فک رهن، برای عده‌ای از افراد که با موضوعات حقوق بانکی، به ویژه مسائل دریافت وام سروکار دارند، اصطلاحی آشنا است. با این حال ممکن است بسیاری از مردم درباره فک رهن و نکات کلیدی آن سوالاتی داشته باشند.
در این مطلب، به سراغ نکات کلیدی فک رهن و مراحل انجام آن رفته‌ایم تا مشاوره حقوقی لازم در این زمینه را به شما ارائه دهیم.
با ما همراه باشید.
در رهن بودن سند ملکی به چه معناست؟
برای دریافت وام‌های بانکی، ممکن است برخی افراد نیاز داشته باشند تا سند ملکی خاصی را در گروی بانک قرار دهند.
به بیان دیگر، ممکن است یک بانک در ازای پرداخت وام خرید مسکن به مشتری خود، سند ملکی مسکن مورد نظر را به عنوان وثیقه، در رهن خود حفظ کند تا مشتری اقساط مربوط به وام را کاملا تسویه کند.
به زبان ساده‌تر، گاهی بانک در ازای پرداخت وام (به خصوص وام مسکن)، سند ملکی مشتری را در رهن خود نگه می‌دارد تا به نوعی بازپرداخت اقساط وام توسط مشتری را تضمین کند.
در این حالت، در صورت عدم تادیه اقساط مشتری، بانک قادر است از طریق فروش ملک در رهن، مطالبات مالی خود را به دست آورد.
زمانی که سند ملکی در رهن بانک قرار می‌گیرد، صاحب سند (مشتری) نمی‌تواند عمل حقوقی خاصی نسبت به سند انجام دهد، مثلا مشتری نمی‌تواند ملک مذکور را بفروشد. در چنین موقعیتی، مشتری برای آزادسازی سند ملکی خود نیاز دارد تا عملیات «فک رهن» را انجام دهد.
در ادامه به فک رهن و نکات مرتبط با آن می‌پردازیم.
منظور از فک رهن چیست؟
«فَک» در لغت به معنای تفکیک کردن، آزاد کردن و جداسازی به کار می‌رود. منظور از فک رهن نیز عملیاتی است که طی آن سند رهن شده به لحاظ حقوقی، آزاد می‌شود.
فک رهن با هدف آزاد کردن سند ملکی برای انجام عملیات‌های حقوقی مانند خرید و فروش ملک صورت می‌گیرد.
برای محقق شدن فک رهن و آزاد کردن وثیقه از گروی بانک، راه‌های مختلفی وجود دارد. در ادامه به روش‌های مرسوم برای فک رهن می‌پردازیم.
روش‌های فک رهن کدام‌اند؟
به طور کلی برای آنکه سند ملکی از رهن بانک خارج شود، ممکن است چهار حالت اتفاق بیافتد.
از بین رفتن ملک رهنی
ممکن است ملک مورد نظر که در رهن بانک است به هر دلیلی از بین برود. مثلا بوسیله بلایای طبیعی و یا حکم شهرداری و… ملک مذکور بی‌فایده شود. در این حالت، به شکل قهری، ملک، فک رهن می‌شود.
صرف نظر بانک از ملک رهنی
گاهی ممکن است بانک به هر دلیل، ملکی که در وثیقه دارد را آزاد کند. در واقع این نوع فک رهن، با اراده رهن گیرنده، انجام می‌شود.
تسویه حساب کامل توسط مشتری
در این حالت مشتری باید همه اقساط وام خود را پرداخت کند تا بتواند سند ملکی خود را از گروی بانک خارج کند و اصطلاحا فک رهن انجام دهد. مثلا اگر مشتری مایل است ملک خود را آزاد کند اما هنوز ۶ قسط از بدهی خود را نپرداخته است، می‌تواند با پرداخت یکجای ۶ قسط باقی مانده، فک رهن کند.
سپرده‌گذاری توسط مشتری
گاهی مشتری مایل به فک رهن است اما مایل به پرداخت اقساط باقی مانده و تسویه حساب کامل را ندارد. در این حالت مشتری می‌تواند مبلغی معادل یا کمی بیش از باقی مانده بدهی را در حساب بانک خود سپرده‌گذاری کرده (به نوعی وثیقه از سند ملکی به پول نقد تبدیل می‌شود) و بانک فک رهن را انجام دهد.
تفاوت روش سپرده‌گذاری با روش تسویه حساب کامل در این است که تسویه حساب کامل غالبا در مواردی منطقی است که تعداد کمی از اقساط باقی مانده است اما در روش سپرده‌گذاری ممکن است اکثر اقساط مانده باشند و در این حالت سپرده‌گذاری با مبلغ بالا، مانند هر نوع سپرده بانکی، می‌تواند به حساب مشتری سود ماهانه نیز اضافه کند و در اصل مشتری قادر باشد اقساط باقی مانده از وام را از طریق سود سپرده خود بپردازد.
انتقال سند ملک رهنی، بدون فک رهن ممکن است؟
نکته مهمی که در بحث فک رهن وجود دارد این است که از نظر حقوقی، مالک نمی‌تواند سند ملکی که در رهن بانک است را به طور رسمی شخص دیگری منتقل کند. به همین خاطر، اکثر مالکان در مقام فروشنده، املاکی که در رهن هستند را از طریق تنظیم قولنامه به خریدار منتقل می‌کنند.
چنین عملی می‌تواند حامل خطرات زیادی برای خریداران باشد چرا که وقتی سند رسمی تنظیم نشود، خریدار نمی‌تواند از آزاد بودن سند مطمئن باشد و فروشنده می‌تواند به شکل قولنامه‌ای سند در رهن را به چندین خریدار منتقل کند و در واقع به نوعی مرتکب کلاهبرداری شود.
در نتیجه پیش از خرید ملک، خریدار باید با کسب مشورت از مشاور حقوقی امور ملکی، از آزاد بودن سند مذکور مطمئن شود تا درگیر مخاطرات حقوقی بالقوه نشود.
درباره فک رهن نیاز به مشاوره دارید؟
در این مطلب آموختیم که فک رهن عملیاتی است که برای آزادسازی سند در گروی بانک انجام می‌شود و روش‌های مختلفی برای آن وجود دارد. نکته بسیار مهم در مبحث فک رهن استفاده از دانش کارشناسان حقوقی در این مسیر است چرا که همواره این امکان وجود دارد که خطرات مختلفی در باب نقل و انتقال سند در رهن بانک متوجه بخش زیادی از افراد شود.
ما در وینداد با داشتن تیم مشاوره‌ای مطلع و باتجربه، قادر هستیم تا خدمات مشاوره‌ای مرتبط با فک رهن، نقل و انتقال سند رهنی و… را با کمترین هزینه و سریع‌ترین زمان، به شما مخاطبان مجله حقوقی وینداد ارائه کنیم.
سلام میشه بفرمایید چه اقداماتی برای فک رهن ملک مشاع باید انجام بدهم آیا باید دادخواست بزنم یا مراجعه به بانک و تسویه کفایت میکند؟