خرید و فروش باغ، زمین، خانه و به طور کلی اموال غیرمنقول یکی از معاملات رایج در ایران است. بسیاری از اشخاص با اهداف تفریحی، باغداری و یا ساخت‌وساز اقدام به خرید باغ می‌کنند. برای این امر نیاز است تا قرارداد خرید و فروش باغ منعقد شود.
در این مطلب از مجله حقوقی وینداد به سراغ نکات تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ و بندهای مهم و کاربردی آن رفته‌ایم.
با ما همراه باشید.
پیش از تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ چه نکاتی اهمیت دارد؟
در ادامه به برخی نکات مهم در معاملات باغ اشاره می‌کنیم و در نهایت نیز بندهای مهم قرارداد خرید و فروش باغ را بررسی می‌کنیم.
مدارک شناسایی طرف معامله را بررسی کنید!
پیش از ورود به مراحل خرید و فروش باغ لازم است طرفین معامله، اسناد و مدارک موجود را به دقت بررسی کنند.
تطبیق اطلاعات سند باغ با اطلاعات فروشنده (نام و نشانی و کد ملی و…) یکی از مهم‌ترین مراحل خرید و فروش باغ به حساب می‌آید. بررسی مدارکی مانند وکالت‌نامه (در صورت فروش توسط وکیل و نماینده) هم در این مرحله توصیه می‌شود.
اخذ استعلام‌های مختلف، مانند استعلام ورشکستگی یا ممنوع‌المعامله بودن فروشنده و… نیز سبب می‌شود معامله باغ در نهایت امنیت و اطمینان انجام شود.
بازدید از باغ را فراموش نکنید!
در اکثر موارد، صرف بررسی سند باغ کفایت نمی‌کند و پیشنهاد می‌شود، خریدار باغ مورد معامله را از نزدیک مشاهده کند.
تطبیق جزئیات سند باغ با واقعیت، از جمله، مساحت، محل وقوع، دسترسی و… موضوع مهمی است که خریداران باید در بازدید از باغ به آن توجه داشته باشند.
تنظیم قولنامه برای خرید و فروش باغ ضروری است!
اصولا تنظیم قولنامه در معاملات اموال منقول و غیرمنقول، اهمیت زیادی دارد. دلیل این امر این است که معمولا معاملات مذکور، به سرعت انجام نمی‌شوند و طی فرآیندهای آن مدت زمان زیادی می‌طلبد. به همین خاطر توصیه می‌شود با تنظیم قولنامه، طر فین معامله، به حضور در دفتر اسناد رسمی در تاریخ و مکان مشخصی، متعهد شوند.
لازم به ذکر است که تنظیم و نگارش قولنامه، به عنوان سند حقوقی مهم در معاملات، نیازمند دانش و تخصص حقوقی است و بایستی برای انجام آن از مهارت و تجربه وکلا و حقوقدانان امور قراردادها استفاده کرد.
از نکات مهم مندرج در قولنامه می‌توان به مشخصات طرفین معامله باغ، مشخصات موضوع معامله (باغ)، مبلغ قرارداد، شیوه پرداخت، زمان و مکان انتقال سند و… اشاره کرد. در آخر این مطلب به این نکات و بندهای مهم اشاره کرده‌ایم.
مشاور املاک معتبر پیدا کنید!
اگر چه می‌توان خرید و فروش باغ را بدون واسطه‌گری مشاوران املاک هم انجام داد، اما تجربه نشان داده است، استفاده از خدمات مشاوران املاک تا حد زیادی امنیت معامله باغ را برای طرفین آن تضمین می‌کند.
در اکثر معاملات، طرفین قرارداد یکدیگر را به خوبی نمی‌شناسند. به همین خاطر نقش مشاور املاک به عنوان شخصی که معامله را مدیریت می‌کند، مهم است. مشاور املاک با دریافت مرحله به مرحله مدارک از طرفین می‌تواند نقش مهمی در راستای اعتمادسازی بین طرفین خرید و فروش باغ داشته باشد.
با این حال باید توجه داشت که همه دفاتر مشاور املاک لزوما قابل اعتماد نیستند و باید تلاش کرد تا مشاور املاک رسمی و دارای مجوز از اتحادیه مشاورین املاک یافت.
توجه به وضعیت خاص باغ مهم است!
