با توجه به رونق بازار ملک و اموال غیرمنقول و کاهش ارزش پول، مردم و سرمایه‌گذاران مایل به ورود سرمایه‌هایشان به بازار ملک شدند. از این رو یکی از راه‌های روانه شدن سرمایه مردم به سمت آن تنظیم نمونه قرارداد مشارکت در خرید ملک و فروش زمین است. نمونه قرارداد مشارکت در خرید ملک از جمله رایج‌ترین قراردادهای سرمایه‌گذاری است که هدف آن تجمیع سرمایه‌ها جهت کسب سود بیشتر است. این قرارداد به‌طور مشخص در قوانین ایران تعریف نشده اما یک نوع قراردادهای مشارکت است که موضوع آن خرید و فروش ملک و زمین است.
مشارکت مدنی مبنای قراردادهای مشارکت
شرکت در لغت به معنای قسمت و سهم است اما از جنبه حقوقی مفهوم آن در ماده ۵۷۱ قانون مدنی ذکر شده است.
به موجب ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.
با در نظر گرفتن ماده فوق و ماده ۱۰ قانون مدنی ، شراکت مدنی را می‌توان چنین تعریف کرد:
مشارکت مدنی به معنی تجمیع سرمایه اشخاص (حقیقی و حقوقی) برای انجام امور مختلف است. یعنی این مشارکت میتواند در قالب خرید و فروش ملک و زمین، قرارداد مشارکت در ساخت یا غیره باشد.
با توجه به توضیح بالا، قرارداد مشارکت خرید ملک را می‌توان این گونه معرفی کرد:
به موجب قرارداد مشارکت خرید ملک که در زمره عقود لازم و قراردادهای مشارکت قرار می‌گیرد، طرفین قرارداد با هدف کسب سود یا منفعت، سرمایه خود را به اشتراک می‌گذارند و در هزینه‌ها و ضررهای احتمالی و همچنین سود حاصله از خرید ملک به نسبت سهم خود شریک هستند.
مهمترین ارکان قرارداد مشارکت خرید ملک
در قرارداد مشارکت در خرید و فروش ملک مانند سایر انواع قراردادهای مشارکت مثل قرارداد مشارکت در زمین کشاورزی، مشارکت در ساخت پمپ بنزین، مشارکت در ساخت ویلا و غیره مواردی به عنوان بندهای قراردادی درج می‌شود که مهمترین آن‌ها عبارت‌اند از:
- عنوان قرارداد
- مشخصات طرفین در قرارداد مشارکت خرید ملک
- موضوع
- زمان و مکان قرارداد
- میزان آورده طرفین
- تعیین نحوه پرداخت سود و زیان و هزینه‌ها
- محرمانگی اطلاعات
- مرجع حل اختلاف
- نسخه‌های قرارداد
- امضای طرفین
نکات حقوقی مهم در قرارداد مشارکت خرید ملک
۱. اولین نکته‌ای که در خصوص قرارداد مشارکت خرید ملک باید مورد توجه قرار گیرد این است که اگر طبق قرارداد مشارکت، ملک یا مال غیرمنقولی خریداری شود، تمامی شرکا به نسبت سهم و آورده شریک بوده و ملک موضوع قرارداد، مشاع خواهد بود. چرا که کلیه شرکا به نسبت سهم و آورده خود در جز جز مال مشاع مالکیت مشاعی دارند و انجام هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.
۲. در صورت بروز اختلاف و تمایل شرکا به از بین بردن قرارداد شراکت خرید ملک، اگر در قرارداد مشارکت، ترتیبات خاصی در خصوص نحوه تقسیم ملک مشخص نشده باشد، طبق قواعد کلی حاکم بر اموال غیرمنقول هر یک از شرکا میتواند برای تقسیم ملک که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‌شود، اقدام کند.
