'22 زمان خواندن

از جمله پرکاربردترین واژگان در ادبیات فنی مهندسی و امور ساختمانی واژه پیمانکاری ساختمان است. به علاوه بسیاری از فعالیت‌هایی که امروزه در فضای کسب و کار با آن مواجهیم از طریق قرارداد پیمانکاری مدیریت می‌شوند. در این مطلب قصد داریم به تبیین شرایط عمومی و خصوصی پیمان حاکم بر قراردادهای پیمانکاری و مهم‌ترین ارکان و نکات انواع نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان بپردازیم.

برای خواندن سریع هر بخش، روی عنوان آن کلیک کنید پنهان کردن فهرست

قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟

به طور کلی قرارداد پیمانکاری، قراردادی است که به موجب آن کارفرما، انجام عملی با شرایط معین و در برابر وجه معین، در مدت مشخص را به شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار (مقاطعه کار) واگذار می‌کند؛ موضوع قرارداد پیمانکاری ممکن است ایجاد ساختمان، حمل و نقل و یا تهیه و تدارک کالا باشد.

حال ساخت و ساز یک ساختمان را در نظر بگیرید که از ابتدا تا انتها چه مراحلی را قرار است طی کند: پیمانکاری تخریب، گودبرداری ساحتمان، بتن‌ریزی، مقاوم‌سازی ساختمان، اجرای اسکلت بتنی، قالب‌بندی ساختمان، محوطه سازی ساختمان، اجرای داربست جهت اجرای نمای پروژه.

حتی می‌توانید دقیق‌تر شوید و اقداماتی که داخل یک ساختمان انجام می‌گیرد تا آنجا سرانجام قابل بهره‌برداری و استفاده شود را در نظر بگیرید:  گچ کاری ساختمان، اجرای تأسیسات برقی ساختمان، نصب آسانسور و راه‌اندازی آن، لوله‌کشی آب و فاصلاب، نقاشی و رنگ‌آمیزی ساختمان، کاشی کاری و سرامیک کاری،

اینها تمام مواردی هستند که برای اغلب ساخت‌وسازها به قرارداد پیمانکاری نیاز پیدا می‌کنند.

قرارداد پیمانکاری ساختمان بین ارکان یک پروژه یعنی کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار منعقد می‌شود. این قرارداد شامل مجموعه اسناد و مدارکی است که در موافقت‌‌نامه درج می‌گردد و دربرگیرنده سندی است که مشخصات اصلی قرارداد پیمانکاری یا پیمان (مانند مشخصات دو طرف قرارداد، موضوع پیمانکاری، مبلغ و مدت زمان پیمان و شرایط فورس ماژور در آن ذکر می‌‌شود). 
در قرارداد پیمانکاری ساختمان، پیمانکار به عنوان نماینده کارفرما در مدیریت و اجرای پروژه در نظر گرفته می‌شود. وظایف و مسئولیت‌های پیمانکار اعم از تهیه نقشه‌ها و دریافت مجوزهای ساخت، تهیه مصالح و ماشین آلات و استخدام پیمانکاران خرد (دست دوم)، محوطه سازی و حذف فضاهای کارگاهی همچنین حفظ امنیت تمامی پرسنل کارگاهی و مسائل محیط زیستی است.

قرارداد پیمانکاری ساختمان

مهم‌ترین ارکان نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان:

برای تنظیم یک قرارداد پیمانکاری باید ابتدا طرفین قرارداد به طور دقیق تعیین شده و رابطه آنها با یکدیگر نیز کاملا تبیین شود. قدم بعدی تبیین ماهیت خدمت موضوع قرارداد است. یعنی در قرارداد باید به تفصیل شرح داده شود که کارفرما از پیمانکار چه توقعاتی دارد و می‌خواهد پیمانکار چه خدماتی را به او ارائه دهد. در این مرحله از قرارداد بدون در نظر گرفتن ضمانت اجراهای موثر مثل جبران خسارت نمی‌توان کنترل لازم بر پیمانکار برای پیشبرد کار را تامین کرد.

جهت تنظیم قرارداد پیمانکاری باید به موارد زیر توجه کرد و این موارد را در قالب مواد گوناگون در قرارداد پیمانکاری با هر موضوعی گنجاند. ما در ادامه مطلب بندهای مهم را به تفصیل توضیح خواهیم داد.

