قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست یکی از پرکاربردترین قراردادهای پیمانکاری هستند که میان اشخاص حقیقی و حقوقی برای موضوعات مختلفی تنظیم می‌شوند. تا جایی که بسیاری از افراد قراردادهای پیمانکاری با عنوان قرارداد های پیمانکاری ساختمان می‌شناسند. در این مقاله قصد داریم تا به صورت مختصر و مفید، به بررسی صفر تا صد قرارداد پیمانکاری ساختمان، نکات و قواعد حقوقی تنظیم این نوع قراردادها بپردازیم. ضمن اینکه اگر قصد ساخت و ساز داشته باشید به این سوال که چگونه کار پیمانکاری بگیریم، در ادامه پاسخ خواهیم داد.
قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟
قرارداد پیمانکاری ساختمان یک توافق قانونی است که بین کارفرما و پیمانکار برای انجام کارهای ساختمانی منعقد می‌شود. این قرارداد شامل جزئیات پروژه، تعهدات و مسئولیت‌های طرفین، مدت زمان انجام کار و هزینه‌های مرتبط است. هدف اصلی این قرارداد، تضمین اجرای صحیح و به موقع پروژه ساختمانی و ایجاد شفافیت در وظایف هر یک از طرفین است. به همین دلیل، تدوین دقیق و جامع این قرارداد اهمیت بالایی دارد تا از بروز اختلافات و مشکلات در طول پروژه جلوگیری شود. برای مثال پیمانکار و کارفرما باید توافق کنند که قرارداد آن‌ها یک قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح است یا اینکه طرفین بر پیمانکاری بدون مطالح توافق دارند.
قانون پیمانکاری ساختمان
در قراردادهای پیمانکاری ساختمان، چند قانون و مقرره مهم به‌عنوان پایه حقوقی استفاده می‌شود. مهم‌ترین آن‌ها «شرایط عمومی پیمان» است که چارچوب روابط بین کارفرما و پیمانکار را مشخص می‌کند و شامل مواردی مانند زمانبندی، پرداخت‌ها و نحوه حل اختلافات است. همچنین «آیین‌نامه ارجاع کار به پیمانکاران» نحوه انتخاب پیمانکاران را بر اساس صلاحیت و رتبه‌بندی تنظیم می‌کند، مخصوصاً در پروژههای دولتی. ماده ۳۸ قانون تأمین اجتماعی نیز کارفرما را موظف می‌کند که حق بیمه کارکنان پیمانکار را از او مطالبه و پرداخت آن را پیگیری کند. در نهایت، ماده ۱۰ قانون مدنی اصل آزادی قراردادها را به رسمیت می‌شناسد، مشروط بر اینکه مفاد قرارداد خلاف قانون نباشد. رعایت این اصول، ضامن صحت و اعتبار قراردادهای ساختمانی است.
قرارداد پیمانکاری ساختمان و انواع آن
قرارداد پیمانکاری که به عنوان قرارداد ساختمانی هم شناخته می‌شود، میان اشخاص حقیقی یا حقوقی تنظیم می‌شود و به موجب آن، کارفرما انجام پروژه‌ای را مطابق با اوصاف مشخص به پیمانکار واگذار می‌کند. از این نوع قرارداد می‌توان برای ساخت و همچنین بازسازی ساختمان استفاده کرد. از این رو قرارداد بازسازی ساختمان نیز یک نوع قرارداد پیمانکاری به‌شمار می‌رود.
یکی از انواع قرارداد پیمانکاری که کاربرد زیادی دارد در حوزه ساختمان است. برخی از اموری که انجام آن‌ها به موجب قراردادهای پیمانکاری ساختمان به پیمانکار واگذار می‌شود عبارتند از تهیه مصالح، حمل و نقل مصالح، ساخت ساختمان، تامین زیرساخت‌های لازم، دریافت مجوزهای ساخت، خاکبرداری و غیره.
بر این اساس زمانی که نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان صفر تا صد را امضا می‌کنید کارفرما، پیمانکار را نماینده خود در انجام امور مختلف ساخت قرار داده است و به عبارتی، پروژه ساخت و ساز را به پیمانکار واگذار می‌کند.
انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان شامل موارد زیر هستند که هر یک از این قراردادها شرایط و ویژگی‌های مختص به خود را دارند:
- قرارداد پیمانکاری دستمزدی
- پیمانکاری مقطوع
- پیمانکاری ساخت بدون مصالح
- قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح
- قرارداد پیمانکاری امانی
قرارداد پیمانکاری ساختمان
زمانی که کارفرما تصمیم می‌گیرد پروژه ساختمانی عمرانی خود را به یک پیمانکار که ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشد واگذار کند، در این صورت این دو شخص باید یک قرارداد پیمانکاری ساختمان درصدی با یکدیگر تنظیم کرده و همکاری خود را براساس متن قرارداد پیمانکاری ساختمان پیش ببرند.
-
- طرفین قرارداد: اولین قدم در تنظیم قرارداد پیمانکاری این است که طرفین و نوع رابطه قراردادی آن‌ها مشخص باشد.
- موضوع قرارداد: این بخش همان فعالیتی است که پیمانکار باید به موجب این قرارداد انجام دهد. این فعالیت ممکن است شامل هر امری شود که در جریان ساخت و پیشبرد یک پروژه عمرانی لازم است.
- مدت قرارداد: هیچ قراردادی را نمی‌توان بدون مدت تنظیم کرد. در قراردادهای پیمانکاری علاوه‌بر تعیین مدت به‌صورت کلی جدول زمانبندی بر اساس مراحل مختلف انجام کار تعیین می‌شود.
- مبلغ قرارداد: پرداخت مبلغ معمولا طبق جدول زمانبندی است و به‌صورت چند مرحله‌ای انجام می‌شود.
- شرایط فسخ قرارداد پیمانکاری: می‌تواند بر اساس شرایط قانونی و همچنین موارد مورد توافق طرفین باشد.
- فورس‌ماژور: شرایط که دفع آن از کنترل طرفین خارج است و باعث توقف انجام تعهدات یک طرف یا طرفین می‌شود.
تعهدات کارفرما در قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟
کارفرما و پیمانکار قرارداد پیمانکاری در قبال یکدیگر وظایف و تعهداتی دارند که باید این وظایف را انجام دهند. از جمله تعهدات کارفرما در قرارداد پیمانکاری صفر تا صد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- انتظارات دقیق خود از پیمانکار را به صورت کامل مشخص کند.
- شرایط لازم برای اجرای پروژه ساختمانی را فراهم نماید.
- موظف است تا تعهدات مالی خود در قبال پیمانکار را در مواعد مقرر انجام دهد.
- پیش‌پرداختی به پیمانکار بپردازد تا شروع اجرای پروژه ممکن شود.
- تغییراتی که در نظر دارد در پروژه ساختمانی انجام شود را به اطلاع پیمانکار برساند.
تعهدات پیمانکار در قرارداد پیمانکاری چیست؟
همان طور که کارفرما در قبال پیمانکار تعهدات و وظایفی دارد، از سویی دیگر پیمانکار نیز تعهداتی در قبال کارفرما دارد. توجه داشته باشید که این تعهدات باید به صورت دقیق در متن قرارداد پیمانکاری درج گردد. برخی از تعهدات پیمانکار ساختمانی به شرح زیر است:
- اجرای عملیات ساختمانی را مطابق با شرایط قرارداد انجام دهد.
- حق واگذاری انجام پروژه به اشخاص ثالث را نخواهد داشت.
- پیمانکار باید پرسنل خود را بیمه کند و حقوق آن‌ها را بپردازد.
- پروژه ساختمانی را مطابق با قوانین و استانداردهای موجود پیش ببرد.
- در اجرای پروژه به نقشه‌های فنی و ساختمانی توجه لازم را داشته باشد.
- موظف به رعایت تمامی موارد ایمنی است.
مدل‌های کاربردی قراردادهای پیمانکاری ساختمان
برای درک بهتر قرارداد پیمانکاری ساختمان، نمونه‌هایی از این نوع قراردادها را بررسی می‌کنیم. این نمونه‌ها به شما کمک می‌کنند تا با بخش‌های مختلف یک قرارداد پیمانکاری آشنا شوید و بتوانید آن را به درستی تنظیم کنید. هر قرارداد، شرایط خاص و جزئیات مربوط به نوع خاصی از فعالیت‌های ساخت و ساز را شامل می‌شود که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم.
