قراردادهای عمرانی از نظر فنی و اجرا دارای انواع مختلفی هستند که پیشتر در وینداد به آن پرداخته‌ایم. در هر یک از انواع قراردادهای ساخت و اجرا ممکن است مشکلاتی بروز کند که نیازمند حل و فصل با روش‌های حقوقی باشند. در چنین زمانی طرح دعوی حقوقی راه حلی است که اکثر طرفین این اختلافات در پیش می‌گیرند تا به‌وسیله آن مشکلات حقوقی خود را حل کرده و اصل قرارداد را تا جای ممکن حفظ کنند. در این مطلب قصد داریم تا به مهمترین دعاوی مطرح شده بر اساس قراردادهای ساخت و اجرا اشاره کنیم و نکات مهم هر یک از این دعاوی را بررسی کنیم.
دعاوی در قراردادهای ساخت و اجرا چند دسته هستند؟
به طور کلی، انواع و یا تعداد دعاوی بر مبنای قراردادهای ساخت و اجرا در جای خاصی ذکر نشده است اما با توجه به کثرت دعاوی طرح شده در حوزه‌هایی خاص، به نظر می‌رسد می‌توان گفت که این دعاوی ممکن است در چهار دسته کلی قرار بگیرند که برخی مستقیما به خود قرارداد مربوط می‌شوند و برخی دیگر خارج از قرارداد امکان طرح دارند. اگرچه ممکن است دعاوی متعددی در هر مورد خاص امکان طرح توسط کارفرما یا پیمانکار داشته باشد، اما مواردی که در این مطلب ذکر می‌شوند مهمترین و رایج‌ترین دعاوی قراردادهای ساخت و اجرا هستند. در ادامه نگاهی به دسته‌بندی‌های رایج دعاوی خواهیم انداخت.
دعاوی بر مبنای قرارداد
این دعاوی که به دعاوی قراردادی معروف هستند، زمانی طرح می‌شوند که نقض خاصی متوجه یکی از بندهای قرارداد شده باشد. در واقع در این دعاوی، موضوع اختلاف در متن قرارداد نهفته است. مثلا ممکن است درخصوص نقض بندهای مبلغ یا مهلت قرارداد پیمانکار یا کارفرما اعتراضی داشته باشند و از طریق مذاکره هم قادر به حل آن نباشند. در چنین حالتی امکان دارد طرفین قصد طرح دعوی داشته باشند تا از حقوق خود حفاظت کنند و یا خسارات مرتبط با نقض قرارداد را مطالبه کنند. غالبا این نوع دعاوی، شایع‌ترین دعاوی عمرانی هستند.
دعاوی بر مبنایی خارج از قرارداد
گاهی ممکن است اختلاف بر سر موضوعی مرتبط با پروژه باشد اما محل اختلاف را نتوان در خود قرارداد جست‌وجو کرد. در چنین حالتی گفته می‌شود دعاوی فراقراردادی هستند و یا از جنس دعاوی ضمن قرارداد محسوب می‌شوند. بدین معنا که اختلاف نه در متن قرارداد، بلکه در رعایت قواعد عرفی ساخت و اجرا و یا به حکم قوانین خاصی بروز کرده‌اند.
مثلا ممکن است طرفین هیچ مشکلی با بندهای قرارداد نداشته باشند اما یکی از آنها مدعی شود که دیگری حق عرفی او را نقض کرده است. این حقوق می‌توانند بنا به مشاغل خاص مرتبط با ساخت و اجرا وجود داشته باشند و اگر به درجه عرف آن حرفه رسیده باشند، باید توسط طرفین تبعیت شوند، هرچند در قرارداد به آن اشاره‌ای نشده نشود. در نتیجه در چنین حالتی هم شکی نیست که می‌توان از ظرفیت طرح دعوی استفاده نمود.
دعاوی مرتبط با ارزشگذاری مجدد
در اکثر موارد، قراردادهای ساخت و اجرا، دارای مبلغ معین و مورد توافق طرفین است. اما گاهی ممکن است به دلایل مختلف قیمت‌گذاری در زمان انعقاد قرارداد صورت نگیرد.