  1. طرفین قرارداد: اولین مورد در زمینه اصول انعقاد قرارداد و پیمانکاری، مشخصات طرفین قرارداد اعم از پیمانکار و کارفرما است که باید در قرارداد به‌دقت تبیین شود. درصورتی‌که طرف قرارداد شخص حقوقی باشد باید صاحبان امضا مجاز و اطلاعات شخص حقوقی بر اساس آخرین روزنامه رسمی در قرارداد قید شود.
  2. موضوع قرارداد: موضوع قرارداد دومین اصول انعقاد قرارداد و پیمانکاری است. یکی از بندهای بسیار مهم در تنظیم قرارداد تبیین روشن و شفاف موضوع قرارداد توسط کارفرما است. در این قسمت تمام انتظاراتی که کارفرما از پیمانکار دارد باید به‌دقت و به‌صورت واضح طرح گردد تا از بروز اختلاف‌ها در فرایند اجرای قرارداد جلوگیری شود.
  3. شرایط عمومی و اختصاصی قرارداد: در قراردادهای پیمانکاری با هر موضوعی ازجمله قرارداد پیمانکاری ساختمان طرفین قرارداد تحت عنوان شرایط عمومی و اختصاصی تمام شروط خود را در قرارداد قید می‌کنند. در ذیل شرایط عمومی شرایطی درج می‌گردد که در تمامی قراردادهای پیمانکاری یکسان است و این شروط غیرقابل تغییر و غیرقابل‌اجتناب است در مقابل این شرایط عمومی، شرایط اختصاصی قرار دارد که با توجه به اوضاع‌واحوال و شرایط هر قراردادی تنظیم می‌شود.
  4. تعهدات طرفین قرارداد: در قرارداد پیمانکاری ماده‌ای در قرارداد گنجانده می‌شود که در آن کارفرما، پیمانکار را نماینده خود در مدیریت و اجرای پروژه قرار می‌دهد و تمام وظایف و تعهدات پیمانکار که مدنظر کارفرما است باید در این ماده درج گردد. از جمله تعهداتی که در این ماده بر عهده پیمانکار قرار می‌گیرد عبارت است از تهیه نقشه و دریافت مجوزهای لازم از مراجع مربوطه، استخدام پیمانکارهای فرعی، تهیه مصالح و ماشین‌آلات موردنیاز، حفظ امنیت کارکنان کارگاهی و … .
  5. فسخ قرارداد: اصل در تنظیم هر قراردادی این است که قرارداد الزام‌آور است و طرفین جز در موارد تصریح‌شده در قرارداد حق فسخ و برهم زدن قرارداد را ندارند. ازجمله مواردی که می‌توان حق فسخ برای طرفین در نظر گرفت تخلف طرفین در اجرای مفاد قرارداد است.
  6. حل‌وفصل اختلاف: در هر قراردادی این امکان وجود دارد که طرفین در تفسیر و اجرای قرارداد به اختلاف بخورند. در این حالت‌ها باید مرجعی برای حل اختلاف در قرارداد مشخص گردد.
  7. فورس ماژور: ازجمله اصول انعقاد قرارداد و پیمانکاری درج ماده‌ای تحت عنوان فورس ماژور یا قوه قاهره است. منظور از فورس ماژور شرایط غیرقابل‌اجتناب و غیرقابل‌پیش‌بینی و دفع است که طرفین قرارداد را از انجام تعهدات بازمی‌دارد. در این ماده باید شرایطی که به‌عنوان فورس ماژور قابل‌قبول است باید درج گردد.

منظور از شرایط عمومی و خصوصی پیمان چیست؟

شرایط عمومی پیمان در قراردادهای پیمانکاری عبارتند از مجموعه‌ای از تعهدات غیرقابل تغییر و عام که حاکم بر قرارداد پیمانکاری است. به عبارت دیگر تعهدات درج شده در قسمت شرایط عمومی جنبه عام داشته و غیرقابل تغییرند و بایستی در تمامی قراردادهای پیمانکاری رعایت شوند.

در واقع شرایط عمومی شرایطی هستند که حاکم بر قرارداد پیمانکاری هستند که سایر شرایط و تعهدات بایستی پیرو شرایط عمومی باشند.

در مقابل شرایط خصوصی پیمان در قراردادهای پیمانکاری وجود دارند که در واقع شرایطی مکمل شروط عمومی هستند.

شرایط خصوصی پیمان وفق تراضی کارفرما و پیمانکار ساختمانی نسبت به امور اجرایی و غیره تنظیم می‌شود. در این خصوص توجه نمایید که نبایستی شرایط خصوصی به نحوی تنظیم شود که تعارضی با شرایط عمومی پیمان داشته باشند.

علت این امر آن است که شرایط خصوصی پیمان که میان کارفرما و پیمانکار ساختمان توافق می‌شود جنبه تکمیلی دارد و نه تغییری.

مهم‌ترین مفاد نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح

  1. مشخصات طرفین قرارداد
  2. 1 مشخصات کارفرما
  3. 2 مشخصات پیمانکار
  4. موضوع قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح و محل انجام آن
  5. محاسبات و مشخصات فنی پروژه
  6. هزینه قرارداد (به تفکیک و کلی)
  7. شرایط پرداخت
  8. اسناد و مدارک پیمان
  9. مدت انجام موضوع قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح
  10. ضمانت اجرای دیرکرد طرفین در انجام پروژه
  11. ترتیبات نظارت بر عملکرد پیمانکار
  12. تجهیز و برچیدن کارگاه محل پروژه
  13. نگهداری از درصد پیشرفت پروژه و مصالح کار
  14. تعهدات پیمانکار
  15. تعهدات کارفرما
  16. ضمانت حسن اجرای تعهدات از سوی پیمانکار
  17. دستگاه نظارت
  18. مالیات پروژه
  19. موارد فسخ قرارداد
  20. اختلافات ناشی از قرارداد
  21. موارد متفرقه
  22. نُسخ قرارداد

به خاطر داشته باشید که اگر شما نیز در سدد انعقاد قرارداد فوق هستید، می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح ، قراردادی مختص خودتان را با رعایت تمام نکات و شروط مدنظرتان داشته باشید.

هفت نکته مهم قراردادی از نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح

1- در تنظیم قرارداد قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح توصیه می‌شود که در این قرارداد مطابق با توافق فی مابین کارفرما و پیمانکار، اجرای قرارداد را قائم به شخص پیمانکار قرار داده، و پیش‌بینی نمایید که وی حق انتقال موضوع قرارداد را به غیر ندارد.

2- طبق عرف قراردادی، هزینه آب، برق و در صورت وجود گاز مورد نیاز پیمانکار، جهت اجرای عملیات در محل کارگاه و هر طبقه به طور مجزا بر عهده کارفرما می‌باشد.

3- علاوه بر این تأمین نیروی انسانی، تهیه و تدارک کلیه مصالح، ابزار کار، ماشین آلات و به طور کلی تمام لوازم ضروری برای اجرای عملیات موضوع قرارداد و هزینه‌های مستقیم و غیر مستقیم مربوط، به عهده پیمانکار است.

4- توجه داشته باشید که پیمانکار در برابر حقوق و سنوات، پاداش و عیدی کارگران خویش وفق قانون کار متعهد بوده و از این بابت هیچ مسئولیتی بر عهده کارفرما نمی‌باشد.

5- بر اساس قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح پیمانکار متعهد می‌گردد که ساعات فعالیت کارگاه را رعایت نماید تا سبب سلب آسایش همسایگان و مجاورین کارگاه ساختمانی نشود. در صورت نیاز به فعالیت خارج از زمان تعیین شده، با مجوز کارفرما منعی وجود ندارد.

