در حال حاضر برای تسهیل ساخت، خرید و فروش املاک قراردادهای متفاوتی وجود دارد که مشارکت را برای اشخاص اعم از اشخاص حقوقی و حقیقی راحت کند. این نوع از قراردادها در قالب مشارکت مدنی بسته می‌شوند. یکی از انواع این قراردادها که بیشتر برای تسهیل خرید مسکن ایجاد شده است قرارداد مشارکت سه جانبه است.
اما به طور دقیق‌تر قرارداد شراکت بین سه نفر نوع خاصی از مشارکت است که بین “مشتری”، “صاحب ملک یا سازنده” و “سرمایه گذار یا موسسه مالی” برای خرید یا واگذاری مسکن صورت می‌گیرد. در این مطلب سعی در توصیف این نوع از قرارداد و راهنمایی شما برای چگونگی بستن این قرارداد را داریم.
قرارداد مشارکت سه جانبه و مهم‌ترین کاربرد آن
قرارداد مشارکت مدنی که در آن دو یا چند فرد سرمایه‌های مادی یا معنوی خود را در یک قالب ریخته و دست به همکاری می‌زنند تا به نتیجه مطلوبشان برسند. مثل قرارداد ساخت و ساز یا قرارداد مشارکت خصوصی و غیره. یکی از انواع این قراردادها، قرارداد مشارکت سه جانبه است.
قرارداد شراکت بین سه نفر یک سند قانونی است که به طور مستقیم خریدار، فروشنده و یک موسسه مالی مثل بانک را درگیر کرده و برای هریک حقوق و تکالیفی تعیین می‌کند.
بیشترین کاربرد این قرارداد زمانی ست که شخص خریدار به دنبالی وامی ست که بتواند با آن ملکی را که در حال ساخت است بخرد و در آینده صاحب خانه شود.
کاربرد قرارداد مشارکت مدنی سه جانبه چیست؟
معمولا صاحبان ملک از این نوع قرارداد استقبال می‌کنند زیرا ملک در حال ساخت تا زمان ساخت کامل و تصرف خریدار به اسم خریدار سند نمی‌خورد و خیال صاحب زمین را در مورد پرداخت کامل ثمن معامله راحت می‌کند؛ چون این بانک است که قرار است پرداخت را تضمین کند و حتی اگر خریدار منصرف هم شود در نهایت امر بانک، ثمن معامله را پرداخته و صاحب ملک می‌شود.
اما در این بین نباید فراموش کرد که برای حفظ حقوق صاحب زمین، این خریدار است که باید او را برای امضای قرارداد مشارکت قانع کند و درواقع صاحب زمین وارد قراردادی بین خریدار و بانک می‌شود و به این صورت قرارداد، تبدیل به قرارداد شراکت بین سه نفر می‌شود.
مزایا و اهداف قرارداد مشارکت مدنی
هدف اصلی قرارداد شراکت بین سه نفر ارائه پشتیبانی مالی به متقاضیان مسکن است اما صاحب ملک و بانک نیز باید مورد توجه قرار گیرند تا حقوق هیچ یک از سه طرف پایمال نشود.
براساس ماده ۱۰ قانون مدنی هر طرف از معامله باید اراده آزاد برای ایجاد قرارداد داشته باشد و در صورت اجبار یا عدم اطلاع هر یک ازطرف‌های معامله، معامله غیر نافذ می‌شود. پس با ورود صاحب ملک یا فروشنده به این قرارداد، هم رضایت ضمنی صاحب ملک پدیدار می‌شود هم بانک وام‌دهنده می‌تواند کلیه مدارک و اسناد مربوط به ملک فروشنده و همچنین سابقه معاملات بین خریدار و فروشنده را مورد بررسی قرار دهد.
امروزه اهمیت این نوع قرارداد به دلیل افزایش ساخت مجتمع‌های مسکونی، تمایل فروشندگان به پیش فروش مسکن، محدود بودن منابع مالی خریدار و تمایل نشان دادن موسسه‌های مالی به واگذاری وام‌های خرید مسکن رو به فزونی‌ست. نمونه این نوع از قرارداد را می‌توان در پروژه‌های مسکن مهر برخی شهرستان‌ها مشاهده کرد.
مزایای قرارداد سه جانبه
از جمله مزایای قرارداد شراکت بین سه نفر می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- به متقاضیان مسکن که منابع مالی کافی برای خرید مسکن ندارند کمک می‌کند که با وام گرفتن از موسسات مالی صاحب خانه شوند.