مثلا ممکن است امور مربوط به موضوع قرارداد در جریان باشند اما قرارداد اصلی به دلیل مشکلی حقوقی، دیگر به لحاظ حقوقی معتبر نباشد.
مورد دیگر زمانی است که در میان راه انجام پروژه، به درخواست کارفرما یا افراد صالح دیگر، موارد جدیدی به انجام عملیات پروژه اضافه شود. مثلا کارفرما تصمیم به بازسازی قسمت خاصی از ساختمان بگیرد که در قرارداد به آن اشاره نشده است.
همچنین ممکن است، به دلیل فوریت موضوع پروژه، فرصت کافی برای انعقاد قرارداد پیمانکاری یا توافق بر سر قیمت موضوع قرارداد نباشد. به طور مثال ساختمانی در معرض تخریب گسترده و زود هنگام باشد و کارفرما به سرعت از پیمانکار درخواست مرمت و جلوگیری از تخریب بنا کند. در چنین وضعیتی به دلیل اضطرار پیش آمده، مذاکره بر سر مبلغ پروژه چندان گزینه عاقلانه‌ای نیست و قیمت‌گذاری پس از انجام پروژه صورت می‌گیرد.
در تمام موارد یاد شده، نیاز به ارزشگذاری جدیدی منطبق با وضعیت خاص پروژه داریم. به همین خاطر ممکن است هر یک از طرفین (در این حالت، احتمال طرح دعوی توسط پیمانکار بیشتر است) اقدام به طرح دعوی ارزشگذاری جدید کنند.
دعاوی مبنی بر درخواست مساعدت مالی
این دعاوی که به دعاوی مساعدتی معروف هستند، از طرف پیمانکار مطرح می‌شوند و حاوی درخواست پرداخت مبلغ بیشتری برای انجام پروژه است. در واقع در این دعاوی، پیمانکار به دلیل حدوث اتفاقاتی مانند استخدام کارگر بیشتر یا فراهم آوردن مواد اولیه بیشتر، با مشکل کمبود سرمایه مواجه می‌شود. در این مواقع پیمانکار می‌تواند از کارفرما درخواست مساعدت مالی کند. البته همانطور که حدس می‌زنید غالبا چنین درخواستی توسط کارفرما پذیرفته نمی‌شود و نمی‌توان کارفرما را از لحاظ حقوقی به پذیرش درخواست مساعدت مجبور کرد.
نیاز به راهنمایی در مورد انواع دعاوی در قراردادهای ساخت و اجرا دارید؟
آنچه در این مطلب ذکر شد، تنها برخی از برجسته‌ترین دعاوی قراردادهای ساخت و اجرا بوده است. به همین علت، امکان طرح دعاوی متفاوتی از آنچه ذکر شد در پاره‌ای از اوقات وجود دارد. تسلط بر نوع دعوی، قوانین یا عرف حاکم و یا مشکل حقوقی یا فنی خاص ایجاد شده، شرط مهمی برای موفقیت در طرح دعاوی مذکور است. به همین خاطر، پیش از اقدام به اقامه دعوی، استفاده از راهنمایی‌های یک مشاور یا وکیل آگاه از قوانین و مقررات حوزه ساخت و اجرا، یک گزینه عاقلانه محسوب می‌شود.
پیشنهاد می‌شود اگر در آغاز یا میانه راه طرح دعاوی ساخت و اجرا، نیاز به مشاوره با تیمی باتجربه و خبره در حوزه قراردادهای ساخت و اجرا داشتید، به وینداد و کارشناسان حقوقی آن اعتماد کنید تا در سریع‌ترین زمان، بهترین تصمیم حقوقی را اتخاذ کنید.
در مورد قراردادهای پیش خرید ساختمان و با واحد های آپارتمانی مطالبی بفرمائید
سلام آقای توحیدلو
وقتتون بخیر
ما پیش از این درباره انعقاد قراردادهای پیش فروش آپارتمان مطلبی نوشته بودیم که شما می‌توانید اینجا مطالعه کنید.
موفق باشید