امروزه به دلیل افزایش جمعیت، تمامی کشورها علی‌الخصوص ایران نیازمند واحدهای آپارتمانی بسیاری جهت سکونت مردم و شهروندان هستند. یکی از بارزترین راهکارها جهت افزایش تعداد مسکن انعقاد قرارداد مشارکت و مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان است.
این قرارداد که در زمره قراردادهای مشارکت قرار می‌گیرد. همچنین دارای نکات و ظرافت‌های حقوقی بسیاری است که توجه به آن در زمان انعقاد حائز اهمیت است.
در این مطلب با توجه به متداول شدن انعقادان، برآنیم تا ضمن توضیح مختصری در خصوص مشارکت مدنی، نکات قرارداد احداث آپارتمان را بیان نموده و نمونه‌ای از آن را به نظرتان برسانیم.
قرارداد مشارکت مدنی؛ قرارداد مادر
همانطور که در مباحث مختلف در بخش مشارکت مدنی مطرح گردیده است، مادهٔ قانونی ناظر بر مبحث مشارکت مدنی ماده ۵۷۱ قانون مدنی است.
وفق ماده ۵۷۱ قانون مدنی: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.»
با توجه به ماده فوق منظور از مشارکت مدنی آنست که چند نفر از اشخاص به منظور کسب سود و منفعت سهم‌الشرکه اعم از نقدی و غیرنقدی را به عنوان سرمایه در کنار یکدیگر قرار داده و بر مبنای مجوز حاصله از ماده ۱۰ قانون مدنی قرارداد شراکت منعقد نمایند.
این همکاری و شراکت بایستی برای مدت و دوره‌ای معین انجام گیرد.
ضمناً موضوع قرارداد شراکت در هر بخشی اعم از بارزگانی، خدماتی، ساختمانی می‌تواند باشد.
با این توضیح قابل استباط است که قرارداد مشارکت احداث آپارتمان نیز در زمره قراردادهای مشارکت قرار می‌گیرد.
نمونه قرارداد مشارکت و مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان
ماده ۱ – طرفین قرارداد
ماده ۲ – موضوع قرارداد
ماده ۳ – آورده‌های دو طرف
ماده ۴ – نسبت سهم الشرکه طرفین
ماده ۵ – مدت قرارداد
ماده ۶ – شرایط قرارداد
ماده ۷- تعهدات طرفین و ضمانت عدم اجرای آنها
ماده ۸ – حق الزحمه مشاور املاک
ماده ۹- فسخ قرارداد
ماده ۱۰ – نسخ قرارداد
اگر شما نیز به دنبال قراردادی مختص خودتان هستید، می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد، قراردادی مختص خودتان و با در نظر داشتن تمامی شرایطتان داشته باشید.
نکات قرارداد مشارکت و مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان
۱. حتماً در قرارداد مشارکت و مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان درج نمایید که در صورت احداث آپارتمان طرف مقابل مکلف به انتقال واحدها و تنظیم سند رسمی می‌باشد.
۲. دقت نمایید که طبق عرف موجود، بیمه نمودن کارگران ساختمانی بر عهده سازنده است. فلذا در قرارداد ذکر نمایید که سازنده تکلیف به بیمه نمودن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی دارد.
۳. در قرارداد احداث آپارتمان بخشی را به تعیین و مشخص نمودن هزینه‌های اجرایی پروژه همانند هزینه پروانه ساخت و شهرداری و غیره اختصاص داده و صراحتاً سهم هر یک از شرکا را مشخص کنید.
۴. این امکان وجود دارد که در قرارداد مشارکت و مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان حسب تراضی شرکا درج شود که فروش یا پیش فروش سهم الشرکه از سوی شریک با توافق طرف مقابل و قبل از افراز سهم الشرکه امکانپذیر باشد.
۵. توصیه می‌شود به منظور جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی در فرض فورس ماژور در قرارداد مسیولیت‌های شرکا را پیش‌بینی نمایید. مانند آنکه در صورتی‌که در اثر حوادث قهری (اعم از سیل، زلزله، طوفان و …) ادامه کار برای شریک غیر ممکن شود و یا در رویه اجرای طرح اختلال قانونی ایجاد می‌شود. تاخیرات بوجود آمده ناشی از این حوادث، مجاز شمرده می‌شود و هیچ یک از دو طرف در مقابل خسارت‌هایی که از این جهت به طرف دیگر وارد می‌شود مسئولیتی نخواهد داشت
۶. همانند تمامی قراردادهای مشارکت، بخشی را به مبحث شیوه‌های حل و فصل اختلاف اختصاص دهید. زیرا ممکن است اختلافاتی در فرآیند اجرای پروژه ایجاد شود و رجوع به مراجع حل اختلاف مانند داوری یا حکم می‌تواند راهگشا باشد.
۷. حتماً برای تعیین میزان مشارکت و درصد سود هر یک از شرکا موضوعات مربوط به تغییر قیمت ملک و تورم را در زمان انعقاد قرارداد مشارکت و مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان در نظر داشته باشید.
۸. حتماً به منظور اثبات حسن نیت شرکا چک یا سفته‌ای را برای ضمانت از طرفین اخذ نمایید.
۹. توجه نمایید که مالک زمین باید در قرارداد متعهد شود که مورد مشارکت (کلاً، جزیأ و منفعتأ) به غیر واگذار نگردیده و در صورت هرگونه ادعا از سوی معارضین و بروز عارضه احتمالی در آینده نیز، شخصأ آن را مرتفع و مسئولیت و خسارت ناشی از آن را به عهده خواهد گرفت.
۱۰. به منظور جلوگیری از ایجاد اختلافات ضرورت دارد تا قید شود که سازنده حق دریافت وام از هر نوع، نسبت به ملک را ندارد مگر با اطلاع و رضایت شرکا
سخن آخر
قرارداد مشارکت و مدیریت اجرایی برای احداث آپارتمان از جمله قراردادهای مشارکت می‌باشد.
این قرارداد به دلیل افزایش جمعیت و نیاز فزاینده به مسکن مورد اقبال سازندگان و سرمایه گذاران قرار گرفته است. برای انعقاد این قرارداد حتماً به نکاتی که در بالا ذکر شد توجه کافی نمایید. با اینحال اگر کماکان سوالی دارید می‌توانید با مراجعه به بخش مشاوره تلفنی با تیم حقوقی وینداد در ارتباط باشید.
