مقررات مرتبط با آپارتمان‌نشینی در قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمانها مصوب سال ۱۳۴۲ و آیین‌نامه مربوط به آن تصریح شده است. یکی از مقررات مندرج در این قانون، مقررات مربوط به قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک آپارتمان است.
در این مطلب به ابعاد حقوقی قسمتهای مشترک و اختصاصی آپارتمان می‌پردازیم و نکات مشاوره‌ای در این خصوص ارائه می‌کنیم.
با ما همراه باشید.
منظور از قسمتهای مشترک و اختصاصی چیست؟
زندگی در آپارتمانها، به نسبت زندگی خانه‌های شخصی، ابعاد پیچیده‌تری دارد. دلیل این امر، پیوند منافع مشترک در محیط آپارتمان است که به لحاظ حقوقی، تعهدات بیشتری برای افراد به دنبال دارد.
قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، با هدف تنظیم روابط همسایگان در یک آپارتمان، مقررات متعددی را در زمینه‌هایی مانند قسمتهای مشترک و اختصاصی، اداره امور ساختمان، انتخاب مدیر و… تدوین کرده است.
در خصوص موضوع این مطلب، یعنی مالکیت قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک، ماده ۱ قانون تملک آپارتمانها بیان می‌دارد:
مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.
مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.
با توجه به این ماده، محیط هر ساختمان آپارتمانی، از لحاظ حقوقی دارای دو بخش مهم است. در ادامه به هر یک از این قسمت‌ها اشاره می‌کنیم.
قسمتهای مشترک ساختمان به چه معناست؟
مطابق ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها، قسمتهای مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی هستند که حق استفاده از آنها، منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به همه مالکان واحدهای ساختمان، به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
به بیان دیگر قسمتهای مشترک، ملک مشترک همه مالکان بوده (مشاع) و یک مالک به تنهایی حق تغییر در آن را ندارد و بایستی رضایت سایر شرکا را به دست آورد.
مصادیقی از قسمتهای مشترک ساختمان
ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مصادیق قسمتهای مشترک ساختمان را تصریح کرده است. برخی از قسمتهای مشترک به شرح زیر هستند:
– زمین زیربنای ساختمان
– اسکلت ساختمان
– نمای خارجی ساختمان
– تاسیسات قسمتهای مشترک مانند چاه آب، پمپ، کنتورها، اتاق سرایدار یا نگهبان، آسانسور، لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تهویه، گاز، هواکش‌ها و…
– راهروها، پاگردها، پله‌ها، درها و پنجره‌های قسمتهای مشترک
– تاسیسات روشنایی راهروها و پارکینگ، شیرهای آتش‌نشانی، پله‌های ایمنی و…
– پشت بام و کلیه بناهای رفاهی مانند آلاچیق یا لابی
– محوطه ساختمان، مانند حیاط، باغ و پارک و…
ویژگی قسمتهای مشترک آپارتمان
ویژگی اصلی قسمتهای مشترک این است که هیچ مالکی نمی‌تواند به طور انحصاری از آنها استفاده کند و استفاده مالکان از این قسمت‌ها باید متعارف و بدون تضییع حقوق سایر مالکان باشد.
مثلا یک مالک نمی‌تواند بدون اجازه مالکان دیگر، اقدام به بازسازی پشت بام یا نمای ساختمان کند و یا بدون رضایت جمعی، اقدام به تغییر رنگ راهروها کند.
ویژگی دوم قسمتهای مشترک آپارتمان، انتقال قهری این قسمت‌ها است. یعنی وقتی ملکی به شخص دیگری منتقل میشود، این قسمتهای مشترک نیز به طور خودکار به مالکیت مالک جدید درمی‌آید.
در همین راستا ماده ۳ قانون تملک آپارتمانها، تصریح کرده است:
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
قسمتهای اختصاصی ساختمان به چه معناست؟
ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، قسمتهای اختصاصی را این‌گونه تعریف می‌کند:
قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
منظور از قسمتهای اختصاصی آپارتمان مطابق ماده مذکور، بخش‌هایی است که هر مالک به طور اختصاصی از آنها بهره‌مند میشود و مالکیت انحصاری نسبت به آن دارد.
برای تعیین قسمتهای اختصاصی آپارتمان بایستی سند مالکیت مجزایی تنظیم شود و در سند تک تک قسمتهای اختصاصی با لحاظ مشخصات دقیق مانند مساحت، طبقه و… درج شود.
مصادیقی از قسمتهای اختصاصی آپارتمان
– فضای داخلی هر واحد آپارتمان
– انباری شخصی
– پارکینگ شخصی
فراموش نکنید که اطلاعات این قسمتهای اختصاصی باید در سند دقیقا تصریح شود. مثلا پارکینگ شماره ۳ با ابعاد مشخص و یا انباری شماره ۱ با مساحت ۵ متر، اطلاعات مهم مرتبط با این قسمت‌ها هستند.
