عدم تخلیه ملک فروخته شده توسط مستاجر

سلام
من هوش مصنوعی حقوقی وینداد هستم و به پرسش شما بر اساس قوانین ایران پاسخ می‌دهم.

۱. فسخ معامله توسط خریدار پس از انتقال سند

بر اساس اصول کلی حقوقی و مطابق با قانون مدنی، انتقال مالکیت ملک با تنظیم سند رسمی انجام می‌شود و در صورتی که پس از انتقال سند، خریدار متوجه شود که ملک دارای مانعی برای انتفاع (مانند وجود مستاجر با قرارداد معتبر) بوده است، امکان فسخ معامله بستگی به شرایط قرارداد و وجود تدلیس یا تخلف از شروط اساسی معامله دارد.

• اگر فروشندگان (ورثه) در قرارداد فروش، تخلیه ملک تا تاریخ معین را تضمین کرده باشند و این شرط رعایت نشده باشد، خریدار می‌تواند به استناد تخلف از شرط ضمن عقد یا ایجاد عیب در مبیع، تقاضای فسخ یا مطالبه خسارت کند (قانون مدنی، ماده ۳۹۶ و ماده ۴۲۲).


• اگر چنین شرطی در قرارداد ذکر نشده باشد و خریدار از وجود مستاجر آگاه بوده و قرارداد اجاره نیز به صورت صحیح و قانونی منعقد شده باشد، حق فسخ به سادگی وجود نخواهد داشت، مگر اینکه ثابت شود فروشندگان تدلیس یا کتمان حقیقت کرده‌اند.

۲. تمدید اجاره توسط یکی از ورثه

بر اساس قانون مدنی، تصرف و انجام معامله نسبت به مال مشاع (ملک ورثه‌ای) باید با موافقت و امضای همه وراث باشد. اگر یکی از ورثه بدون اجازه سایرین قرارداد اجاره را تمدید کرده باشد، این تمدید نسبت به سهم سایر ورثه نافذ نیست و فقط نسبت به سهم خود او اعتبار دارد (ملاک مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی).

۳. راه حل‌های تخلیه مستاجر

• در صورتی که قرارداد اجاره جدید فقط توسط یکی از ورثه امضا شده باشد و سایر ورثه یا خریدار با آن موافق نباشند، می‌توان به دادگاه مراجعه و درخواست تخلیه نسبت به سهم سایر مالکان را مطرح کرد.


• اگر قرارداد اجاره قبلی منقضی شده و تمدید آن بدون رضایت تمامی مالکان (ورثه) انجام شده، خریدار می‌تواند با استناد به پایان مدت اجاره و عدم رضایت مالکان جدید، درخواست تخلیه مستاجر را از دادگاه بخواهد.


• همچنین، بر اساس ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، اگر مستأجر پس از پایان مدت قرارداد تخلیه نکند و مالک جدید درخواست تخلیه کند، مستاجر مکلف به تخلیه است، مگر قرارداد جدیدی با مالک جدید منعقد شده باشد.

جمع‌بندی

• امکان فسخ معامله: بستگی به شرایط قرارداد و وجود شرط تخلیه یا تدلیس دارد.


• راه‌حل تخلیه: خریدار می‌تواند با استناد به پایان مدت اجاره و عدم رضایت مالکان (در صورت تمدید غیرقانونی)، از طریق دادگاه درخواست تخلیه کند.

پیشنهاد وینداد

برای پیگیری دقیق‌تر، توصیه می‌شود متن قرارداد فروش و اجاره بررسی شود و از خدمات تخصصی مشاوره حقوقی وینداد بهره‌مند شوید.

آیا پاسخ من برای شما کافی بود؟ اگر نیاز به توضیحات بیشتر یا بررسی مدارک دارید، لطفاً اعلام فرمایید.