- قرارداد پیمانکاری اجرای سقف کاذب و نصب کناف
- قرارداد مشاوره و نظارت
- قرارداد پیمانکاری ساخت استخر
- قرارداد پیمانکاری برق ساختمان
- قرارداد پیمانکاری نقاشی ساختمان
- قرارداد پیمانکاری کاشی‌کاری و سرامیک‌کاری
- قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان
جمع‌بندی
یک قرارداد کاربردی برای واگذاری پروژه عمرانی به اشخاص به عنوان پیمانکار، قرارداد پیمانکاری است که رایج‌ترین آن در امور ساختمانی است و به عنوان نمونه قرارداد ساخت و ساز ساختمان شناخته می‌شود. در متن قرارداد پیمانکاری باید شروط عمومی و خصوصی پیمان درج گردد تا روابط طرفین قرارداد به درستی تبیین شود. در واقع نحوه نوشتن قرارداد پیمانکاری اهمیت زیادی دارد.
از جمله قراردادهای رایج می‌توان به قرارداد پیمانکاری تک نفره، قرارداد ساخت و ساز با پیمانکار و قرارداد ساخت ساختمان اشاره کرد.
بر همین اساس می‌توانید تنظیم قرارداد پیمانکاری به‌صورت اختصاصی و همچنین بررسی قراردادها را در کنار مشاوره اختصاصی به کارشناسان قراردادی بسپارید. در هر صورت قرارداد با پیمانکار ساختمان نیاز به یک سند قراردادی اصولی و قانونی دارد که باید توسط کارشناسان قراردادی تنظیم شود.
سوالات متداول
در چه صورت ممکن است مدت قرارداد پیمانکاری تمدید شود؟
چنانچه به هر دلیلی انجام پروژه ساختمانی طولانی شود، در این صورت طرفین این قرارداد می‌توانند مدت زمان قرارداد را تمدید نمایند.
پرداخت بیمه و حقوق پرسنل پیمانکار در قرارداد پیمانکاری بر عهده چه کسی است؟
در این قراردادها، کارفرما ملزم است که کارکنان خود را بیمه کرده و درصد قانونی مالیات را پرداخت کند.
6 پاسخ
باسلام بنده یک قراردادبامالک تنظیم کردم.بابت اجرای نمای ساختمان.وقتی کارشروع شددرحین کارنماتعقیرکرد.ولی تویه قرارداد چیزی ننوشتم.وبه دستمزد بنده هم چیزی اضافه نشد.ووسط کارمالک بخاطر اجرای یک طبقه روپشت بام کارنماروتعطیل کرد.وازماخواست که پشت بام رو انجام بدیم.ماهم همه کارهای لازم واجراکردیم.ودرنهایت سقف ماند.ودوباره شروع به اجرای نماکردیم.ومالک بجای تامین کردن تعهدات مالی وتعقیرنما.یک زمانی رومشخص کردن وتاریخ‌زدن وشفاهی به بنده گفتن کارومشغول شوواینجاراامضابزن تاپول بهتون فرداپس فردابدم اما‌ایشون‌پرداخت‌نکردن‌وبنده‌ازنظرمالی.به‌بن‌بست‌خورده‌وتوان‌تامین‌نیرورانداشتم‌ودوباره‌نمای‌ایشان‌هم‌تعیرکرد.ونتوانستم‌سرموقع‌کارراتحویل‌بدهم‌‌وقتی‌کاررابه‌اتمام‌رساندم‌مالک‌ازپرداخت‌طلب‌بنده‌سربازکرد‌وگفتن‌شما‌به‌دلیل‌تاخییرطلبی‌نداری‌وروزی۵ملیون‌جریمه‌هم‌داری.حالا‌من‌ماندم‌وکلی‌بدهی‌به نظرشما‌میتوانم‌حقم‌رابگیرم یاخیر.درضمن.بابت‌تمامی‌صحبت‌ها.هم‌پرینت‌بانکی‌موجودهست‌هم‌شاهدبابت‌تعقیرنما.وهم‌کارهایی‌که‌انجام‌دادیم‌موجودمیباشد.
سلام و وقت بخیر
با توجه به توضیحات شما، چند نکته حقوقی مهم وجود دارد که باید به آن توجه شود:
۱. تغییرات در کار و عدم ثبت کتبی
اگر در طول کار، مالک تغییراتی در نمای ساختمان ایجاد کرده و این تغییرات به صورت کتبی در قرارداد ثبت نشده، اما شما شاهد و مدارک (مانند پرینت بانکی و اسناد پرداخت و شواهد عینی کار انجام‌شده) دارید، این موارد می‌تواند نزد دادگاه یا شورای حل اختلاف به عنوان دلیل ارائه شود.