وضعیت هر ملک در خرید و فروش ممکن است پیچیده‌تر از چیزی باشد که خریدار تصور می‌کند. به طور مثال برخی باغ‌ها و زمین‌ها و اراضی در طرح‌های کشاورزی یا توسعه‌ای هستند. برخی باغ‌ها ممکن است از نظر وضعیت، مصادره‌ای، اوقافی، ورثه‌ای (با چند مدعی) محسوب شوند. چنین مواردی سبب می‌شود انتقال سند باغ به شدت دشوار شود.
به همین خاطر توصیه می‌شود با استفاده از کد رهگیری مخصوص سند باغ، از آخرین وضعیت باغ مورد نظر اطلاع پیدا کنید.
انتقال سند را جدی بگیرید!
گاهی ممکن است خریدار در معامله خرید و فروش باغ، تصور کند با تنظیم قولنامه و تحویل گرفتن باغ، معامله کامل شده است. اما باید به یاد داشت هر چند تسلیم فیزیکی باغ به خریدار اهمیت زیادی دارد اما انتقال سند باغ در دفاتر اسناد رسمی مرحله بسیار مهمی است که باید انجام شود.
در بسیاری از موارد کلاهبرداری دیده شده است که با تحویل باغ و تنظیم قولنامه، خریدار انتقال سند را جدی نگرفته است و در نهایت متوجه شده است ملک مذکور به شخص دیگری نیز واگذار شده است.
وجود یک مشاور حقوقی باتجربه در طول فرآیند خرید و فروش باغ به طرفین معامله این کمک را می‌کند که مشکلات حقوقی بالقوه، بروز و ظهور نیابند.
قرارداد خرید و فروش باغ چه بندهایی دارد؟
برای تنظیم قرارداد جامع خرید و فروش باغ، لازم است بندهای مختلفی را در قرارداد درج کرد. در ادامه مهم‌ترین بندهای این قرارداد را با توضیحات لازم ارائه کرده‌ایم.
مشخصات طرفین قرارداد
در این بند باید مشخصات فروشنده و خریدار باغ قید شود. اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی، نشانی، کد ملی و… براش اشخاص حقیقی لازم به ذکر است. همچنین گاهی ممکن است خریدار شخص حقوقی باشد که در این حالت، باید اطلاعات شماره ثبت، مقر و… نیز درج شود.
موضوع قرارداد خرید و فروش باغ
در بند موضوع قرارداد خرید و فروش باغ لازم است اطلاعات جامعی از باغ مورد نظر درج شود. به طور مثال مشخصات مساحت، موقعیت مکانی، امکانات باغ، نوع خاک و… اهمیت زیادی دارد.
همانطور که تاکید شد فراموش نکنید پیش از تدوین این بند، بازدید از باغ را انجام دهید و مشخصات را تطابق دهید.
مدت قرارداد
مدت قرارداد خرید و فروش باغ، مانند سایر قراردادهای خرید و فروش معمولا از تاریخ امضای قرارداد تا انتقال سند رسمی درج می‌شود. توصیه می‌شود این مدت را به دقت و همراه با تاریخ مشخص قید کنید.
مبلغ قرارداد خرید و فروش باغ
مبلغ قرارداد باید به طور دقیق در این بند نوشته شود. تصریح مبلغ هر متر مربع از باغ و مبلغ کل قرارداد در این بخش ضروری است. همچنین توصیح شیوه پرداخت مبلغ قرارداد هم اهمیت زیادی دارد. به طور مثال می‌توان ۳۰ درصد از مبلغ قرارداد را پس از امضا و مابقی را پس از تحویل کامل باغ به فروشنده پرداخت کرد.
تعهدات خریدار
خریدار باید متعهد به پرداخت کامل مبلغ قرارداد به فروشنده شود تعهد به شیوه پرداخت مبلغ قرارداد نیز اهمیت زیادی دارد که باید خریدار به آن پایبند باشد.
تعهدات فروشنده
تعهد اصلی و اولیه فروشنده در قرارداد خرید و فروش باغ، تحویل موضوع قرارداد مطابق با تاریح مقرر و با کیفیت مورد توافق با خریدار است. در صورتی که باغ تحویل شده به خریدار، فاقد مشخصات مورد توافق باشد می‌توان اقدام به دریافت خسارت و یا فسخ قرارداد کرد.
همچنین می‌توان پرداخت کلیه مالیات و عوارض شهرداری متعلق به باغ را بر عهده فروشنده نهاد.
