تردیدی نیست که یکی از پرکاربردترین انواع قرارداد پیمانکاری، قرارداد پیمانکاری ساختمان است. این قرارداد که برای امور عمرانی و ساخت‌وساز یک قرارداد ایده‌آل محسوب می‌شود، دارای تعریف و اصطلاحات مشخص و شرایط و ضوابط قراردادی خاص خود است. پیشتر ما در وینداد به طور مفصل به جنبه‌های مختلف انواع قراردادهای پیمانکاری مانند قرارداد پیمانکاری EPC، قراردادهای فیدیک، قرارداد پیمانکاری درصدی، قراردادهای بازپرداخت هزینه و … . در وینداد این بار قصد داریم تا به طور خاص بر تکالیف و تعهدات کارفرما در قرارداد پیمانکاری ساختمان تمرکز کنیم. با ما همراه باشید.
قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟
قراردادهای پیمانکاری ساختمان غالباً تعاریف مشابهی دارند اما برخی تفاوت‌های موضوعی آنها را از یکدیگر متفاوت می‌کند. در تعریف قراردادهای پیمانکاری ساختمان، به ساده‌ترین بیان باید گفت که پیمانکاری ساختمان قراردادی است که در آن یک طرف که کارفرما نام دارد از طرف دیگر که پیمانکار یا مجری نامیده می‌شود، درخواست می‌کند تا طی مدتی خاص و با شرایط قراردادی معین، پروژه‌ای ساختمانی را به سرانجام برساند. این پروژه ساختمانی می‌تواند در شکل کلان آن مانند تاسیس واحدهای آپارتمانی انبوه باشد و یا در حد تعمیرات یا بازسازی خانه‌ای کلنگی باشد.
همانطور که در تعریف مذکور مشخص است، شخص کارفرما یکی از ارکان اصلی قرارداد پیمانکاری محسوب می‌شود و نقش مهمی در انعقاد قرارداد پیمانکاری دارد. در ادامه این مطلب به کارفرما و برخی تعهدات خاص وی اشاره می‌کنیم تا این بار با شنیدن اصطلاح کارفرما، تصوری روشن و دقیق از تعهدات او داشته باشیم.
کارفرما در قرارداد پیمانکاری ساختمان کیست و چه تعهداتی دارد؟
در باور عموم، کارفرما شخصی است که مالک یک پروژه بوده و برای پیشبرد اهداف خود از پیمانکار استفاده می‌کند. این تعریف اگرچه تا حدودی درست است اما نیاز به تشریح بیشتر و بیانی حقوقی دارد. به عبارت بهتر، در قرارداد پیمانکاری ساختمان، کارفرما شخصی حقیقی (فرد) یا حقوقی (شرکت) است که برای عملیاتی شدن پروژه عمرانی خود، با پیمانکار توافق کرده و قرارداد پیمانکاری منعقد می‌کند.
تعهدات و وظایف کارفرما در اکثر پروژه‌های ساختمانی، مشابه است مگر آنکه طرفین قرارداد بر افزایش یا کاهش این تعهدات توافق کرده باشند. در ادامه به برخی از این تعهدات که غالباً با شرایط عمومی پیمان مرتبط است، اشاره کرده و سپس با مثالی این تعهدات را بررسی می‌کنیم.
۱) کارفرما باید کارگاه یا زمین موردنظر برای پروژه را در زمان مقرر به پیمانکار تحویل دهد تا وی کار خود را آغاز کند.
۲) کارفرما وظیفه دارد نیازها و اهداف پروژه خود را به طور دقیق به پیمانکار ارائه کند تا پیمانکار درک صحیحی از دورنمای پروژه داشته باشد و مطابق با انتظار کارفرما پروژه را به اتمام برساند.
۳) اگر کارفرما در مواقع لازم، اقدام به تغییر مقادیر کار (تغییر هزینه‌ها و قیمت اقلام مورد توافق) و یا تعدیل نرخ پیمان کند، بایستی این تغییرات را به اطلاع پیمانکار برساند.
۴) کارفرما باید به تعهدات مالی خود که در قرارداد قید شده است، به موقع عمل کند. البته این تعهد مشروط به انجام درست تعهدات پیمانکار مطابق با زمان‌بندی پروژه است.
۵) کارفرما موظف است مبلغ مشخصی را به عنوان پیش‌پرداخت به پیمانکار تحویل دهد تا وی بتواند امور مقدماتی پروژه را راه‌اندازی کند.