طبق عرف و رویه قضایی، در صورت تغییر کارفرما در موضوع یا حجم کار (بدون توافق کتبی بر سر دستمزد جدید)، پیمانکار مستحق مطالبه اجرت‌المثل یا اجرت‌المسمی متناسب با کار انجام‌شده است.
۲. عدم پرداخت مطالبات و تعهدات مالی مالک
اگر مالک تعهدات مالی خود را انجام نداده و پرداخت‌ها با تأخیر یا اصلاً انجام نشده، شما می‌توانید مطالبه طلب خود و خسارت تأخیر تأدیه را از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف پیگیری کنید.
ماده ۲۲۱ قانون مدنی: اگر یکی از طرفین قرارداد تعهدات خود را انجام ندهد، طرف دیگر می‌تواند الزام او را به انجام تعهد یا مطالبه خسارت از دادگاه بخواهد.
ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی (۱۳۷۹): در صورت تأخیر در پرداخت دین و تغییر شاخص قیمت سالانه، طلبکار می‌تواند مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نماید.
۳. ادعای جریمه تأخیر توسط مالک
اگر در قرارداد کتبی، شرط جریمه تأخیر (وجه التزام) به ازای هر روز تأخیر درج نشده باشد، مالک نمی‌تواند به صورت یک‌طرفه و صرفاً شفاهی چنین جریمه‌ای را مطالبه کند.
حتی اگر چنین شرطی در قرارداد باشد، اما تأخیر ناشی از عدم پرداخت به‌موقع دستمزد یا تغییرات مکرر توسط مالک باشد، شما می‌توانید این موارد را به عنوان علت موجه تأخیر اثبات کنید و از پرداخت جریمه معاف شوید.
۴. اقدامات عملی پیشنهادی
جمع‌آوری مدارک:
پرینت بانکی، مکاتبات، پیامک‌ها، اسناد پرداخت و شهادت شهود درباره تغییرات نما و پرداخت‌ها را جمع‌آوری کنید.
ارسال اظهارنامه رسمی:
از طریق دفاتر خدمات قضایی، اظهارنامه‌ای به مالک ارسال و طلب خود و خسارت تأخیر را مطالبه کنید.
طرح دادخواست:
در صورت عدم پرداخت، می‌توانید به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی (بسته به مبلغ طلب) دادخواست مطالبه وجه و خسارت تأخیر تأدیه بدهید و مدارک و ادله خود را ضمیمه کنید.
در نهایت،
شما حق مطالبه دستمزد و خسارت تأخیر را دارید، به‌ویژه اگر بتوانید اثبات کنید تأخیر ناشی از عدم پرداخت مالک و تغییرات مکرر او بوده است.
مالک بدون دلیل و شرط کتبی، حق مطالبه جریمه تأخیر ندارد.
مدارک و شواهد شما (پرینت بانکی، شهادت شهود، مستندات کار انجام‌شده) در اثبات حقانیت شما بسیار مؤثر است.
سلام، یه سوال دارم اگر پیمانکار در زمان مقرر کار را تحویل نده، کارفرما از نظر قانونی می‌تونه چیکار کنه؟
سلام و وقت بخیر
اگه پیمانکار در زمان مقرر کار رو تحویل نده و دلیل موجهی نداشته باشه، کارفرما می‌تونه طبق قرارداد خسارت تأخیر بگیره یا حتی قرارداد رو فسخ کنه. همچنین اگه توی قرارداد شرطی برای جریمه تأخیر (وجه التزام) در نظر گرفته شده باشه، کارفرما می‌تونه اون مبلغ رو از طلب پیمانکار کم کنه یا ازش بخواد پرداخت کنه. در صورتی هم که اختلافی پیش بیاد، موضوع قابل پیگیری از طریق داوری یا مراجع قضایی هست.
ممنون از مطلب کاربردی‌تون. اگه امکانش هست یه نمونه قرارداد پیمانکاری هم بذارید که راحت‌تر بشه استفاده کرد.
سلام و وقت بخیر در بانک قراردادهای وینداد می‌تونین به نمونه قراردادهای پیمانکاری ساختمانی و کسب و کار دسترسی داشته باشید.