ویژگی قسمتهای اختصاصی آپارتمان
ویژگی مهم این قسمت‌ها استقاده مالکانه و انحصاری مالک از آنها است. به طور مثال مالک میتواند در انباری واحد خود هر نوع دخل و تصرفی داشته باشد و هیچ مالک دیگری نمی‌تواند به او متعرض شود.
همچنین اگر یک مالک، خودروی خود را در جای پارکینگ مالک دیگر پارک کند، مالک میتواند با استناد به اختصاصی بودن جایگاه پارکینگ به او اعتراض کند.
درباره مقررات آپارتمان‌نشینی سوالی دارید؟
در این مطلب به موضوع مهمی در قانون تملک آپارتمانها پرداختیم. قسمتهای مشترک و اختصاصی یک ساختمان اگرچه به لحاظ حقوقی از وضوح نسبتا زیادی برخوردارند، اما تشخیص حدود حقوق و تعهدات مالکان در هر مورد نیازمند بررسی حقوقی توسط کارشناس حقوقی متخصص در امور ساختمانی است.
به همین دلیل، اگر با همسایه خود در خصوص حدود حقوق خود بر قسمتهای مشترک یا قسمتهای اختصاصی اختلافی دارید، استفاده از مشاور حقوقی متناسب، میتواند مسیر حل اختلاف را تا حد ممکن هموار کند.
ما در وینداد با داشتن تیم مشاوره قدرتمند در زمینه اختلافات ملکی، قادر هستیم تا مشاوره حقوقی پیرامون مقررات آپارتمان‌نشینی را با هزینه‌ای متعارف و سرعتی بالا، در اختیار شما قرار دهیم.
با سلام و عرض ادب آنچه مردم را در رابطه با قوانین تملک آپارتمانها دچار مشکل می کند عدم تشخیص مرز بین بخش اختصاصی و مشاع ساختمان است بطور مثال در بخش تاسیسات و لوله فاضلاب مشاع تا کجا هست مرز مشاع و بخش اختصاصی در لوله های فاضلاب کجاست؟
روشن کردن مرزها در نوشته های شما کمک شایانی به رفع مشکلات مردم خواهد کرد.
با سلام و خسته نباشید و تشکر از آگاهسازی جامعه از حقوق قانونی و وظایف آنها در مقابل قانون که باعث جلوگیری از تضییع حقوق آنها و رهنمونی جامعه به سمت عدم تنش و آرامش میشود. خواهشمندم راهنمای بنده برای این سوال اختصاصی در مورد آنچه بیان فرموده اید باشید . بنده نزدیک ۵ ماه است که مستاجر ملکی دو طبقه ای با صاحبخونه در طبقه اول و دارای آب و گاز و برق اشتراکی اجبارا بوده ایم که اتفاقا چون گفته ب رند آب لوله کشی دارای پمپاژ اشکالی بوجود نمی آید. بنده ۳ ماه اجاره را اول ماه پرداخت نموده و در ماه بعد که به علت بسته شدن حسابم اجاره خانه دیر شد و بنده که به همراهی دو پسر ۱۱ و ۱۴ ساله زندگی میکنم به من گفتند که آبی که برخلاف وعده فشار آن خیلی کم و گاها حتی نمی آمد.. قطع است و بنده از طریق پیگیری فهمیدم صاحبخانه بسته چون اجاره عقب افتاده و بنده مبلغ بدهی را که پرسیدم چون اول ماه نوشته شده با وجود مبلغ ۳۰ میلیون رهن .. هنوز ۲۵ روز و .. و آب البته بدون فشار ووصل شد اما چند روز بعد متاسفانه آب گرم را قطع کردند و گفتند ۳ ماه است و . و بنده یک هفته است بدون آب گرم بودم و دیشب بخاطر نبود آب گرم برای شستن ظرفها که روی اجاق گاز آب برای جوش و شستن ظروف می‌داشتم در حال جوش و موقع حمل روی دستم را سوزاند و باعث شد آب جوش روی پای چپ من ریخته و متاسفانه از نصف پای من طوری سوخت که تا خواستم شلوار خانه را در بیاورم پوست پخته و کنده شد و الان ….
ایا صاحبخانه میتواند به بهانه با اصلا در صورت پرداخت دیر مورد اجاره که رسمئ نوشته شده است و گفته شده که مصرف آب گرم اشتراکی است آن را قطع و مورد سو آستفاده قرار دهد . با این احوال میتوانم از ایشان بابت اینکار که موجب این سوختن گردیده شکایت کنم. خواهش میکنم مرا راهنمایی نمایید.
هر گونه شروطی که در قرارداد ذکر شده بایستی اجرا شده باشد واگر مالک آن را قطع کرده باشد شما می توانید بابت ممانعت از حق ایشان شکایت کرده خسارت خود را از مالک بگیرید