به صورت کلی قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری قراردادی در زمره قراردادهای سرمایه محسوب می‌شود که میان مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان تنظیم می‌شود. مطابق این قرارداد، مالک ملک بر سر ساخت ملکی با مشخصاتی معین در زمین خود موافقت می‌کند و سازنده نیز با ساخت و اجرای پروژه در زمین مذکور با متراژ و مشخصات خاصی موافقت می‌نماید. در نهایت عاید چنین قرادادی آن است که هر کدام از طرفین قرارداد سهم خود را در قالب واحد آپارتمان به میزان مشخص شده در قرارداد و در طبقه و موقعیت معین شده در قرارداد تحویل می‌گیرند و سندها به نام طرفین زده می‌شود.
در ادامه به طور مفصل توضیح خواهیم داد که قرارداد مشارکت در ساخت چیست. چنانچه پس از مطالعه این مطلب به نمونه قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری نیاز داشتید می‌توانید برای اطلاع از جزئیات آن با کارشناسان حقوقی ما مشورت کنید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
امروزه توجه افراد بسیاری به قراردادی به نام قرارداد مشارکت در ساخت جلب شده است. این قرارداد که از اقسام قراردادهای مشارکت مدنی است با توجه به ماهیت ویژه خود یعنی ادغام و در هم آمیختگی سرمایه های مادی و معنوی افراد منجر به ایجاد سود آوری و انتفاع (بهره مندی) طرفین این قرارداد یعنی مالک و سازنده می‌شود.اصولا در مشارکت های مدنی پیشبرد اهداف با توسل و استفاده از توان مالی و معنوی طرفین انجام می‌شود و بدین ترتیب در قرارداد مشارکت در ساخت نیز، هدف طرفین که ساخت و ساز املاک جدید به جای بناهای فرسوده است، محقق می‌شود.
پس اگر شرکایی دارید که می‌خواهید با کمک یکدیگر شروع به مشارکت در ساخت کنید حتما قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری را تنظیم کنید.
پیش‌بینی بند داوری در قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری
در رابطه با انعقاد این قرارداد به جهت اهمیت آن رعایت و توجه به نکات حقوقی اهمیت به سزایی دارد. به عنوان مثال یکی از نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت و البته هر قرارداد و یا مبایعه نامه‌های دیگر پیش بینی نهاد داوری و انتخاب و تعیین داور است. باید دقت کرد که داور در زمان حل اختلافات بسیار مهم خواهد بود پس صرفاً فردی میانجیگر را انتخاب نکرد و به عبارت دیگر حکم اختلاف تعیین شود. در ضمن باید توجه داشت که در صورت پیش بینی شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری، دادگاه تا مدت اتمام زمان داوری و یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نمی‌کند. گاهی نیز نظر یک کارشناس فنی رسمی می‌تواند پایان بخش مشکلات باشد و نه نیازی به داوری است و نه دادگاه. البته این مورد زمانی اتفاق می‌افتد که دو طرف قرارداد مشارکت در عین صداقت با یکدیگر رفتار و افرادی درستکار در این زمینه باشند و تنها اختلاف نظر و دیدگاه فنی باعث بروز مشکل شده باشد.
تعهدات طرفین در مشارکت در ساخت مجتمع تجاری
در این قرارداد بر اساس قانون مدنی توجه به تعهدات طرفین نیز اهمیت دارد. بدین شرح که تعهدات مالک زمین عبارتست از تسلیم ملک به پیمانکار یا سازنده که این موضوع را می‌توان به عنوان اصلی‌ترین تعهد مالک دانست زیرا بدون تحویل ملک به سازنده شروع عملیات ساخت امکان پذیر نخواهد بود. پس باید مالکان بدانند اگر پس از عقد قرارداد پشیمان شدند بدون توافق نمی‌توانند آن را فسخ شده بخوانند و سازنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه و مراحل تسلیم ملک را که در تعهد مالک است اجرا کند.