6- وفق این قرارداد اگر نواقص و اشکالات فنی در بنا و ساختمان احداثی ایجاد شود که سبب صدور حکم تخریب شود، خسارات متوجه پیمانکار بوده و وی مکلف به جبران تقصیر و خسارات وارده می‌باشد.

7- وفق این قرارداد هزینه‌های مربوط به مجهز نمودن و برچیدن کارگاه بر عهده پیمانکار بوده و وی می‌بایست کارگاه را به نحوی مناسب تجهیز نماید که شروع و ادامه کار تا تحویل موقت و نهایی، بدون وقفه و با کیفیت مقتضی انجام پذیرد.

قرارداد پیمانکاری درصدی چیست؟

قرارداد پیمانکاری درصدی ساختمان از جمله مهم‌ترین قراردادها در زمینه قرارداد پیمانکاری ساختمان بوده و عبارت است از قراردادی که شخصی اعم از حقیقی یا حقوقی در قبال دریافت دستمزدی بر اساس درصدی از هزینه کل اعم از هزینه ساخت و تهیه مصالح و غیره، متعهد به انجام کامل پروژه موضوع قرارداد پیمانکاری می‌شود. در قرارداد پیمانکاری درصدی ساختمان، سود و مزایا برای هر دو طرف خواهد بود و در درجه اول کارفرما هیچ هزینه اضافی به پیمانکار پرداخت نمی‌کند و فقط هزینه نیروی انسانی و ماشینی و هزینه مصالح را پرداخت می‌کند آن هم با پیش فاکتورهای تایید شده از طرف کارفرما.

تعیین کلیه روش‌های اجرای پروژه و استخدام نیروها به عهده پیمانکار پروژه می‌باشد.

البته نکته حائز اهمیت ان است که درصدی از هرکارمزدی که به مدیر پیمان باید پرداخت شود به عنوانی تضمینی جهت حسن انجام کار که بر اساس ماده ۳۵ قانون عمومی پیمان عموما ۱۰ درصد می‌باشد نزد کارفرما باقی خواهد ماند.

از علل مهم جهت منعقد ساختن قرارداد فوق الذکر، سختی اقدامات در اخذ مجوزهای مربوطه و پروسه طولانی مدت این امر می‌باشد. همچنین اجرای پروژه از موارد بسیار مهم و در حقیقت از سخت‌ترین مراحل است و بدین ترتیت افراد قراردادهای پیمانکاری متعددی را همچون پیمانکاری درصدی منعقد می‌سازند.

قرارداد EPC (مهندسی، تأمین تجهیزات، اجرا) چیست؟

قرارداد EPC (مهندسی، تامین تجهیزات، اجرا) یکی از قراردادهای مهم و پیچیده‌ای است که امروزه با رشد صنعت، مورد اقبال قرار گرفته است. تا مدت‌های مدید در طرح‌های بزرگ عمرانی و صنعتی از قراردادهایی استفاده می‌شد که در آن کارفرما و پیمانکار به وسیله عاملی به نام مشاور، اجرای پروژه را برعهده می‌گرفتند. در این حالت توالی فرآیندها به دلیل عدم همپوشانی طراحی و ساخت باعث طولانی شدن زمان کلی پروژه می‌شد. به‌علاوه اصلاح و بازنگری طراحی در حین اجرا بسیار زمان بَر بود، به همین دلیل کم‌کم این نتیجه حاصل شد که از تخصص شرکت‌های پیمانکاری استفاده شود و کارفرما نقش داشته باشد و تمامی مراحل طراحی، ساخت و اجرا برعهده پیمانکار گذاشته شود.
در این روش علیرغم ایجاد برخی محدودیت‌ها برای کارفرما، با قراردادن کلیه فعالیت‌ها برعهده پیمانکار، کارفرما از قید مسئولیت‌های سنگین مدیریتی و اجرایی آزاد می‎‌گردد. همچنین امکان شروع کارهای اجرایی قبل از انجام کامل کارهای طراحی فراهم شده و در نتیجه زمان اجرای طرح کاهش می‌یابد.

بخوانید
قرارداد تامین مصالح ساختمان و نکات آن + 6 سوال مهم درباره‌ آن

قرارداد پیمانکاری دولتی چه ویژگی‌هایی دارد؟

برای به وجود آمدن رابطه پیمانکاری دولتی، تنظیم یک قرارداد پیمانکاری (مقاطعه‌کاری) دقیق، عنصری حیاتی محسوب می‌شود. در واقع هر زمان که رابطه پیمانکاری چه از نوع دولتی و چه غیر آن شکل می‌گیرد، وجود یک قرارداد ضروری است تا طرفین آن حدود حقوق و تعهدات خود را بدانند.

ویژگی اول

مهم‌ترین نکته در مورد قرارداد پیمانکاری دولتی، این است که این قرارداد از نوع الحاقی است. یعنی از آنجایی که طرف قرارداد (کارفرما) دولت و یا نهادهای وابسته به آن است و از قدرت حاکمیتی و انحصاری برخوردار است، پیمانکار آزادی عمل خاصی برای تغییر در قرارداد پیمانکاری ندارد.

به بیان بهتر شرایط این قرارداد از سوی دولت به پیمانکار از قبل تحمیل می‌شود و پیمانکار برای تغییر بندهای قرارداد قدرت چانه‌زنی ندارد. نمونه‌ای دیگر از قرارداد الحاقی، قراردادی است که ارائه دهندگان خدمات اینترنتی یا بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری با مشتریان منعقد می‌کنند و عملا مشتری اختیاری در تغییر مفاد آن ندارد.

البته نباید فراموش کرد که بر این قرارداد نیز قوانین و مقررات عمومی قراردادها حاکم است و شرایط عمومی پیمان نیز در این قرارداد لحاظ می‌شود و صرفا قراردادهای پیمانکاری دولتی از حیطه ورود حقوق خصوصی خارج هستند.

