معامله اموال غیرمنقول در ایران از رونق قابل توجهی برخوردار است. خرید و فروش خانه‌های آپارتمانی نیز در این میان رواج بیشتری دارند. برای انجام یک معامله امن و قانونی نیاز است تا قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی منعقد شود.
در این مطلب از مجله حقوقی وینداد به سراغ نکات تنظیم قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی و بندهای مهم و کاربردی آن رفته‌ایم.
با ما همراه باشید.
قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی چه بندهایی دارد؟
برای تنظیم قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی مانند سایر قراردادهای فروش از جمله قرارداد فروش کالا، لازم است بندهای مختلفی را در قرارداد درج کرد. در ادامه مهم‌ترین بندهای این قرارداد را با توضیحات لازم ارائه کرده‌ایم.
مشخصات طرفین قرارداد
در این بند باید مشخصات فروشنده و خریدار ملک مسکونی قید شود. اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی، نشانی، کد ملی و… براش اشخاص حقیقی لازم به ذکر است. همچنین گاهی ممکن است خریدار شخص حقوقی باشد که در این حالت، باید اطلاعات شماره ثبت، مقر و… نیز درج شود.
موضوع قرارداد
در بند موضوع قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی لازم است اطلاعات جامعی از ملک مسکونی مورد نظر درج شود. به طور مثال مشخصات مساحت، موقعیت مکانی، امکانات ملک مسکونی و… اهمیت زیادی دارد.
فراموش نکنید پیش از تدوین این بند، بازدید از ملک مسکونی را انجام دهید و مشخصات را تطابق دهید.
مدت قرارداد
مدت قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی، مانند سایر قراردادهای خرید و فروش معمولا از تاریخ امضای قرارداد تا انتقال سند رسمی درج می‌شود. توصیه می‌شود این مدت را به دقت و همراه با تاریخ مشخص قید کنید.
مبلغ قرارداد
مبلغ قرارداد باید به طور دقیق در این بند نوشته شود. تصریح مبلغ هر متر مربع از ملک مسکونی و مبلغ کل قرارداد در این بخش ضروری است. همچنین توصیح شیوه پرداخت مبلغ قرارداد هم اهمیت زیادی دارد. به طور مثال می‌توان ۳۰ درصد از مبلغ قرارداد را پس از امضا و مابقی را پس از تحویل کامل ملک مسکونی به فروشنده پرداخت کرد.
تعهدات خریدار
خریدار باید متعهد به پرداخت کامل مبلغ قرارداد به فروشنده شود تعهد به شیوه پرداخت مبلغ قرارداد نیز اهمیت زیادی دارد که باید خریدار به آن پایبند باشد.
تعهدات فروشنده
تعهد اصلی و اولیه فروشنده در قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی، تحویل موضوع قرارداد مطابق با تاریح مقرر و با کیفیت مورد توافق با خریدار است. در صورتی که ملک مسکونی تحویل شده به خریدار، فاقد مشخصات مورد توافق باشد می‌توان اقدام به دریافت خسارت و یا فسخ قرارداد کرد.
همچنین می‌توان پرداخت کلیه مالیات و عوارض شهرداری متعلق به ملک مسکونی را بر عهده فروشنده نهاد.
تعهد به حضور در زمان و مکان مشخص برای انتقال سند نیز وظیفه مهمی است که می‌توان در این بند به آن اشاره داشت.
فسخ قرارداد
طرفین قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی می‌توانند در بند فسخ قرارداد اسباب خاتمه قرارداد را تنظیم کنند. به طور معمول، دو مورد اصلی از علل فسخ قرارداد، عدم تحویل به موقع و درست موضوع معامله توسط فروشنده و عدم پرداخت به موقع مبلغ قرارداد توسط خریدار هستند که می‌توان در این بند نیز آنها را تصریح کرد.
توجه به موضوع خیارات در قانون مدنی نیز اهمیت زیادی در تدوین بند فسخ قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی دارد.
همچنین طرفین این اختیار را دارند در این بند ذکر کنن تمامی خیارات قانونی اسقاط شده‌اند و هیچ یک از خریدار و فروشنده حق استفاده از آنها را ندارند.