از طرف دیگر تعهدات سازنده نیز عبارتست از آنکه عملیات ساخت را به موقع آغاز نموده و اتمام به موقع آن طبق مشخصات و مندرجات قرارداد مشارکت صورت گیرد. علاوه بر این سازندگان تعهداتی نظیر اخذ مجوزات لازم از شهرداری، پرداخت کلیه هزینه‌های ساخت و ساز، ، پرداخت اجاره بها به مالک در طول زمان ساخت را دارند. رعایت نکات استانداردسازی ملک و قوانین نظام مهندسی و سایر مراجع قانونی مرتبط، ارائه گزارش کار ساخت به مالک در دوره‌های مشخص شده و اخذ پایان کار و مراحل دریافت سند و همچنین پرداخت جرائم شهرداری همگی جزو تعهدات سازنده ملک مشارکتی است.
علاوه بر رعایت نکات حقوقی می‌بایست سازندگان نسبت به مقررات و ضوابط ساخت مجتمع تجاری که بیش از ساخت هر ساختمان دیگری اهمیت دارد نیز اگاهی داشته باشند. به عنوان مثال وفق مصوبه شورای عالی شهرسازی ضوابط احداث بنا در کاربری تجاری شامل خرده‌فروشی و خدمات ـ عمده‌فروشی و بازار می‌باشد و در دو گروه اصلی قابل طبقه‌بندی هستند که عبارتند از:
- تجاری (تجاری صرف).
- تجاری مختلط (تجاری ـ مسکونی، تجاری ـ خدماتی، تجار ـ اداری و…).
کاربری تجاری از نظر سطح عملکردی در سه سطح محله‌ای، ناحیه‌ای، منطقه‌ای و شهری قابل طبقه‌بندی می‌باشند.
نکات مربوط به مشارکت در مجتمع تجاری
به لحاظ اینکه مجتمع‌های تجاری عموماً به صورت تجاری صرف احداث می‌شوند تبیین برخی از ضوابط آن قابل توجه است. همانند آنکه در بناهای تجاری محله‌ای ، احداث یک واحد تجاری به مساحت حداکثر ۲۱ مترمربع و عرض مفید دهنه به میزان ۳ متر در تمامی مالکیت‌های واقع در محدوده عملکردهای مسکونی و مذهبی محله‌ای بلامانع است. لیکن در بناهای تجاری ناحیه‌ای ـ منطقه‌ای، مساحت واحدهای تجاری ناحیه‌ای و منطقه‌ای واقع در معابر ناحیه‌ای ۲۰ الی ۵۰ مترمربع و شهری بیش از ۵۰ مترمربع می‌باشد. از طرف دیگر حداکثر تراکم مجاز مراکز تجاری ناحیه‌ای ـ منطقه‌ای برابر ۳۰۰ درصد کل زمین و حداکثر زیربنای مجاز در طبقه همکف ۱۰۰ درصد کل زمین است. همچنین میزان عقب‌نشینی مراکز تجاری ناحیه‌ای ـ منطقه‌ای مازاد بر خط پروژه طرح تفصیلی از بر معابر ناحیه‌ای ۱.۲۰ متر می‌باشد و حداکثر ارتفاع طبقات تجاری در طبقه همکف ۵ متر می‌باشد در صورت استفاده زیرزمین بصورت تجاری حداکثر ارتفاع زیرزمین ۳.۵ متر خواهد بود. در نهایت باید توجه نمود که حداکثر تراکم مجاز مراکز تجاری شهری ۴۰۰ درصد سطح کل زمین و حداکثر زیربنای مجاز در طبقه همکف ۱۰۰ درصد سطح کل زمین است.
نیاز به قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری دارید؟
قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری میان سازنده و مالک منعقد شده و به بهبود روابط آن ها و اطمینان خاطرشان از انجام به موقع تعهدات، واضح بودن تعهدات و بسیاری از موارد دیگر کمک می‌کند. در حالی که هر گونه سهل انگاری و بی توجهی شما به این قرارداد که از اقسام قرارداد های مشارکت مدنی است می تواند برای شما دردسر ساز باشد بنابراین با کمک گرفتن از این قرارداد می‌توانید آسوده خاطر باشید.
با توجه به مطلبی که گفتیم ضرورت دارد تا در انتخاب سازندگان مجتمع‌های تجاری اهتمام و احتیاط لازم را مبذول نماییم زیرا احداث بنای تجاری مستلزم اخذ مجوزهایی از شهرداری و نهادهای ذی‌صلاح و رعایت ضوابطی معنی وفق مقررات شورای عالی شهرسازی است. علاوه بر این بهره مندی از مشاوره‌های تیم حقوقی وینداد اهمیت به سزایی جهت پیش گیری از وقوع اختلافات حقوقی دارد.