ویژگی دوم

نکته دیگر این است که حجم پروژه‌های ساختمانی در پیمانکاری دولتی بسیار زیاد است. یعنی در مقایسه با پیمانکاری ساختمان خصوصی، زمانی که کارفرما دولتی است، احتمال زیاد، ساخت‌وسازهای کلان و انبوه مورد نظر است و از این جهت قرارداد پیمانکاری دولتی، دارای جزئیات و پیچیدگی‌های فراوانی است.

ویژگی سوم

لازم به ذکر است که پیمانکار در قراردادهای پیمانکاری دولتی غالبا شخصیتی حقوقی (یک شرکت پیمانکاری) است که می‌تواند به طور کامل پروژه را در دست بگیرد و اشخاص حقیقی چندان قدرتی در به دست گرفتن پروژه‌های ساخت‌وساز انبوه دولتی ندارند زیرا پیمانکاران حقوقی با داشتن شرکتی کامل و نیروهای مورد نیاز مانند معماران، مهندسان عمران و برق و مکانیک، کارگران ساختمانی و… می‌توانند پروژه‌های سنگین دولتی را عهده‌دار شوند.

قرارداد مقاطعه کاری چیست؟

قرارداد پیمان کاری یا همان قرارداد مقاطعه کاری قراردادی است که به موجب آن مقاطعه دهنده (کارفرما) انجام عملی با شرایط معین و در برابر وجه معین، در مدن مشخص را به شخص حقیقی یا حقوقی به نام مقاطعه کار (پیمانکار) واگذار می‌کند.
مطابق ماده ۱۱ قانون مالیات بر درآمد ۱۳۳۹، مقاطعه کاری سه نوع است:

– مقاطعه کاری ساختمان و پل و راه‌سازی و تأسیسات دیگر
-مقاطعه کاری حمل و نقل مانند: نفرات یا محمولات نفتی
-مقاطعه کاری فروش یا تهیه و تدارک کالا

آنچه در مورد قرارداد مقاطعه کاری رایج است، همان «قرارداد پیمانکاری یا مقاطعه دولتی» می‌باشد که طبق شرایط عمومی پیمان، مقاطعه کار که یک شخصیت حقوقی است، اجرای عملیات موضوعی را به عهده می‌گیرد.

“قرارداد مقاطعه یا پیمانکاری تابع قانون محاسبات عمومی و آیین نامه معاملات دولتی است و تشریفات مزایده و مناقصه نیز خاص این قراردادهاست.

قرارداد مقاطعه کاری بیشتر در مورد عملیات ساختمانی مرسوم است از این رو قراردادهای پیمانکاری ساخت یا مقاطعه کاری کامل‌ترین نوع قراردادهای دولتی به شمار می‌روند. قراردادهای مزبور عموماً مشتمل بر یک موافقتنامه، شرایط عمومی پیمان، شرایط خصوصی پیمان، جدول زمان بندی کلی، فهرست بها و مقادیر کار، مشخصات فنی (مشخصات فنی عمومی، مشخصات فنی خصوصی) و نقشه های اجرایی است. از لحاظ تعارض اسناد، مفاد موافقت نامه بر مفاد شرایط عمومی پیمان، مفاد شرایط عمومی پیمان بر شرایط خصوصی پیمان بر مفاد اسناد تکمیلی و قراردادهای الحاقی اولویت دارند، به گونه‌ای که هیچ گاه شرایط خصوصی نمی‌‌تواند، مفاد شرایط عمومی و شرایط عمومی نمی‌تواند مفاد موافقتنامه را نقض کند.

مقاطعه کار را بیشتر در مورد ساخت و ساز می‌شناسند و عموماً قراردادهای مقاطعه کاری چه در حوزه حقوق خصوصی و چه در حوزه حقوق عمومی مربوط به عملیات ساختمانی و ساخت و ساز می‌باشد.

نکات مهم در ارتباط با پیمانکار جز در قرارداد پیمانکاری

پیمانکار جز در قرارداد پیمانکاری شخص حقیقی یا حقوقی است که تخصص در انجام کارهای اجرایی دارد و پیمانکار برای اجرای بخشی از عملیات موضوع پیمان، با او قرارداد می‌بندد از این رو ارتباط با پیمانکاران جز دارای نکات بسیار مهمی است که نباید از آن مغفول ماند چرا که عدم اگاهی از این نکات گاه موجب بروز ضررهایی جبران ناپذیر می‌باشد.

۱- پیمانکار جز، می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد. مثلاً بطور معمول، کارهای ساختمانی مانند سنگ کاری و سیمانکاری و … توسط افراد حقیقی انجام می‌شود ولی معمولاً نصب و راه اندازی آسانسور یا کارهای ایمنی توسط شرکت‌ها یا اشخاص حقوقی انجام می‌شود.

۲- قرارداد بین پیمانکار اصلی و پیمانکار جزء لزوماً به صورت کتبی نیست و ممکن است توافق شفاهی باشد.

۳-بر اساس ماده ۲۴ شرایط عمومی پیمان، در صورتی‌که در اسناد و مدارک پیمان، کارفرما، لزوم تأیید صلاحیت پیمانکاران جز را پیش بینی کرده باشد، پیمانکار موظف است که تأیید کارفرما را در این مورد حصول نماید.

۴- پیمانکار جزء ممکن است به صورت حضوری یا غیر حضوری در پروژه مشغول باشد و لزوماً در داخل پروژه یا کارگاه کار نمی‌کند. در واقع ممکن است پیمانکار جز، بخش اعظمی از کار محول شده را در کارگاه یا شرکت خود انجام داده و صرفاً جهت نصب و راه اندازی به محل پروژه مراجعه نماید مثلاً در یک کارگاه ساختمانی، سازندگان درب و پنجره معمولاً پس از ثبت اندازه‌ها، در خارج از پروژه و در کارگاه خود مشغول طراحی و تولید درب و پنجره‌های ساختمان می‌شوند و برای نصب به محل پروژه مراجعه می‌کنند.

۵- پیمانکار اصلی مسئول تمام عملیاتی است که توسط پیمانکاران جزء یا کارکنان آنها انجام می‌شود.

