فرصت‌های سرمایه‌گذاری در ساختمان‌سازی همواره از زمینه‌های مورد علاقه بسیاری از مردم برای فعالیت اقتصادی بوده است؛ به همین خاطر قرارداد مشارکت در ساخت، از قراردادهای پرطرفدار و رایج حقوقی محسوب می‌شود. در حالت معمول، طرف‌های این قرارداد مالک و سازنده (سرمایهگذار یا مجری هم نامیده می‌شود) هستند و به این شکل است که مالک یک زمین یا بنا، به شخصی ساختمان‌ساز برای تامین سرمایه رجوع می‌کند و شخص سازنده با سرمایه شخصی خود، اقدام به ساخت و ساز در آن ملک می‌کند و در نهایت هر یک از طرفین قرارداد سهم‌الشرکه قراردادی خود را دریافت می‌کند. اما اگر شرایط طوری پیش برود که سرمایهگذار در ابتدا یا میانه ساخت و ساز، از لحاظ مالی با کمبود سرمایه مواجه شود، چه بر سر قرارداد مشارکت در ساخت می‌آید؟ آیا امکان ورود سرمایهگذار جدید به قرارداد اصلی وجود دارد؟
در این مطلب قصد داریم به این سوالات پاسخ دهیم و حالات مختلف کمبود سرمایه سرمایهگذار را در قرارداد مشارکت و سرمایه گذاری ساختمان بررسی کنیم.
نگاهی به نکات قرارداد مشارکت در ساخت
به طور معمول حالت رایج قرارداد مشارکت در ساخت، زمانی است که در آن یک مالک و یک سازنده با یکدیگر به توافق می‌رسند تا ساختمانی با مشخصات معین ساخته شود. در این حالت، اغلب سازنده همان سرمایهگذار است که در زمین مالک و یا بنای ساختمانی او دست به ساخت‌وساز و یا بازسازی می‌زند. اما در تعریف این شکل از قرارداد نباید این تصور ایجاد شود که قرارداد مشارکت در ساخت تنها امکان انعقاد میان دو شخص را دارد. به بیان ساده‌تر، از قرارداد مشارکت و سرمایه گذاری ساختمان می‌توان در مواردی هم استفاده کرد که مالکین متعدد و یا سازندگان و سرمایه‌گذاران متعدد وجود دارد. اما ممکن است این سوال پیش بیاید که در چنین وضعیت‌هایی، قرارداد مشارکت در ساخت چگونه تنظیم می‌شود و یا اینکه رابطه میان سرمایه‌گذاران متعدد با یکدیگر و با مالک چیست؟ در ادامه به برخی از این موارد و حالت‌های ممکن آن پاسخ خواهیم داد.
حالت اول؛ تنظیم اولیه قرارداد مشارکت و سرمایه گذاری ساختمان با چند سرمایهگذار
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، مانند هر قرارداد حقوقی دیگر، طرفین آن بر موارد متعددی توافق می‌کنند. تعهدات مالک، تعهدات مجری (سرمایهگذار)، مدت قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات، شیوه حل اختلاف، فسخ قرارداد و… از بندهای عمومی این قرارداد هستند که پیشتر در وینداد به آنها مفصلا پرداخته‌ایم. همچنین یکی از مهمترین بندهای این قرارداد به تقسیم سهم‌الشرکه طرفین اختصاص دارد که بایستی در آن درصد سهم هر یک از طرفین تصریح شود.
در فرضی که از همان ابتدا چند سرمایهگذار حضور داشته باشند، قرارداد تنها تغییراتی در حد تعداد طرفین قرارداد و تعهدات آنها و همچنین میزان سهم‌الشرکه خواهد داشت و از این لحاظ چالش حقوقی خاصی وجود ندارد چرا که نسخه اصلی تنظیم قرارداد، وجود چند سرمایهگذار را پیش‌بینی کرده است.
اما اگر سرمایهگذار پس از انعقاد قرارداد و در میانه راه دچار کمبود سرمایه و منابع مالی شود چه اتفاقی می‌افتد؟ ورود سرمایهگذار جدید چه تغییراتی به‌وجود می‌آورد؟ در ادامه به این فرض می‌پردازیم.
