یکی از مفاهیم فقهی که در قانون مدنی و ادبیات حقوقی ایران نیز وارد شده است، موضوع حق شفعه است. حق شفعه به دلیل ماهیت خاص خود، دارای نکات حقوقی نسبتا زیادی است و ابهامات متعددی نیز پیرامون مصادیق استفاده از حق شفعه وجود دارد که جز با راهنمایی‌های یک مشاور حقوقی قابلیت درک عمیق را ندارد.
در این مطلب از مجله حقوقی وینداد، به موضوع حق شفعه و مصادیق آن مانند حق شفعه در فروش ملک مشترک و آپارتمان می‌پردازیم.
با ما همراه باشید.
حق شفعه به چه معناست؟
برای آنکه بتوانیم ابعاد حقوقی حق شفعه را بهتر بشناسیم، بایستی به تعریف قانون‌گذار از این مفهوم رجوع کنیم. ماده ۸۰۸ قانون مدنی در تعریف حق شفعه اظهار می‌دارد:
«هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»
شکل ساده‌سازی شده تعریف ماده ۸۰۸ را می‌توان این گونه بیان کرد:
هر گاه مال غیرمنقول (مانند خانه، زمین و…) قابل تقسیمی بین دو شریک وجود داشته باشد و یکی از آن دو شریک، سهم خود را با قرارداد فروش به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر می‌تواند، مبلغ قرارداد فروش را به شریک اول بپردازد و به جای شخص ثالث، سهم مال غیرمنقول را از آن خود کند.
در واقع بنا به حق شفعه، یک شریک این حق را دارد تا از ورود شریک جدید ناخواسته، جلوگیری کند و تمام سهم مال غیرمنقول را به تنهایی تصاحب کند.
مصداقی عملی از حق شفعه
برای فهم بهتر حق شفعه به مثال زیر توجه کنید:
فرض کنید دو شریک به نام‌های هومن و فاطمه، دارای زمینی بوده که هر یک مالک سه دانگ از آن هستند. پس از مدتی هومن قصد دارد سهم خود (سه دانگ) را به شخص دیگری به نام احمد، در قالب قرارداد فروش (بیع) و در ازای دریافت صد میلیون تومان منتقل کند.
در این زمان، فاطمه می‌تواند با استناد به حق شفعه، پیش از فروش سهم هومن به احمد، مبلغ صد میلیون تومان را به هومن بپردازد و سهم هومن را تصاحب کند و از ورود احمد به شراکت زمین جلوگیری کند.
شرایط استفاده از حق شفعه چیست؟
برای تحقق حق شفعه پیدایش شرایط مختلفی ضروری است که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.
مشاع بودن مال
مطابق تعریف ماده ۸۰۸، مال غیرمنقول باید بین دو شریک به شکل مشاع باشد. یعنی شرکا به طور همزمان مالک مال باشند و در واقع مال مذکور بین آنها، تقسیم نشده باشد.
قابل تقسیم بودن مال
نکته دیگر این است که مال غیرمنقول باید قابل تقسیم باشد چرا که قرار است با استفاده از حق شفعه، سهم شریک دیگر به شریک اول منتقل شود.
دو نفر بودن شرکا
مطابق ماده مذکور، حق شفعه الزاما بین دو شریک به وجود می‌آید و حق شفعه در اموالی که بیش از دو شریک دارند، قابلیت اعمال نخواهد داشت.
انتقال تمام سهم
به نظر می‌رسد منظور قانون‌گذار در ماده ۸۰۸ این است که حق شفعه در صورتی برای شریک دیگر ایجاد می‌شود که شریک وی تمام سهم خود را شخص ثالثی منتقل کند و در واقع شخص ثالث جایگزین شریک شود.
انتقال مال از طریق فروش
تاکید قانون‌گذار بر عقد بیع به این معناست که حق شفعه تنها زمانی قابلیت استفاده دارد که شریک، سهم خود را از طریق قراداد خرید و فروش منتقل کند. مثلا اگر شریک سهم خود را از طریق عقود دیگر مانند عقد صلح واگذار کند، حق شفعه وجود نخواهد داشت.
آیا حق شفعه در مورد آپارتمانها نیز صدق میکند؟
نکته مهمی که وجود دارد این است که با تعاریف گفته شده از حق شفعه، آیا می‌توان این حق را در فروش آپارتمان هم جاری دانست؟ یعنی زمانی که یک شریک برای فروش آپارتمان خود اقدام میکند، شریک دیگر می‌تواند به حق شفعه استناد کند؟
برای پاسخ به این سوال، باید به به ماده ۸۰۹ قانون مدنی رجوع کرد. این ماده بیان می‌دارد:
«هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.»
این ماده صراحتا بیان میکند که فروش بنا و درخت بدون زمین آن، حق شفعه ایجاد نمی‌کند. با توجه به آنکه در عرف خرید و فروش آپارتمانها، اصولا تنها بنا مورد معامله قرار می‌گیرد و زمینی که آپارتمان در آن واقع شده است، تنها در حد زیربنای ساختمان منتقل می‌شود، می‌توان نتیجه گرفت که در خرید و فروش آپارتمان، بنا بدون زمین آن فروخته می‌شود و به همین دلیل نمی‌توان با قدرت در خصوص ایجاد حق شفعه در فروش آپارتمان ادعا کرد.
هرچند ممکن است آپارتمان مذکور به گونه‌ای باشد که زمین آن و محوطه دور آن (مانند حیاط و…) به شکل مشاع باشد و بتوان از حق شفعه در این موارد نیز صحبت کرد اما به طور کلی به نظر می‌رسد نمی‌توان در فروش آپارتمان از وجود حق شفعه سخن گفت.
درباره حق شفعه و مصادیق آن پرسشی دارید؟
حق شفعه به عنوان حکمی ویژه در قوانین و مقررات حقوق ایران به شمار می‌رود که در مواقعی خاص می‌تواند برای شرکا گره‌گشا باشد. در این مطلب به برخی از نکات مهم حق شفعه پرداختیم و همچنین در خصوص اعمال حق شفعه در آپارتمانها و فروش آنها نیز نکاتی را ذکر کردیم. با این حال نباید فراموش کرد که حق شفعه، موضوعی است که ابعاد حقوقی پیچیده‌ای دارد.
به همین خاطر اگر همچنان در خصوص حق شفعه، شرایط و مصادیق آن سوالی یا ابهامی دارید، می‌توانید به راحتی با مشاوران حقوقی وینداد ارتباط برقرار کنید و پاسخ سوالات خود را در سریع‌ترین زمان دریافت کنید.
در مورد آپارتمان در صورتی که در سند در قسمت نوع و میزان مالکیت قید شده باشد مثلا سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان، همین دو کلمه عرصه و اعیان بیان میکند که این مالکیت سهم هم از بنا (اعیان) دارد و هم از زمین(عرصه) پس مطابق قانون حق شفعه برای این نوع آپارتمانها (که به مالکیت عرصه در سند آنها اشاره شده) مصداق دارد و قابل استفاده میباشد.
مکوندی
مشاور املاک
اهواز
۰۹۱۶۸۰۰۳۵۸۵