۶- نحوه تسویه حساب و پرداخت‌ها به پیمانکار جز در قرارداد پیمانکاری لزوماً به یک شکل نیست، اگرچه عموماً به صورت دستمزدی و بر اساس میزان کار انجام شده است ولی ممکن است تسویه حساب بر اساس کارکرد روزانه، متر مربع، متر مکعب و … باشد. پرداخت‌ها به پیمانکاران جزء معمولاً به صورت علی الحساب (بر اساس پیشرفت کار) یا پیش پرداخت می‌باشد. همچنین بعد از اتمام کار محول شده به پیمانکار جزء، متره و اندازه گیری انجام می‌شود و پس از محاسبه اضافات و کسورات، تسویه حساب نهایی صورت می‌پذیرد.

۷- پیمانکار جزء تا ابد پیمانکار جزء نیست! مثلاً یک پیمانکار که در یک پروژه به‌عنوان پیمانکار جز شناخته می‌شود می‌تواند در پروژه دیگر پیمانکار اصلی باشد. حتی در صورت گستردگی کارها و موافقت پیمانکار اصلی، پیمانکار دست دوم می‌تواند از اکیپ‌هایی استفاده نمایید که طرف حساب آنها همان پیمانکار دست دوم باشد.

تفاوت کارفرما و پیمانکار در چه مواردی است؟

کارفرما و پیمانکار به وسیله‌ قرارداد پیمانکاری به هم متصل می‌شوند. تا پروژه را پیش ببرند. اما تفاوت کارفرما و پیمانکار به عنوان دوطرف این قرارداد در چیست؟ چه چیزی این دو را از هم متمایز می‌کند؟

ده تفاوت کارفرما و پیمانکار به این ترتیب است:

  1. این کارفرماست که برای یک پروژه پیمانکار مناسب را انتخاب می‌کند.
  2. پیمانکار موظف به انجام کارهایی‌ست که کارفرما طبق قرارداد به او سپرده است.
  3. کارفرما مسئول بیمه کردن پرسنل در پروژه است اما پیمانکار مسئول پرداخت حق بیمه به آنهاست.
  4. کنترل پیشرفت پروژه با کارفرما است و پیشبرد پروژه با پیمانکار
  5. پیمانکار نماینده فنی صاحب‌کار (کارفرما) در پروژه است و باید تمام مراحل کار را به کارفرما گزارش دهد.
  6. انتخاب نوع قرارداد پیمانکاری با کارفرما است و برطبق آن پیمانکار را انتخاب می‌کند.
  7. تعیین زمانبندی پروژه با کارفرما است و انجام هر مرحله کار با پیمانکار است.
  8. کارفرما می‌تواند قراردادش را با پیمانکار در صورت دیدن تخلف فسخ کند.
  9. کارفرما می‌تواند هر زمان پروژه را خاتمه دهد.
  10. کارفرما بیش از هر کس دیگر در قرارداد پیمانکاری، موظف به اجرای قانون و توجه به اصول درست قرارداد است.

اگر شما هم نیاز به یک قرارداد پیمانکاری کامل دارید که تمام شرایط عمومی و اختصاصی پیمان را داشته باشد می‌توانید درخواست تنظیم قرارداد پیمانکاری اختصاصی‌تان را ثبت کنید تا تمامی تعهدات و تکالیف، مناسب با شرایط و ماهیت قراردادتان برای شما تنظیم شود.

۱۰ وظیفه مهم یک پیمانکار ساختمان

قراردادهای پیمانکاری ساختمان از هر نوعی که باشند به صورت کلی پیمانکار ساختمان موظف است تا موارد مشخصی را در اجرای عملیات عمرانی رعایت نماید. از جمله مهم‌ترین وظایف پیمانکار ساختمان عبارت است از:

۱. برنامه‌ریزی برای پیش‌بردن پروژه ساخت و ساز.
۲. برنامه‌ریزی از استخدام کارکنان تا تعیین یک جدول زمانی مرحله به مرحله که تمامی فعالیت‌های لازم از ابتدا تا انتهای پروژه را در برگیرد.
۳. پیمانکار در اجرای کلیه مراحل اجرایی ساختمان باید پای‌بند به نقشه‌های فنی و اجرایی تهیه شده باشد.
۴. پس از بررسی نقشه‌های اجرایی در صورتی که مشکلی برای اجرا وجود داشت پیمانکار باید موارد لازم را با مشاور یا کارفرمای پروژه مطرح کند.
۵. پیمانکار ساختمان بایستی تمامی قوانین و ضوابط مربوط به ساخت‌وساز را بداند و توجه داشته باشد که بسته به مکان و زمان ساخت و ساز، قوانین ممکن است متفاوت باشند.
۶. از وظایف پیمانکار می‌باشد که توجه داشته باشد همه اقدامات در راستای ساخت و ساز به شیوه‌ای قانونمند انجام می‌شوند.
۷. در حین انجام پروژه، پیمانکار ساختمان مسئول بازبینی و نظارت بر پیشرفت‌ها و تغییرات می‌باشد.
۸. پیمانکار بایستی پروژه را از نزدیک دنبال کند و در صورت لزوم تغییرات لازم را اعمال نماید.
۹. پیمانکار موظف به رعایت کلیه مقررات ایمنی و مسئولیت در برابر بروز هر نوع حادثه می‌باشد.
۱۰. رعایت تمامی موارد مربوط به حفظ امنیت کارگاه و 
تهیه وسایل خدماتی و حفاظتی برای کارگران برعهده پیمانکار پروژه است.

۷ وظیفه مهم کارفرما در قرارداد پیمانکاری ساختمان

در باور عموم، کارفرما شخصی است که مالک یک پروژه بوده و برای پیشبرد اهداف خود از پیمانکار استفاده می‌­کند. این تعریف اگرچه تا حدودی درست است اما نیاز به تشریح بیشتر و بیانی حقوقی دارد. به عبارت بهتر، در قرارداد پیمانکاری ساختمان، کارفرما شخصی حقیقی (فرد) یا حقوقی (شرکت) است که برای عملیاتی شدن پروژه عمرانی خود، با پیمانکار توافق کرده و قرارداد پیمانکاری منعقد می­‌کند.

