برای شروع به ساختوساز و ورود به دنیای فرصت‌های اقتصادی و عمرانی نیاز به وجود یک قرارداد پیمانکاری ساختوساز جامع داریم. اما گاهی با وجود تنظیم یک قرارداد دقیق، شرایط برای همکاری‌های پیمانی آنطور که دلخواهمان است پیش نمی‌رود؛ در چنین مواقعی موضوع ختم قرارداد و یا فسخ آن پیش می‌آید. فسخ قرارداد به عنوان مفهومی حقوقی دارای شرایط و ضوابط قانونی خاصی است که می‌بایست آنها را در هر مورد لحاظ کرد. در این مطلب قصد داریم تا به موضوع مهم و رایج فسخ قراردادهای عمرانی بپردازیم و نکات حقوقی فرایند فسخ برای طرفین این قراردادها را مرور کنیم.
فسخ قرارداد به چه معناست؟
به ساده‌ترین معنا، فسخ قرارداد زمانی مطرح می‌شود که هر یک از طرفین با استناد به اسباب قانونی فسخ، قصد پایان دادن و انحلال ارادی قراردادی مابین خود را داشته باشند.
در یک قرارداد پیمانکاری ساختوساز، هر یک از طرفین، یعنی پیمانکار و کارفرما دارای حقوق و تعهدات متقابلی هستند که می‌بایست مطابق با قرارداد پیمانکاری انجام شوند. در صورت عدم انجام برخی از تعهدات به احتمال فراوان، طرفین حق استفاده از ظرفیت فسخ قرارداد را دارند.
اما این اسباب قانونی به چه معناست؟ آیا در قرارداد پیمانکاری، طرفین میتوانند بی‌جهت و بدون دلیل خاصی آن را فسخ کنند؟ اصولا در چه زمانی حق فسخ برای طرفین قرارداد پیمانکاری ساختوساز ایجاد می‌شود؟
در ادامه سعی داریم تا به این سوالات پاسخ دهیم.
چه زمانی امکان فسخ قرارداد پیمانکاری ساختوساز برای طرفین وجود دارد؟
اصولا در دو صورت می‌توان از حق فسخ در قراردادهای عمرانی بهره برد.
مورد اول توسل به اسباب قانونی است. با این توضیح که اغلب شرایط و موارد استفاده از حق فسخ در قوانین مرتبط با قراردادهای حقوقی یافت می‌شوند و افراد میتوانند در صورت وقوع شرایط قانونی مذکور اقدام به قسخ قرارداد کنند. به طور مثال برای یافتن موارد حق فسخ در قراردادهای پیمانکاری ساختوساز باید به قوانین مرتبط مانند شرایط عمومی پیمان رجوع کرد.
مورد دوم هم با استفاده از ظرفیت شرایط ضمن عقد است. یعنی طرفین میتوانند با تنظیم بند مربوط به فسخ قرارداد، در قرارداد پیمانکاری ساختوساز بر سر شرایط و ضوابط فسخ قرارداد توافق کنند.
نکته مهم آن است که کارفرما و پیمانکار ممکن است در موارد متفاوتی اقدام به فسخ کنند. به همین خاطر برای بررسی ملاحظات اصلی پیش از فسخ قرارداد، نیاز به بررسی جداگانه این موضوع در هر دو سوی قرارداد، یعنی کارفرما و پیمانکار داریم.
حق فسخ قرارداد برای کارفرما تحت چه شرایطی ایجاد می‌شود؟
در ابتدا باید گفت که به دلیل شرایط خاص قراردادهای ساختوساز و عمرانی و ارتباط تعهدات طرفین آن، اغلب موارد فسخ از سوی کارفرما صورت می‌گیرد. برای دانستن موارد ایجاد حق فسخ برای کارفرما، بایستی به شرایط عمومی پیمان رجوع کرد. در ماده ۴۶ سند مذکور فهرستی از موارد ایجاد حق فسخ برای کارفرما وجود دارد که در ادامه به برخی از مهمترین این موارد اشاره می‌کنیم:
۱) اگر پیمانکار در تحویل گرفتن کارگاه، ارائه برنامه زمانی تفصیلی، تجهیز کارگاه، شروع عملیات موضوع قرارداد و یا اتمام به موقع عملیات تاخیر داشته باشد.
۲) اگر پیمانکار بیش از ۱۵روز، کارگاه را بدون سرپرست بگذارد و یا کار را بدون اجاره کارفرما تعطیل کند.
۳) اگر مطابق دستور مهندس مشاور، پیمانکار موظف به اصلاح بخشی از پروژه شود و این کار را انجام ندهد.
۴) اگر پیمانکار ورشکسته شود یا شرکت او به هر دلیلی منحل شود و یا طبق حکم دادگاه تجهیزات و ماشین‌آلات او که لازمه انجام پروژه است، توقیف شود.
۵) اگر پیمانکار بیش از یک ماه در پرداخت دستمزد کارگران تاخیر کند.
موارد بالا بخشی از مهمترین و رایج‌ترین دلایلی است که یک کارفرما میتواند به استناد وقوع آنها، قرارداد ساختوساز را فسخ کند. البته فرایند فسخ از سوی کارفرما تابع مقررات و ضوابطی است که باید بلافاصله پس از تصمیم به فسخ انجام شود.