۶) کارفرما باید مبلغ معینی از پیش‌پرداخت را برای امور بیمه و مالیات قرارداد پیمانکاری (کسورات قانونی) نزد خود نگه دارد.
۷) کارفرما باید در صورت انجام شدن تعهدات پیمانکار، پروژه را تحویل قطعی بگیرد.
فراموش نکنید که تعهدات کارفرما می‌تواند به موجب قرارداد پیمانکاری یا عرف‌های خاص افزایش یا کاهش داشته باشد و موارد ذکر شده صرفاً بخشی از مهمترین تعهدات کارفرما محسوب می‌شود.
در ادامه با مرور یک مثال، تعهدات کارفرما را به شکل کاربردی بررسی می‌کنیم:
فرض کنید شخصی قصد سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز یک شهرک آپارتمانی داشته باشد. او برای انجام این پروژه، با یک پیمانکار ساختمانی قرارداد پیمانکاری منعقد کرده و در این قرارداد موارد مختلف را به طور شفاف بیان می‌کند. از مهمترین اهداف این قرارداد، روشن ساختن انتظارات و نیازهای کارفرما، مانند تعداد واحدهای آپارتمانی، متراژ واحدها، فضای سبز شهرک و… است. گاهی حتی لازم است برای تعیین دقیق این نیازها، پیوستی فنی و جداگانه به قرارداد اضافه شود.
در قدم بعدی کارفرما وظیفه دارد که زمین موردنظر برای ساخت شهرک را در اختیار پیمانکار بگذارد و تضمین کند که زمین موردنظر معارضی ندارد یعنی نشان دهد که زمین متعلق به کارفرما است.
همچنین کارفرما باید پیش‌پرداخت اول مورد توافق در قرارداد را (مثلا ۱۰۰ میلیون تومان) برای شروع پروژه به پیمانکار پرداخت کند. پس از پیشرفت پروژه و تطبیق آن با قرارداد، کارفرما باید دستمزد پیمانکار را مطابق توافق و در برهه‌های معین به او پرداخت کند. در آخر هم اگر شهرک آپارتمانی موردنظر، به درستی و مطابق انتظارهای قراردادی کارفرما تکمیل و تایید شد، کارفرما وظیفه دارد تا کل پروژه را به طور قطعی از پیمانکار دریافت کند و تمام مبالغ موردنیاز را با وی تسویه کند.
نیاز به اطلاعات بیشتری درباره تعهدات کارفرما در پیمانکاری ساختمان دارید؟
در این مطلب سعی شد تا با برخی مهمترین تعهدات مالی و غیرمالی کارفرما در قراردادهای پیمانکاری ساختمان یا مقاطعه کاری آشنا شوید. کارفرما به عنوان رکنی اساسی در قراردادهای پیمانکاری، تعهدات و تکالیفی را برعهده دارد که یا در برخی اسناد حقوقی نظیر شرایط عمومی پیمان تصریح شده است و یا ممکن است به موجب عرف یا توافق طرفین ایجاد شده باشد. به هر حال شکی نیست که کارفرما به عنوان آغازکننده قرارداد پیمانکاری، نقش مهمی در موفقیت و پیشبرد پروژه‌های ساختمانی بر عهده دارد و باید به وظایف خود به خوبی عمل کند تا رابطه پیمانکاری به بهترین شکل خود به سرانجام برسد. اگر شما در جایگاه کارفرمای یک پروژه قرار دارید و مایل به انعقاد قرارداد پیمانکاری هستید باید دقت کافی داشته باشید تا از حقوق و اختیارات خود محروم نشوید و همچنین وظایف خود را به خوبی بدانید. اگر هم در جایگاه پیمانکار در یک قرارداد پیمانکاری قرار دارید بسیار اهمیت دارد که هم از حقوق و تکالیف خود باخبر باشید و هم بر وظایف کارفرما اشراف داشته باشید تا پروژه را به شکلی مطلوب به پایان برسانید. به همین خاطر همواره توصیه می‌شود تا پیش از ورود به رابطه پیمانکاری از توصیه‌های حقوقدانان امور قراردادها بهره‌مند شوید.
ما در وینداد با داشتن مشاورین متخصص امور قراردادها و وکلای باتجربه امور پیمانکاری ساختمان، آماده‌ایم تا در خصوص قراردادهای پیمانکاری ساختمان شما را راهنمایی کنیم تا هرچه بیشتر سلامت حقوقی پروژه‌های شما حفظ شود.