تعهدات و وظایف کارفرما در پروژه‌­های ساختمانی، مشابه است مگر آنکه طرفین قرارداد بر افزایش یا کاهش این تعهدات توافق کرده باشند. در ادامه به برخی از این تعهدات که غالباً با شرایط عمومی پیمان مرتبط است، اشاره کرده و سپس با مثالی این تعهدات را بررسی می­‌کنیم.

۱) کارفرما باید کارگاه یا زمین موردنظر برای پروژه را در زمان مقرر به پیمانکار تحویل دهد تا وی کار خود را آغاز کند.

۲) کارفرما وظیفه دارد نیازها و اهداف پروژه خود را به طور دقیق به پیمانکار ارائه کند تا پیمانکار درک صحیحی از دورنمای پروژه داشته باشد و مطابق با انتظار کارفرما پروژه را به اتمام برساند.

۳) اگر کارفرما در مواقع لازم، اقدام به تغییر مقادیر کار (تغییر هزینه­‌ها و قیمت اقلام مورد توافق) و یا تعدیل نرخ پیمان کند، بایستی این تغییرات را به اطلاع پیمانکار برساند.

۴) کارفرما باید به تعهدات مالی خود که در قرارداد قید شده است، به موقع عمل کند. البته این تعهد مشروط به انجام درست تعهدات پیمانکار مطابق با زمان­‌بندی پروژه است.

بخوانید
قرارداد مشاوره و نظارت + نکات تنظیم صورت وضعیت

۵) کارفرما موظف است مبلغ مشخصی را به عنوان پیش‌­پرداخت به پیمانکار تحویل دهد تا وی بتواند امور مقدماتی پروژه را راه‌­اندازی کند.

۶) کارفرما باید مبلغ معینی از پیش‌­پرداخت را برای امور بیمه و مالیات قرارداد پیمانکاری (کسورات قانونی) نزد خود نگه دارد.

۷) کارفرما باید در صورت انجام شدن تعهدات پیمانکار، پروژه را تحویل قطعی بگیرد.

فراموش نکنید که تعهدات کارفرما می­‌تواند به موجب قرارداد پیمانکاری یا عرف‌های خاص افزایش یا کاهش داشته باشد و موارد ذکر شده صرفاً بخشی از مهمترین تعهدات کارفرما محسوب می­‌شود.

حق بیمه در قراردادهای پیمانکاری به چه صورت است؟

انجام پیمان به دو صورت ممکن است اتفاق بیفتد؛ یا خود پیمانکار کار را به عهده بگیرد، یا کار را به مقاطعه‌کار فرعی یا جزء واگذار کند که در این صورت قسمت عمده‌ای از مسئولیت‌های قانونی متوجه پیمانکار ثانوی می‌باشد.

برای تعیین بیمه در قرارداد پیمانکاری ساختمان، درصورتی که خود پیمانکار پیمان را انجام دهد دو حالت دارد:

۱-پیمانکار کار رابه تنهایی و بدون کارگر انجام می‌دهد؛ و مشخصا چون کارگری نداشته، تکلیفی به پرداخت حق بیمه هم ندارد و الزامی نسبت به حبس %۵ از کل مبلغ پیمان نزد سازمان نیست.

۲-در مواردی که پیمانکار از کارگر استفاده می‌کند؛ که دو نوع رابطه ایجاد می‌کند:

اولا: رابطهای بین پیمانکار و کارفرما وجود ندارد که در این صورت مشمول قانون تامین اجتماعی نبوده و کارفرما تکلیفی به بیمه نمودن پیمانکار ندارد.

دوما: رابطه بین کارگران و پیمانکار در کارگاه است که به دلیل وجود رابطه کارگری-کارفرمایی، پیمانکار بعنوان کارفرما مکلف است کارگران شاغل خود را بیمه کند و کارفرما مکلف است در قرارداد با پیمانکاران، وی را ملزم به بیمه نمودن کارگران شاغل و پرداخت حق بیمه آنها نماید. و جهت تضمین %۵ بهای کل پیمان را تا ارائه مفاصا حساب تامین اجتماعی نزد خود نگه دارند.

در قراردادی که بصورت مقاطعه کاری یا پیمانکاری واگذار می‌شود پیمانکار ممکن است انجام پیمان را به پیمانکار فرعی دیگری واگذار نماید. که شرایط بالا برای پیمانکار فرعی هم همان است یعنی:

۱-پیمانکار فرعی کار را بدون استفاده از کارگر انجام می‌دهد و به دلیل عدم وجود کارگر تکلیفی نسبت به پرداخت حق بیمه هم نیست.

۲- در مواردی که پیمانکار فرعی از کارگر استفاده کند دو حالت پیش می‌آید:

اولا: در صورت عدم رابطه بین پیمانکار اصلی و پیمانکار فرعی، موضوع مشمول قانون تامین اجتماعی نشده و پیمانکار اصلی تکلیفی برای بیمه پیمانکار فرعی ندارد.

دوما: اگر پیمانکار و کارگر باهم کار می‌کنند به دلیل وجود رابطه کارگری-کارفرمایی، پیمانکار مکلف به پرداخت حق بیمه کارگران می‌باشد. البته انجام این تکلیف به عهده پیمانکار اصلی می‌باشد.

با دریافت نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان و راهنمای کامل آن از یک قرارداد حرفه‌ای و بی‌دردسر که تمامی بندهای لازم را دارا می‌باشد بهره‌مند شوید.