حالت دوم؛ ورود سرمایهگذار جدید در میانه انجام موضوع قرارداد
این حالت که به نسبت حالت قبلی پیچیده‌تر است نیازمند انجام اقدامات حقوقی بیشتری است. برای فهم بهتر موضوع، تصور کنید که در یک قرارداد مشارکت میان مالک زمین و سرمایهگذار، شخص سرمایهگذار سهم‌الشرکه ۵۰ درصدی را دارا است و او باید با هزینه شخصی خود ساختمانی را در مدت ۳ ماه بازسازی کند اما در میانه راه به دلیل مشکلات مالی وی قادر به ادامه سرمایه‌گذاری نیست. در این حالت گزینه‌های مختلفی پیش روی سرمایهگذار است که یکی از آنها جذب سرمایه توسط ورود سرمایهگذار دیگر به قرارداد است. در این حالت برخلاف حالت قبلی، این موضوع در قرارداد اصلی پیش‌بینی نشده است؛ به همین خاطر نیازمند تنظیم قرارداد جدیدی هستیم که مابین سرمایهگذار جدید و سرمایهگذار اولیه منعقد می‌شود.
در چنین حالتی قاعدتا باید قرارداد اصلی و اولیه را ملاک ورود شخص ثالث قرار داد و بر اساس آن قرارداد جدیدی تنظیم کرد. به این معنا که سرمایهگذار اولیه با انعقاد قراردادی ما بین خودش و شخص سوم (سرمایهگذار جدید) تمام معیارهای قرارداد اصلی با مالک را در نظر می‌گیرد و فقط در قرارداد جدید، اشاره به تعهدات سرمایهگذار جدید و همچنین تعیین تکلیف سهم‌الشرکه سرمایه‌گذاران صورت می‌گیرد. مثلا اگر سهم‌الشرکه سرمایهگذار اول در قرارداد اصلی اولیه ۵۰ درصد بوده و اکنون سرمایهگذار دوم نیمی از سرمایه را تامین کرده است، سهم‌الشرکه هریک به میزان ۲۵ درصد خواهد بود.
به طور خلاصه، در حالت مطرح شده به نظر می‌رسد باید بنا را بر قرارداد اصلی و اولیه گذاشت و صرفا تغییرات جدیدی مانند افزایش تعداد سرمایهگذار به طور محدود در قالب قراردادی جداگانه تعیین تکلیف شود.
نیاز به راهنمایی در مورد قرارداد مشارکت و سرمایه گذاری ساختمان در ساخت دارید؟
ورود سرمایهگذار جدید چه در ابتدای قرارداد و چه در میانه راه انجام موضوع قرارداد مشارکت، می‌تواند چالش‌های حقوقی متعددی به دنبال داشته باشد. در این مطلب به برخی نکات حقوقی این موضوع اشاره کردیم اما آنچه مسلم است، این حالات حاوی نکات حقوقی بیشتری نیز هستند که باید در هر مورد خاص، به آنها توجه کرد.
مهمترین نکته در وضعیت مذکور، توجه به تنظیم قرارداد مخصوص به آن است که دارای ظرافت‌های حقوقی و فنی ویژه‌ای است.
به دلیل آنکه وضعیت وجود چند سرمایهگذار به خصوص در حالت دوم آن (اضافه شدن سرمایهگذار جدید از میانه راه) وضعیتی نسبتا نادر است، نکات قراردادی آن و حل موقعیت مذکور از لحاظ حقوقی، برای بسیاری مجهول است و به همین خاطر برای مدیریت این حالت نیاز به بهره‌گیری از راهنمایی و مشاوره کارشناسان حقوقی امور قراردادهای سرمایه‌گذاری است.
ما در وینداد با داشتن تیمی از باتجربه‌ترین مشاوران قراردادهای سرمایه‌گذاری آماده ارائه خدمات حقوقی مرتبط با قراردادهای مشارکت در ساخت هستیم و با تنظیم و یا بررسی قراردادهای خاص ذکر شده در این مطلب، می‌توانیم چالش‌های حقوقی قراردادهای سرمایه‌گذاری شما را به حداقل ممکن برسانیم.