- از طرف دیگر به فروشنده نیز این اطمینان را می‌دهد که با حضور یک موسسه مالی و تضمین آن، بهای معامله پرداخت خواهد شد.
- موسسه مالی نیز با دریافت سود وام و درصورت انصراف خریدار صاحب شدن ملک از مزایای این قرارداد بهره‌مند می‌شود.
- نفر سوم معامله که به قرارداد ورود می‌کند نمی‌تواند به بهانه اطلاع نداشتن از معامله، قرارداد را به راحتی فسخ کند.
- فروشنده معامله در این قرارداد نباید هیچگونه پرداختی داشته باشد.
- بانک پس از اطمینان از اصالت مدارک و اصل معامله باید فورا وام را پرداخت کند.
- ورثه یا نمایندگان شخص ثالث نمیتوانند معامله را به چالش بکشند.
۱۰ مورد مهم که برای نوشتن قرارداد شراکت بین سه نفر باید رعایت کنید.
برای داشتن قراردادی استاندارد نیاز است بدانید که چه مواردی را در قرارداد درج کرده و چه اسنادی را به قرارداد انضمام کنید. در نتیجه بهتر است برای تنظیم قرارداد خود از مشاوران حقوقی کمک بگیرید.
در اینجا مواردی را که برای بستن قرارداد مشارکت سه جانبه الزامی هستند را با توجه به ماده ۱۹۰ قانون مدنی در مورد شرایط اعتبار قرارداد آورده‌ایم. (توجه داشته باشید با توجه به درخواست هر طرف از قرارداد و جزئیات قرارداد ممکن است این موارد متفاوت باشند!)
۱. حضور هر سه طرف قرارداد
۲. ذکر هدف قرارداد
۳. ذکر حقوق و تکالیف طرفهای قرارداد
۴. تعیین مکانیزم‌های حقوقی(مثل حق فسخ)
۵. ذکر قیمت توافق شده
۶. ذکر تاریخ تحویل ملک
۷. نوشتن جزئیات مراحل پیشرفت ساخت و ساز
۸. تعیین نرخ سود وام
۹. ذکر جزئیات اقساط ماهانه
۱۰. تعیین جزئیات توبیخ هر یک از اشخاص در صورت تخلف از قرارداد
علاوه بر این نکات باید توجه داشته باشید که در قرارداد شخص فروشنده که به عنوان شخص سوم وارد قرارداد می‌شود باید به طور واضح یکی از اشخاص معامله محسوب شده و خاطر نشان کند که ملک مورد قرارداد را به شخص دیگری نفروشد.
جمع‌بندی
نمونه قرارداد مشارکت سه جانبه از جمله قراردادهای خاص است که نکات مهمی را در تنظیم آن باید رعایت کنید.
این قراردادها بیشتر در حوزه ساخت‌وساز کاربردی هستند و سه طرف آن را می‌توان سازنده، مشتری و بانک دانست. گرچه که منحصر به این موضوع نبوده و می‌توانید در موضوعات مختلف آن را تنظیم کنید.
توجه داشته باشید که تنظیم نمونه قرارداد مشارکت سه جانبه نیاز به مهارت و تخصص کافی دارد و بهتر است از مشاورین حقوقی کمک بگیرید.
سوالات متداول
قرارداد مشارکت سه جانبه بین چه کسانی منعقد می‌شود؟
قرارداد مشارکت سه جانبه بین خریدار، فروشنده و یک موسسه مالی نظیر بانک است.
آیا ورثه حق فسخ قرارداد مشارکت سه جانبه را دارند؟
خیر، لازم به ذکر است که ورثه نمیتوانند قرارداد مشارکت سه جانبه را به چالش بکشند.
با سلام.در قرارداد های سه جانبه در قالب مسکن مهر که زمین توسط ادارات مسکن و شهرسازی در قالب اجاره ۹۹ ساله تامین می شود و هزینه ساخت به سازنده از طرف بانک مسکن تامین در قالب تسهیلات با پیشرفت فیزیکی پرداخت می گردد نه به عنوان ثمن ملک،پرداخت خسارات و ضررو زیان وارده به سازنده ناشی از عدم ایفای تعهدات طرفهای دیگر، به عهده کدام طرف قرارداد است.بانک یا اداره مسکن؟اصولا تا زمان واگذاری به متقاضی مالکیت ملک ساخته شده از نظر قانونی با کیست؟
با سلام و احترام
در پرسشی که مطرح کردید هر دو طرف (بانک و وزارتخانه) مسئولیت دارند و هر دو باید طرف دعوا یا شکایت قرار بگیرند.
کارشناس حقوقی وینداد