قوه قهریه در قرارداد پیمانکاری ساختمان چه نقشی برعهده دارد؟

توضیح کاربرد اصلی قوه قهریه یا همان شرایط فورس ماژور در انواع قرارداد‌های پیمانکاری بسیار ساده است. اگر حادثه‌ای برای یکی از طرفین رخ دهد که با احتیاطات و مراقبت‌های رایج نمی‌توان آن را پیش‌بینی کرد یا از آن جلوگیری نمود،  از تعهداتی که به سبب شرایط فورس ماژور توان انجام دادن آن‌ها را ندارد، معاف می‌شود. اما استفاده از شرایط قوه قهریه، پیچیده‌تر از تعریف آن است. از آنجایی که شرایط فورس ماژور می‌تواند باعث لغو قرارداد پیمانکاری یا تعلیق آن شود، برای استفاده از آن باید با نهایت دقت عمل کرد. در صورتی که از شرط فورس ماژور استفاده شود، طرف دیگر قرارداد هم از انجام تعهدات معاف می‌شود.

برای مثال یک قرارداد پیمانکاری ساخت ساختمان شرط فورس ماژور دارد. اگر هنگام ساخت ساختمان، با سیل روبرو شویم و شرایطی به وجود آید که پیمانکار دیگر نتواند فرآیند ساخت را ادامه دهد، آنگاه می‌توانیم شرط فورس ماژور را فعال کنیم و پیمانکار را از تعهدات خود معاف کنیم.

مفهوم تمدید زمان و عوامل موجه جهت تمدید زمان قرارداد پیمانکاری

چنانچه مواردی اتفاق بیفتد که باعث افزایش مدت زمان عملیات پروژه شود، پیمانکار می‌تواند با ذکر دلیل، ارائه محاسبات و شرح توجیه خود درخواست تمدید زمان قرارداد پیمانکاری قرارداد دهد.
در زمان اجرای پروژه به علت مواردی که قابل پیش بینی نیست ممکن است زمان اتمام کار طولانی‌تر از مدتی شود که در قرارداد پیمانکاری ساختمان منعقده ذکر شده است. از این رو قانون گذار در شرایط عمومی پیمان ماده ۳۰ پیش‌بینی‌های لازم در تمدید زمان قرارداد پیمانکاری انجام داده است که درصورت وقوع هر یک از موارد که موجب افزایش مدت کار شود، پیمانکار می‌تواند با ارائه محاسبات و دلایل توجیهی درخواست تمدید قرارداد نماید.

۱ تغییر مبلغ پیمان

۲تغییر اساسی نقشه‌های اجرائی یا مشخصات فنی                                                  

۲ تأخیر کارفرما در انجام برخی امور: که خود به ۳ دسته زیر تقسیم می‌شود

الف) تأخیر در تحویل کارگاه

 ب) تأخیر در ابلاغ نقشه‌های اجرائی و یا دستور کارها

ج) تأخیر در تحویل متریال

۴-حوادث قهری: 

۵- کشف اشیای عتیقه و آثار تاریخی که شامل دو حالت زیر می‌باشد:

الف) کشف اشیای عتیقه موجب تأخیر در انجام موضوع قرارداد شود

ب)  کشف اشیای عتیقه موجب توقف یا تعطیلی عملیات موضوع قرارداد شود

۶- تصویب قوانین و مقررات جدید

۷- محدودیت ورود مصالح و تجهیزات

۸- عدم انجام به موقع  تعهدات مالی توسط کارفرما

چه عواملی ممکن است منجر به تعلیق پیمانکاری شوند؟

سازمان برنامه و بودجه که در زمینه‌ قراردادهای پیمانکاری قانون‌گذاری می‌کند، در شرایط عمومی پیمان به توضیح موضوع تعلیق قرارداد پیمانکاری نیز پرداخته است که ما نیز در این متن از مفاد همین قانون استفاده کرده‌ایم.

تعلیق قرارداد پیمانکاری به این معنا است که اجرای عملیات پیمانکاری به دلیلی متوقف می‌شود. در قانون، شرایط این تعلیق، وظایف هر یک از طرفین در دوران تعلیق، امکان تمدید مدت تعلیق و موارد دیگری بررسی شده اند که در زیر آن‌ها را توضیح می‌دهیم.

در شرایط عمومی پیمان، ماده‌ای که به صورت اختصاصی عوامل منجر به تعلیق را بررسی کرده باشد یافت نمی‌شود ولی می‌توان با دقت در مواد پراکنده، مثال‌هایی از این عوامل را پیدا کرد:

در ماده چهل‌وسه شرایط عمومی پیمان، قانون‌گذار شرایط قهری مانند سیل، زلزله، شیوع یک بیماری همه‌گیر مانند کرونا و دیگر موارد مشابه را علت تعلیق قرارداد پیمانکاری معرفی کرده است. این عوامل قابل پیش‌بینی نبوده و نمی‌توان کارفرما یا پیمان‌کار را در وقوع آن‌ها مقصر دانست در نتیجه هیچ کدام از آن‌ها در این شرایط، تعهدی مبنی بر جبران خسارت تعلیق ندارند.

مورد دیگر از این عومل در ماده بیست‌وشش شرایط عمومی پیمان پیش‌بینی شده است که اگر در اجرای عملیات پیمانکار شی عتیقه یا آثار باستانی پیدا کند باید فورا به مهندس مشاور اطلاع داده و کارفرما به دستگاه انتظامی اطلاع داده و در این مدت اجرای عملیات پیمان متوقف می‌شود.

اختلاف‌ بین کارفرما و پیمانکار در چه مواردی است؟

اختلاف‌هایی که احتمال دارد بین کارفرما و پیمانکار رخ دهد را می‌توان اینگونه برشمرد:

  • سهل‌انگاری در تنظیم قرارداد و تهیه اسناد؛ اشتباه و خطا یکی از اتفاقات معمول در تنظیم قراردادها‌ست که می‌تواند به شکل‌های مختلفی رخ دهد. گاهی اشخاص با سهل‌انگاری یکی از بندهای قرارداد را حذف می‌کنند. یا به اشتباه آن را قید می‌کنند که می‌تواند هزینه‌ زیادی برای طرفین به همراه داشته باشد.
  • تاخیر در انجام کارهای معین؛ همانطور که گفته شد، قرارداد پیمانکاری جز عقود مستمر است. این قرارداد در یک بازه زمانی اجرا می‌شود. به همین دلیل یکی از بندهای مهم این قرارداد، ذکر زمان آغاز و پایان پروژه است. چنانچه تاخیر در این قرارداد رخ دهد از طرف هرکدام از طرفین هم که باشد زمان پایان پروژه را تغییر می‌دهد. برای مثال، اگر تامین برخی مصالح با کارفرما باشد و کارفرما در تحویل آنها تاخیر کند در این صورت پیمانکار نمی‌تواند در زمان معین پروژه را به اتمام برساند. این خود می‌تواند موجب اختلافات بعدی بین طرفین شود.
  • گاهی علت اختلاف، بروز برخی تغییرات می‌باشد؛ برای مثال: تغییر ناگهانی قیمت مواد و مصالح در سالهای اخیر یکی از رایج‌ترین اختلاف‌های قراردادی است. این اختلاف موجب طرح ادعای ضرر‌و زیان از جانب پیمانکار می‌گردد. تغییر در حجم کار و تغییر در شرایط فیزیکی کار نیز از جمله مواردی‌ست که در پیشرفت پروژه وقفه می‌اندازد.
  • قرارداد بندها و نکات فنی و حقوقی بسیاری دارد. برای رعایت هرچه بیشتر آنها، بهترین راه سپردن تنظیم قرارداد به اشخاص کارشناس و حرفه‌ای است. یکی دیگر از موارد اختلاف، عدم شفافیت در توصیفات قراردادی است. این امر باعث ایجاد مشکلاتی در تفسیر بندهای قرارداد می‌شود. بنابراین بهتر است در قرارداد به شرح کامل موضوع قرارداد، مبلغ آن، مدت زمان و تمدید زمان پیمانکاری و… بپردازید.
  • عدم ارائه کیفیت مطلوب ساخت از سوی پیمانکار؛ این مشکل همواره مورد ادعای کارفرمایان بوده‌ است. به این صورت که کارفرما ادعا می‌کند، پروژه مطابق مشخصات فنی توافق شده، نمی‌باشد.

این موارد تنها چند مورد رایج از موارد اختلاف بین کارفرما و پیمانکار است. در بسیاری از موارد این اختلافات در قراردادهای دیگر نیز وجود دارد که از بیشتر آنها می‌توان با رعایت نکات فنی انعقاد قرارداد و کمک از کارشناسان و افراد با تجربه جلوگیری کرد.

موارد انحلال قرارداد پیمانکاری ساختمان

به طور کلی مطابق مقررات شرایط عمومی پیمان، اسباب انحلال قراردادهای پیمانکاری دو عامل فسخ و خاتمه می‌باشد. جدای از اینکه انحلال در قراردادهای پیمانکاری محدود به موارد تصریح شده در قانون می‌باشد، این حق در خصوص خاتمه قرارداد پیمانکاری به صورت نامتوازن در خصوص کارفرما به صورت گسترده و در خصوص پیمانکار مضیق می‌باشد.

حق فسخ در واقع انحلال و به هم زدن یک طرفه عقد می‌باشد و بدین صورت است که در قرارداد منعقد شده میان کارفرما و پیمانکار شروطی مورد توافق قرار می‌گیرد که طی آن شروط کارفرما اختیار دارد در صورتی که پیمانکار به تعهدات خویش عمل ننمود، پیمان را فسخ و در صورت ورود خسارت، مبلغ خسارت را از ضمانت‌های پیمانکار کسر نماید.

خاتمه قرارداد در قراردادهای پیمانکاری مطابق ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان بدین صورت می‌باشد که: «هرگاه پیش از اتمام کارهای موضوع پیمان کارفرما بدون آنکه تقصیری متوجه پیمانکار باشد، بنا به مصلحت خود یا علل دیگر تصمیم به خاتمه دادن پیمان بگیرد، خاتمه پیمان را به پیمانکار ابلاغ می‌نماید».

مطابق ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان کارفرما می‌تواند در صورت تحقق هر یک از موارد زیر پیمان را طبق ماده ۴۷ فسخ کند:

  • تاخیر در تحویل گرفتن کارگاه
  • تاخیر در ارائه برنامه زمانی
  • تاخیر در تجهیز نمودن کارگاه جهت شروع عملیات
  • تاخیر در شروع عملیات
  • تاخیر در اتمام هر یک از کارهای پیش‌بینی شده
  • عدم شروع کار پس از رفع وضعیت قهری
  • بدون سرپرست گذاشتن کارگاه یا تعطیلی آن
  • انحلال شرکت پیمانکار
  • ورشکستگی پیمانکار یا توقیف اموال وی
  • تاخیر بیش از یک ماه در پرداخت حقوق کارگران
  • واگذاری پیمان به شخص ثالث

مطابق شرایط عمومی پیمان در صورت وقوع هر یک از موارد فوق، کارفرما فسخ قرارداد را به پیمانکار ابلاغ می‌نماید. لازم به اشاره است که وفق متن صریح شرایط عمومی پیمان در دو مورد آخر کارفرما مکلف است که فسخ را اعلام نماید اما در خصوص سایر موارد از لفظ «می‌تواند» استفاده شده است.

سخن آخر

در این مطلب ضمن تبیین شرایط عمومی و خصوصی قرارداد پیمانکاری، مهم‌ترین نکات حقوقی و نمونه‌ای از قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح مورد توجه قرار گرفت.

اگر در مورد انعقاد قرارداد فوق وفق قانون کار و مراحل تنظیم قرارداد آن نیاز به راهنمایی داشتید می‌توانید با مراجعه به مشاوره تلفنی از مشاوره حقوقی کارشناسان ما بهره‌مند شوید.


0 دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

عضویت در خبرنامه هفتگی
عضویت در خبرنامه

close-link

همین حالا نمونه قرارداد پیمانکاری را دانلود کنید!

چرا با یک قرارداد پیمانکاری حرفه ای، کاری بی دغدغه را تجربه نکنید؟ همین الان آن را دریافت کنید
دانلود نمونه قرارداد پیمانکاری
همراه با آموزش ماده به ماده قرارداد
close-link
Click Me