۳. مشابه تمامی قراردادهای مشارکت مدنی که تعیین مدت اعتبار قرارداد یا زمان شروع و خاتمه آن ضرورت دارد، در نمونه قرارداد مشارکت در خرید زمین نیز حتماً بازه زمانی اعتبار و لازم‌الاجراشدن قرارداد را ذکر نمایید.
۴. هرگز تعیین شخص داور را به بعد از بروز اختلاف موکول نکنید و از آن غافل نشوید. در حین تنظیم قرارداد شخص یا اشخاصی را به عنوان داور جهت حل و فصل اختلافات قراردادی و غیرقراردادی تعیین کنید.
۵. در این قرارداد همانند سایر قراردادهای مشارکت ضرورت دارد تا ترتیبات و نحوه تقسیم سود و همچنین ضررهای احتمالی تعیین شود.
جمع بندی
به جهت افزایش ارزش املاک و اموال غیرمنقول و همچنین ارزش افزوده قابل توجه این دسته از اموال، قرارداد مشارکت خرید ملک و جعاله مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای پرکاربرد است.
این قرارداد دارای نکات و ظرافت‌های حقوقی قابل توجهی است که نباید از آن‌ها غافل شوید. به همین منظور بهتر است قرارداد خود را با کمک کارشناسان حقوقی تنظیم کنید تا ریسک‌های موجود در آن به حداقل برسد.
سوالات متداول
اگر در قرارداد مشارکت در خرید ملک شرکا با هم اختلاف پیدا کنند چه اتفاقی می‌افتد؟
اگر در قرارداد مشارکت، ترتیبات خاصی در خصوص نحوه تقسیم ملک مشخص نشده باشد، هر یک از شرکا میتواند برای تقسیم ملک اقدام کند.
آیا قرارداد مشارکت میتواند بدون مدت تنظیم شود؟
خیر، یکی از مهمترین بندهای قراردادی تعیین مدت است و قرارداد بدون مدت اعتباری ندارد.
سلام
من به پدرم مبلغی پرداخت کردم تا زمینی خریداری کنه حالا می خوام اندازه پولم تو متراژ زمین سهیم بشم البته وجه نقدش برام مهمه نه اینکه حتما مالک زمین بشم حالا قولنامه بنویسم بگم ان متراژ مالکم یا مشارکت بنویسم و بگم به اندازه ان متراژ پول نقد بهم بده؟
ممنون
سلام من یک مبلغی دارم که میخوام با یکی از آشنایانم شراکت در امر خرید آپارتمان کنیم کل سرمایه از من هست وپیگیری کارها مثل پیدا کردن آپارتمان و کارهای قانونیش با شریکمه ایشون میگن سود این خرید و فروش باید مساوی تقسیم بشه ایا با توجه به اینکه کل سرمایه مال بنده است این تقسیم سود بطور مساوی درست است ممنون میشم راهنمایی بفرمابید با تشکر
سلام ایا میشه یکی از شرکارو معاف از جبران ضرر های احتمالی کرد؟سوال من جدا از قائل شدن سهم مازاد در ازای عمل بیشتر هست. ویا میشه در قرارداد درج کرد به این دلیل به این دلیل از طرف مقابل یعنی شریک معین شده در قرارداد باعث بروز خسارت بشه ان درصد از سهمش یا ان درصد مشخص به شکل کلی تقدیم شریک مقابل کنه؟ متشکرم
سلام
من یک واحد آپارتمان دارم می خوام یک دهم از اون رو با یک نفر شریک بشم
برای اینکار قولنامه بهتره یا قرارداد مشارکت؟
و چه بندهایی باید داشته باشه؟
با سلام و احترام
لطفا به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نموده و طی تنظیم سند رسمی اقدام به انتقال و فروش نمایید.
مجموعه حقوقی وینداد
سلام از روی قراداد خرید آپارتمان می شود سهم رو در دفترخانه ثبت کرد؟
با سلام و احترام
بله امکان ثبت در دفترخانه وجود دارد.
مجموعه حقوقی وینداد