همون مشاور املاک با استفاده از شرط داوری فسخ شده و خسارت های که به نفع مالک زده شده کاملا جانبدارانه بوده و دلایل تبانی مالک و مشاور املاک مشهود است ولیکن میگن گه نمیتونیم اعتراض کنیم برا اینکه تو جلسه داوری شرکت نکردیم وعلت شرکت نکردن این بوده که اصلا مشاور املاک بعنوان داور قبول نداریم ممنون میشم راهنمایی ام کنید
نهدی نظری
تناقض در متن دادخواست و همچنین تناقض در شهادت شهود .شراکت شفاهی و نداشتن هیچ گونه مدرکی که به استناد اون شکایت کرده باشد
سلام و عرض ادب خدمت شما . قرار بود زمین همسایه منزل پدرم را بسازم ولی جور نشد . پسرش ۲۰۰ میلیون از من پول قرض کرده بود . بعد از آن من تصمیم به احداث کارگاه گرفتم و اقدام به خرید دستگاه کردم .وبعد از آن یک سوله برای انجام کارم پیدا کرده و بابت طلبم قرار شد قرض گیرنده پول را به حساب صاحب ملک در عوض قرض خود واریز نماید. وایشان نیز یک بار از حساب مادرش ۱۵۰ میلیون و مبلغ ۳۰ میلیون از حساب مستجر پدرش واریز به حساب مالک سوله کرد . و ۲۰ میلون دیگه را خودم پرداخت کردم . حالا در دادگاه اعلام شکایت کرده و خود را شریک من می‌داند. و در شرح دادخواست بیان داشته از آذر ماه پارسال ما به صورت شفاهی تصمیم به احداث یک کارگاه به صورت شراکتی گرفته ایم و مستند کرده به تاریخ قرارداد سوله که مربوط به ۴۰۲/۷/۶ میباشد
۱۵۰ میلیون را گفته و مبلغ ۳۵ میلون از حساب شخص خودم به حساب مالک سوله واریز کردم. و دروغ های ديگر. در جلسه رسیدگی به استماع شهود شاهد اول که می‌گفت من در جریان کل ماجرا می‌باشم. بیان داشت خوانده که من می‌باشم ۴۰۰ میلیون پول آورده بودم و دستگاه را نیز من خریدم و قیمت دستگاه را ۱۷۰ میلیون گفت در صورتی که در خود دادخواست بیان شده ۲۹۰ میلیون . و بابت پول واریز سوله راهم گفت من خودم شخصا فیش واریزی را دید که از حساب پدر خواهان به مبلغ ۲۰۰ میلیون طی یک فیش به حساب مالک سوله واریز شده .واین جا هم علاوه بر تناقض گفته خواهان با اسناد ارائه شده نسبت به دادخواست . شاهد نیز هیچ گونه شهادتی که با خواسته خواهان مطابقت داشته باشد به دادگاه نگفته . ضمنا قرارداد اجاره سوله نیز به نام من میباشد و خواهان به عنوان شهود در برگ قولنامه امضا کرده است . حالا با تمام این ایرادات و تناقض های مطرح شده خود خواهان و شاهد از قاضی درخواست سقوط دعوا و رد دادخواست را نمودم ولی قاضی قرار کارشناسی در پرونده داده است . چه کار کنم نسبت بی شعوری این قاضی که دکتر ه خطابش میکنن. برم بازرسی برم اطلاعات . چه کنم .