فورس ماژور
گاهی ممکن است انجام تعهدات طرفین در قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی به دلایل مختلفی ممتنع شود. اگر این دلایل خارج از ارداه و پیشبینی طرفین باشد مسئولیتی برای آنها به دنبال ندارد. این اسباب که به فورس ماژور یا قوای قهریه هم معروف هستند شامل حوادث طبیعی مانند زلزله، آتش سوزی، سیل و یا جنگ و سایر اسباب غیرقابل پیش بینی هستند.
مثلا اگر فروشنده پیش از تحویل ملک مسکونی متوجه بشود ملک مسکونی بر اثر سیل تخریب شده است مسئولیت قراردادی ندارد. البته می‌توان در این بند پرداخت خسارت را در موارد فورس ماژور نیز شرط کرد.
حل‌وفصل اختلافات
در دنیای امروز حقوق، اختلافات میان طرفین قرارداد، به عنوان عنصر جدایی‌ناپذیر قراردادهای حقوقی پذیرفته شده‌اند. در قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی هم ممکن است اختلافات فنی یا حقوقی خاصی میان کارفرما و طراح به وجود بیاید. در این وضعیت، توسل به مذاکره یا حل اختلاف بوسیله کارشناس و یا داور راه حل مناسبی به حساب می‌آید.
به عنوان راهکار نهایی نیز طرفین می‌توانند ارسال اختلاف به محاکم صالح قضایی را در این بند پیشبینی کنند.
مقررات ناظر بر قرارداد
از آنجایی که هیچ گاه نمی‌توان در قرارداد حقوقی تمام موارد را پیشبینی کرد، بهتر است طی یک بند در قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی ذکر شود که سایر ابهامات و موضوعات حول این قرارداد، از سوی قانون مدنی تعیین تکلیف می‌شود و به عبارت دیگر قانون مدنی ناظر بر مقررات این قرارداد خواهد بود.
تعدد نسخه‌های قرارداد
پیشنهاد می‌شود قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی را در حداقل دو نسخه تنظیم کنید و هر یک از نسخ نزد طرفین قرارداد باشد تا در موارد اختلاف، خریدار و فروشنده بتوانند به قرارداد استناد کنند.
نکات مهم تنظیم قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی چیست؟
پس از بررسی بندهای مهم قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی، در ادامه به برخی نکات مهم در معاملات ملک مسکونی اشاره می‌کنیم.
مدارک شناسایی طرف معامله را بررسی کنید!
پیش از ورود به مراحل خرید و فروش ملک مسکونی لازم است طرفین معامله، اسناد و مدارک موجود را به دقت بررسی کنند.
تطبیق اطلاعات سند ملک مسکونی با اطلاعات فروشنده (نام و نشانی و کد ملی و…) یکی از مهم‌ترین مراحل خرید و فروش ملک مسکونی به حساب می‌آید. بررسی مدارکی مانند وکالت‌نامه (در صورت فروش توسط وکیل و نماینده) هم در این مرحله توصیه می‌شود.
اخذ استعلام‌های مختلف، مانند استعلام ورشکستگی یا ممنوع‌المعامله بودن فروشنده و… نیز سبب می‌شود معامله ملک مسکونی در نهایت امنیت و اطمینان انجام شود.
بازدید حضوری از ملک مسکونی را فراموش نکنید!
در اکثر موارد، صرف بررسی سند ملک مسکونی کفایت نمی‌کند و پیشنهاد می‌شود، خریدار ملک مسکونی مورد معامله را از نزدیک مشاهده کند.
تطبیق جزئیات سند ملک مسکونی با واقعیت، از جمله، مساحت، محل وقوع، دسترسی و… موضوع مهمی است که خریداران باید در بازدید از ملک مسکونی به آن توجه داشته باشند.
تنظیم قولنامه برای خرید و فروش ملک مسکونی ضروری است!
اصولا تنظیم قولنامه در معاملات اموال منقول و غیرمنقول، اهمیت زیادی دارد. دلیل این امر این است که معمولا معاملات مذکور، به سرعت انجام نمی‌شوند و طی فرآیندهای آن مدت زمان زیادی می‌طلبد. به همین خاطر توصیه می‌شود با تنظیم قولنامه، طر فین معامله، به حضور در دفتر اسناد رسمی در تاریخ و مکان مشخصی، متعهد شوند.
لازم به ذکر است که تنظیم و نگارش قولنامه، به عنوان سند حقوقی مهم در معاملات، نیازمند دانش و تخصص حقوقی است و بایستی برای انجام آن از مهارت و تجربه وکلا و حقوقدانان امور قراردادها استفاده کرد.