برخی از مهمترین اقدامات کارفرما پس از تصمیم به فسخ شامل موارد زیر است:
۱) ابلاغ تصمیم مبنی بر فسخ به پیمانکار
۲) ضبط تضمینات حسن انجام کار و سایر تضمین تعهدات پیمانکار
۳) در اختیار گرفتن کارگاه، مصالح، تجهیزات و… به همراه صورت‌برداری و حفاظت از آنها
و…
حق فسخ قرارداد برای پیمانکار تحت چه شرایطی ایجاد می‌شود؟
به دلیل آنکه در شرایط عمومی پیمان به صراحت از موارد امکان فسخ توسط کارفرما صحبت شده است، برخی تصور می‌کنند که امکان فسخ برای پیمانکار به رسمیت شناخته نشده است. اما این تصور درستی نیست چراکه در قراردادهای پیمانکاری ساختوساز امکان فسخ تحت شرایط خاصی، هم برای کارفرما و هم برای پیمانکار وجود دارد. در ادامه به برخی از مواردی که امکان فسخ برای پیمانکار به وجود می‌آید اشاره می‌کنیم:
۱) اگر کارفرما در پرداخت پیش‌پرداخت قراردادی به پیمانکار تاخیر داشته باشد و شروع عملیات پروژه متوقف شود.
۲) اگر کارفرما صورت‌وضعیت‌های ارائه شده توسط پیمانکار را در بازه زمانی ۹۰ روزه تایید نکند.
۳) اگر کارفرما در تحویل زمین پروژه برای راه‌اندازی کارگاه و یا درتهیه مصالح و تجهیزات کارگاه که وظیفه تامین آن را دارد، تاخیری بیش از ۹۰ روز داشته باشد.
و…
در چنین شرایطی پیمانکار میتواند درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد. مانند مورد قبل در خصوص اقدامات کارفرما پس از ابلاغ فسخ، در این حالت هم پیمانکار باید مواردی را پس از تصمیم به فسخ رعایت کند که در زیر به برخی از آنها می‌پردازیم:
۱) زمانی که موارد بالا رخ داد، پیمانکار باید درخواست خاتمه قرارداد را به کارفرما ابلاغ کند و کارفرما باید در بازه زمانی ۱۵ روزه، اقدام به مذاکره با پیمانکار برای ادامه یافتن قرارداد کند و اگر این اتفاق نیفتاد، قرارداد خاتمه یافته تلقی می‌شود.
۲) در برخی موارد باید پیمانکار فسخ قرارداد را از مرجع صالح که همان دادگاه است درخواست کند و نمی‌تواند مستقیما عملیات پروژه را متوقف کند. عدم تایید صورت‌وضعیت‌‌ها و به تبع آن عدم پرداخت دستمزد پیمانکار در هر مقطع، از موارد یاد شده است که نیاز به فسخ از طریق دادگاه دارد.
در خصوص فسخ قراردادهای ساختوساز سوالی دارید؟
همه آنچه در این مطلب گفته شد، تنها جنبه‌های برجسته‌تر موارد فسخ قراردادهای عمرانی بوده است. تردیدی نیست که در هر مورد، ممکن است شرایط و ضوابط فسخ تفاوت‌هایی داشته باشد و یا نیازمند تحقیق فنی و حقوقی بیشتری باشد. به همین خاطر توصیه می‌شود تا پیش از تصمیم و یا اقدام به فسخ قرارداد ساختوساز از راهنمایی کارشناسان حوزه قراردادها استفاده کنید. ما در وینداد با داشتن تیمی متخصص از مشاوران و وکلای حوزه قراردادهای ساختوساز آماده ارائه مشاوره به شما هستیم.
سلام در قرارداد پیمانکاری که کارفرما دولتی هست اگر کارفرما تغییر کند آیا پیمانکارمیتواند درخواست فسخ دهد ؟
سلام بعداز مذاکره با کارفرما یه قراردادی بصورت دستی تنظیم کردیم وهمه ی موارد اعم از اسم و شماره ملی ونشانی و شماره تماس کارفرما و پیمانکار / موضوع قرار داد/ محل اجرا / مدت کار / نحوه پرداخت مالی / فسخ قرارداد/ رسم نقشه ساختمان در همین قرار داد/(فسخ قرارداد به این شکل نوشته شده که چنانچه فسخ قرارداد از هرکدام از طرفین , کار فرما و پیمانکار موجب ۲۰درصد از کل مبلغ توافق شده ساختمان میباشد) قرار این بود در زمان مبادله قرار داد مبلغ مورد تایید را کارفرما بپردازد و به بهانه ای هم قرار داد اصلی و هم فتوکپی را از پیمانکار که من هستم گرفت و من قبل از دادن قرار داد یه عکس رنگی از این قرار داد رو گرفتم , قرار بود من شروع کنم تا چندروز به خرید مصالح و از تاریخ تعیین شده در قرار داد شروع کنم و کار فرما فعلا کار را متوقف کردن آیا ایشان میتوانند قرار داد را فسخ کنند???? لطفا پاسخ دهید
سلام،
در این صورت که طرفین قرارداد را امضا کرده باشند، با توجه به رعایت بند فسخ مذکور، کارفرما قادر به فسخ قرارداد است. در غیر این صورت هنوز روابط حقوقی میان طرفین شکل نگرفته که فسخ موضوعیت داشته باشد.
با احترام،
تیم حقوقی وینداد.
سلام قراردادهای که شخص ثالث بعنوان دستگاه نظارت باید امضاو تاییدکنداگر دستگاه نظارت امضا نکرده باشد ایا قراردا معتبر هست؟ایا کارفرما میتواند فسخ کند؟هنوز چون دستگاه نظارت امضا نکرده و قرارداد به پیمانکار ابلاغ نشده است
و آیا پیمانکار هم میتواند ادعا کند و از کارفرما شکایت حقوقی کند؟
با سلام و احترام
در صورتی که مفاد قرارداد به صورت سه جانبه نگارش شده باشد و برای هر سه طرف حقوق و تعهداتی را در نظر گرفته باشد، امضای هر سه طرف ضروری بوده و اگر هریک امضا نکند قرارداد غیرقابل استناد است.
مجموعه حقوقی وینداد