الزام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی آپارتمان

راهنمایی حقوقی در خصوص مشکل انتقال سند و توقیف ملک

با توجه به شرح وضعیت شما، نکات و راهکارهای زیر بر اساس قوانین و رویه‌های جاری ارائه می‌گردد:

۱. وضعیت حقوقی آپارتمان و سند مشاع

• طبق نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه، در صورتی که آپارتمان‌ها احداث شده اما هنوز سند مالکیت رسمی برای آن‌ها صادر نشده باشد، آپارتمان‌های احداثی تابع عمومات املاک فاقد سند رسمی هستند و مالک عرصه را نمی‌توان مالک رسمی آپارتمان تلقی کرد تا زمانی که سند رسمی صادر نشده باشد. اگر قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده باشد، طرفین به صورت مشاعی مالک آپارتمان‌ها تلقی می‌شوند، مگر خلاف آن در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا اوضاع و احوال قضیه مالکیت را به نحو دیگری مشخص کند.

«در فرض سؤال که عرصه دارای سند رسمی است؛ اما برای آپارتمان‌هایی که در آن احداث شده است (اعیانی) هنوز سند مالکیت اخذ نشده است... تا زمانی که سند مالکیت رسمی نسبت به آپارتمان‌های فرض سؤال صادر نشده باشد، مالک عرصه را نمی‌توان مالک رسمی آپارتمان‌های احداث شده تلقی کرد.»
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه – استعلام

۲. اعتراض ثالث اجرایی و توقیف ملک

• اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک، زمانی قابل استماع است که شما به عنوان شخص ثالث، مدعی حقی نسبت به مال توقیف‌شده باشید. طبق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه در حدود ادعای معترض ثالث، به موضوع رسیدگی می‌کند و اگر ادعا را وارد بداند، قرار توقیف عملیات اجرایی و رفع توقیف از مال را صادر می‌نماید.

«هرگاه شخص ثالث مدعی حقی در مال توقیف شده باشد... رسیدگی به این ادعا در دادگاهی به عمل می‌آید که حکم تحت نظر آن اجرا می‌شود... اگر ادعا را وارد دانست، قرار توقیف عملیات اجرایی و رفع توقیف از مال توقیفی حسب مورد پس از قطعیت حکم یا اخذ تأمین مقتضی صادر می‌کند...»
قانون اجرای احکام مدنی (۱۳۵۶)، مواد ۱۴۶ و ۱۴۷

۳. رد دعوای اعتراض ثالث اجرایی

• اگر دادگاه دعوای شما را رد کرده است، به این معنی است که یا دلایل مالکیت شما نسبت به مال توقیف‌شده را کافی ندانسته یا شرایط قانونی اعتراض ثالث اجرایی را احراز نکرده است. در این صورت، می‌توانید از رأی صادره تجدیدنظرخواهی کنید.

۴. راهکارهای پیشنهادی

۱. تجدیدنظرخواهی از رأی دادگاه
اگر هنوز مهلت تجدیدنظرخواهی باقی است، می‌توانید نسبت به رأی دادگاه اعتراض و درخواست تجدیدنظر نمایید.

۲. طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
با توجه به مبایعه‌نامه و تعهد فروشنده، می‌توانید دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی آپارتمان را به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم کنید. در این دعوا، دادگاه فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند خواهد کرد.

۳. درخواست رفع توقیف از اداره ثبت و دادگاه
اگر توقیف صرفاً مانع اداری برای انتقال سند است، می‌توانید به استناد قرارداد و مالکیت خود، از دادگاه یا اداره ثبت درخواست رفع توقیف نسبت به سهم مورد معامله را مطرح کنید.

۴. استفاده از دستور موقت
در صورت وجود شرایط فوری، می‌توانید تقاضای دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال یا هر گونه اقدام نسبت به سهم مورد معامله تا تعیین تکلیف نهایی پرونده را مطرح نمایید.

۵. نکات مهم

• اگرچه اعتراض ثالث اجرایی راهی برای رفع توقیف است، اما در صورتی که دادگاه آن را نپذیرفته، راهکار اصلی شما الزام به تنظیم سند رسمی و پیگیری حقوقی برای رفع موانع انتقال سند است.


• چنانچه بخشی از ملک به دلیل بدهی سازنده توقیف شده و فروشنده سند آزاد دارد، می‌توانید نسبت به سهم آزاد اقدام نمایید و برای رفع توقیف نسبت به سهم توقیفی، مستند به قرارداد و حقوق خود پیگیری کنید.

جمع‌بندی و توصیه

پیشنهاد می‌شود:

• دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح و در صورت وجود توقیف، همزمان رفع توقیف نسبت به سهم مورد معامله را از دادگاه درخواست نمایید.


• در صورت رد اعتراض ثالث اجرایی، چنانچه مستندات کافی دارید، نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی کنید.


• برای تنظیم لوایح و پیگیری تخصصی، مشاوره با وکلای متخصص حوزه املاک توصیه می‌شود.

این پاسخ توسط هوش مصنوعی حقوقی وینداد ارائه شده است. در صورت نیاز به تنظیم دادخواست یا لایحه، لطفاً به خدمات تخصصی وینداد مراجعه نمایید.

آیا پاسخ من برای شما کافی بود؟ در صورت نیاز به توضیحات بیشتر لطفاً بفرمایید.