امروزه با توجه به رونق بازار مسکن و روانه شدن سرمایه مردم به سمت آن شاهد افزایش اقبال سرمایه‌گذاران به انعقاد قرارداد جعاله مشارکت در ساخت هستیم.
این قرارداد یکی از رایج‌ترین قراردادهای سرمایه گذاری در ساختمان است که تعریف مشخصی از آن در قوانین ایران علی‌الخصوص قانون مدنی صورت نگرفته است. این قرارداد را در واقع می‌توان ترکیبی از قرارداد مشارکت مدنی و قرارداد جعاله دانست.
بدین سبب در این مطلب برآنیم تا بدواً توضیحی در باب قرارداد مشارکت بیان نموده و سپس به تعریف قرارداد جعاله و بررسی نکات قرارداد جعاله مشارکت در ساخت بپردازیم.
مفهوم مشارکت مدنی و قرارداد مشارکت در ساخت
مشارکت مدنی شرکت در لغت به معنای قسمت و سهم است و از بعد حقوقی مفهوم آن در ماده ۵۷۱ قانون مدنی مقرر شده است. به موجب ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.
با توجه به ماده فوق و در نظر گرفتن ماده ۱۰ قانون مدنی شراکت مدنی را می‌توان این چنین تعریف نمود که مشارکت مدنی با آمیختن سرمایه‌های مربوط به اشخاص مختلف اعم از حقوقی و حقیقی نسبت به موضوعات بازرگانی، ساخت و غیره انجام می‌شود.
با این توضیح تعریفی که از قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان بیان نمود آنست که به موجب قرارداد مشارکت در ساخت که جز عقود لازم است، یک طرف قرارداد سرمایه خود یا همان ملک را در اختیار فرد یا افرادی می‌گذارد که سرمایه، تخصص و تعهد به ساخت پروژه را طبق توافق طرفین دارد.
قرارداد جعاله و مهم‌ترین نکات آن
از نظر لغوی جعاله را می‌توان دستمزدی در نظر گرفت که در قبال انجام عملی قرار می‌گیرد.
از نظر فقهی نیز، عقد جعاله را عقدی می‌دانند که نتیجهٔ آن حصول منفعتی در برابر عوض است. لکن معلوم‌بودن عوض شرط صحت جعاله نیست.
با توجه به توضیحات فوق تعریف جعاله تا حدودی مشخص گردیده است لیکن تعریف قانونی آن مبنای عمل می‌باشد. جعاله وفق ماده ۵۶۱ قانون مدنی، عبارت است از التزام شخصی به ادای اجرت معلوم در مقابل عملی اعم از این که طرف، معین باشد یا غیرمعین.
به عبارت دیگر از بعد قانون مدنی ، جعاله دارای ویژگی‌هایی است که آن را از سایر عقود متمایز می‌کند.
اولاً آنکه جعاله عقدی جایز محسوب می‌شود.
ثانیاً ویژگی دیگر جعاله آنست که مادامی که عمل موضوع عقد جعاله به اتمام نرسیده، هر یک از طرفین می‌توانند رجوع کنند و عقد را منحل نمایند. لکن اگر جاعل بخواهد در خلال انجام عمل از قرارداد جعاله رجوع کند، بایستی اجرت المثل عمل عامل را بدهد.
ثالثاً یکی از مزایای جعاله آن است که لزومی به معلوم بودن تمامی جزییات عمل موضوع قرارداد نیست و مجهول بودن موضوع مانعی ندارد.
رابعاً عمل موضوع عقد جعاله، بایستی مشروع و عقلایی بوده و اگر موضوع جعاله انجام جرم یا کاری برخلاف اخلاق حسنه، باشد، جعاله باطل است.
نمونه قرارداد جعاله مشارکت در ساخت
ماده ۱-عنوان قرارداد
ماده ۲-مشخصات طرفین درقرارداد جعاله مشارکت در ساخت
ماده ۳-موضوع قرارداد
ماده ۴-زمان و مکان قرارداد
ماده ۵-میزان آورده طرفین قرارداد جعاله مشارکت در ساخت
ماده ۶-تعیین نحوه پرداخت سود و زیان و هزینه‌ها
ماده ۷-محرمانگی اطلاعات در قرارداد
ماده 8-مرجع حل اختلاف
ماده 9-نسخ قرارداد
ماده 10-امضای طرفین قرارداد
اگر شما نیز به دنبال قراردادی مختص خودتان هستید، می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد، قراردادی مختص خودتان و با در نظر داشتن تمامی شرایطتان داشته باشید.
نکات قرارداد جعاله مشارکت در ساخت
1- هرگز تعیین شخص داور را به بعد از بروز اختلاف موکول ننمایید و در حین انعقاد قرارداد شخص یا اشخاصی را به عنوان داور جهت حل و فصل اختلافات قراردادی و غیرقراردادی تعیین نمایید.
علاوه بر این انتخاب کارشناس فنی مرضی الطرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار راهگشا است.
بسیاری از مسائل و مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناسی حل می‌شود. حتی در صورت طرح دعوا در دادگاه یا داوری نیز می‌توان از نظرات همین کارشناس استفاده نمود.
2-در نام‌گذاری قرارداد جعاله مشارکت در ساخت از اصطلاحاتی مشابه «شرکت مدنی» یا «مشارکت مدنی» استفاده نکنید. ضرورت دارد تا عنوان و موضوع قرارداد به صورت دقیق قید شود.
۳- در حین انعقاد قرارداد حتماً فرایندی را جهت بررسی پیشرفت کار در بازههای زمانی یک یا دو ماهه پیش بینی شود و طی صورتجلسه ای به امضای سازنده، مالکین یا نماینده مالکین و کارشناس فنی مرضی‌الطرفین برسد.
۴- مشابه تمامی قراردادهای مشارکت مدنی که تعیین مدت اعتبار قرارداد یا زمان شروع و خاتمه آن ضرورت دارد، در قرارداد فوق نیز حتماً بازهٔ زمانی اعتبار و لازم‌الاجراشدن قرارداد را ذکر نمایید.
سخن آخر
قرارداد جعاله مشارکت در ساخت یکی از جمله قراردادهای پرکاربرد مشارکت مدنی است که در واقع ترکیبی از عقد جعاله و قرارداد مشارکت مدنی در حوزه ساخت و ساز به حساب می‌آید.
این قرارداد دارای نکات مهمی است که در این مطلب به پرداخته شده است. با این وجود اگر با مطالعه مطالب فوق سؤال یا ابهامی دارید با رجوع به بخش مشاوره تلفنی وینداد، با تیم حقوقی وینداد در ارتباط باشید.