از نکات مهم مندرج در قولنامه می‌توان به مشخصات طرفین معامله ملک مسکونی، مشخصات موضوع معامله (ملک مسکونی)، مبلغ قرارداد، شیوه پرداخت، زمان و مکان انتقال سند و… اشاره کرد. در آخر این مطلب به این نکات و بندهای مهم اشاره کرده‌ایم.
مشاور املاک معتبر پیدا کنید!
اگر چه می‌توان خرید و فروش ملک مسکونی را بدون واسطه‌گری مشاوران املاک هم انجام داد، اما تجربه نشان داده است، استفاده از خدمات مشاوران املاک تا حد زیادی امنیت معامله ملک مسکونی را برای طرفین آن تضمین می‌کند.
در اکثر معاملات، طرفین قرارداد یکدیگر را به خوبی نمی‌شناسند. به همین خاطر نقش مشاور املاک به عنوان شخصی که معامله را مدیریت می‌کند، مهم است. مشاور املاک با دریافت مرحله به مرحله مدارک از طرفین می‌تواند نقش مهمی در راستای اعتمادسازی بین طرفین خرید و فروش ملک مسکونی داشته باشد.
با این حال باید توجه داشت که همه دفاتر مشاور املاک لزوما قابل اعتماد نیستند و باید تلاش کرد تا مشاور املاک رسمی و دارای مجوز از اتحادیه مشاورین املاک یافت.
توجه به وضعیت خاص ملک مسکونی مهم است!
وضعیت هر ملک در خرید و فروش ممکن است پیچیده‌تر از چیزی باشد که خریدار تصور می‌کند. به طور مثال برخی ملک مسکونی‌ها و زمین‌ها و اراضی در طرح‌های کشاورزی یا توسعه‌ای هستند. برخی ملک مسکونی‌ها ممکن است از نظر وضعیت، مصادره‌ای، اوقافی، ورثه‌ای (با چند مدعی) محسوب شوند. چنین مواردی سبب می‌شود انتقال سند ملک مسکونی به شدت دشوار شود.
به همین خاطر توصیه می‌شود با استفاده از کد رهگیری مخصوص سند ملک مسکونی، از آخرین وضعیت ملک مسکونی مورد نظر اطلاع پیدا کنید.
انتقال سند را جدی بگیرید!
گاهی ممکن است خریدار در معامله خرید و فروش ملک مسکونی، تصور کند با تنظیم قولنامه و تحویل گرفتن ملک مسکونی، معامله کامل شده است. اما باید به یاد داشت هر چند تسلیم فیزیکی ملک مسکونی به خریدار اهمیت زیادی دارد اما انتقال سند ملک مسکونی در دفاتر اسناد رسمی مرحله بسیار مهمی است که باید انجام شود.
در بسیاری از موارد کلاهبرداری دیده شده است که با تحویل ملک مسکونی و تنظیم قولنامه، خریدار انتقال سند را جدی نگرفته است و در نهایت متوجه شده است ملک مذکور به شخص دیگری نیز واگذار شده است.
وجود یک مشاور حقوقی باتجربه در طول فرآیند خرید و فروش ملک مسکونی به طرفین معامله این کمک را می‌کند که مشکلات حقوقی بالقوه، بروز و ظهور نیابند.
نیاز به تنظیم قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی دارید؟
در این مطلب به بندهای مهم و اساسی قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی اشاره کردیم. این بندها با سایر قراردادهای خرید و فروش مثل خرید ملک، قرارداد خرید و فروش ماشین آلات و قطعات و غیره درج می‌شوند. برای تنظیم قرارداد جامع، همواره لازم است موارد مختلف و موثر در رابطه خریدار و فروشنده بررسی شود. به همین خاطر نمی‌توان صرفا با اتکا به بندهای اساسی این مطلب، نسبت به تنظیم قرارداد فروش قطعی ملک مسکونی اقدام کرد.
در نتیجه توصیه می‌شود حتما برای تنظیم قرارداد خود از متخصصان و کارشناسان حقوقی بهره بگیرید.
ما در وینداد با ارائه خدمات تنظیم و بررسی قرارداد، خدمات مشاوره‌ای متنوع و بهره‌مندی از مشاوران و وکلای دادگستری قادر هستیم تا تک تک نگرانی‌های شما را در راستای تنظیم یک قرارداد دقیق و کامل را برطرف کنیم.
خوب وآموزنده بود.منتظرراهنمایی های بعدی تان هستم.آفرین