تعهد به حضور در زمان و مکان مشخص برای انتقال سند نیز وظیفه مهمی است که می‌توان در این بند به آن اشاره داشت.
فسخ قرارداد
طرفین قرارداد خرید و فروش باغ می‌توانند در بند فسخ قرارداد اسباب خاتمه قرارداد را تنظیم کنند. به طور معمول، دو مورد اصلی از علل فسخ قرارداد، عدم تحویل به موقع و درست موضوع معامله توسط فروشنده و عدم پرداخت به موقع مبلغ قرارداد توسط خریدار هستند که می‌توان در این بند نیز آنها را تصریح کرد.
توجه به موضوع خیارات در قانون مدنی نیز اهمیت زیادی در تدوین بند فسخ قرارداد خرید و فروش باغ دارد.
همچنین طرفین این اختیار را دارند در این بند ذکر کنن تمامی خیارات قانونی اسقاط شده‌اند و هیچ یک از خریدار و فروشنده حق استفاده از آنها را ندارند.
فورس ماژور
گاهی ممکن است انجام تعهدات طرفین در قرارداد خرید و فروش باغ به دلایل مختلفی ممتنع شود. اگر این دلایل خارج از ارداه و پیشبینی طرفین باشد مسئولیتی برای آنها به دنبال ندارد. این اسباب که به فورس ماژور یا قوای قهریه هم معروف هستند شامل حوادث طبیعی مانند زلزله، آتش سوزی، سیل و یا جنگ و سایر اسباب غیرقابل پیش بینی هستند.
مثلا اگر فروشنده پیش از تحویل باغ متوجه بشود باغ بر اثر سیل تخریب شده است مسئولیت قراردادی ندارد. البته می‌توان در این بند پرداخت خسارت را در موارد فورس ماژور نیز شرط کرد.
حل‌وفصل اختلافات
در دنیای امروز حقوق، اختلافات میان طرفین قرارداد، به عنوان عنصر جدایی‌ناپذیر قراردادهای حقوقی پذیرفته شده‌اند. در قرارداد خرید و فروش باغ هم ممکن است اختلافات فنی یا حقوقی خاصی میان کارفرما و طراح به وجود بیاید. در این وضعیت، توسل به مذاکره یا ارجاع اختلاف به کارشناس و یا داور راه حل مناسبی به حساب می‌آید.
به عنوان راهکار نهایی نیز طرفین می‌توانند ارسال اختلاف به محاکم صالح قضایی را در این بند پیشبینی کنند.
قانون ناظر بر قرارداد
از آنجایی که هیچ گاه نمی‌توان در قرارداد حقوقی تمام موارد را پیشبینی کرد، بهتر است طی یک بند در قرارداد خرید و فروش باغ ذکر شود که سایر ابهامات و موضوعات حول این قرارداد، از سوی قانون مدنی تعیین تکلیف می‌شود و به عبارت دیگر قانون مدنی ناظر بر مقررات این قرارداد خواهد بود.
تعدد نسخه‌های قرارداد
پیشنهاد می‌شود قرارداد خرید و فروش باغ را در حداقل دو نسخه تنظیم کنید و هر یک از نسخ نزد طرفین قرارداد باشد تا در موارد اختلاف، خریدار و فروشنده بتوانند به قرارداد استناد کنند.
نیاز به تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ پروژه دارید؟
در این مطلب به بندهای مهم و اساسی قرارداد خرید و فروش باغ اشاره کردیم. برای تنظیم انواع قراردادهای خرید و فروش مثل قرارداد فروش کالا و سایر تجهیزات، ملک و زمین و غیره همواره لازم است موارد مختلف و موثر در رابطه خریدار و فروشنده بررسی شود. به همین خاطر نمی‌توان صرفا با اتکا به بندهای اساسی این مطلب، نسبت به تنظیم قرارداد خرید و فروش باغ اقدام کرد.
در نتیجه توصیه می‌شود حتما برای تنظیم قرارداد خود از متخصصان و کارشناسان حقوقی بهره بگیرید.
ما در وینداد با ارائه خدمات تنظیم و بررسی قرارداد، خدمات مشاوره‌ای متنوع و بهره‌مندی از مشاوران و وکلای دادگستری قادر هستیم تا تک تک نگرانی‌های شما را در راستای تنظیم یک قرارداد دقیق و کامل را برطرف کنیم.
