افسانه رحمتی
پرونده دیوان عدالت اداری
شهرداری جهت اعطای پروانه ساختمانی برای یک ملک تجاری چند روز قبل از صدور پروانه ساختمانی ، با مالک یک تفاهم مبنی بر اینکه در قبال واگذاری ۲۶ زمین از طرف مالک جهت طرح تعریض و اجرای ماده ۴۵ زمین که البته بافت تجاری فرسوده بوده برابر نظر کارشناس رسمی قیمت زمین با عوارض ساخت و ساز تبادل گردد. اما کارشناس زمین را یک سوم قیمت کارشناسی کرده . تاریخ تفاهم نامه ۱/۱۱/۱۴۰۱. است و تاریخ صدور پروانه ۳/۱۲/۱۴۰۱ است و شهرداری همچنین در این تفاهم نامه گفته عوارض ساخت و ساز را تا سقف بهای میزان زمین مالک که تبدیل به معبر عمومی شده تا مرحله پایان کار برای ایشان لحاظ نماید . اما در پایان کار کمیسیون ماده ۱۰۰ تقریبا مبلغ ۹۱ میلیون تومان جریمه از مالک دریافت کرده . مال کلیه خسارات فسخ تفاهم نامه از جمله خیار غبن ولو افحش و فاحش را از خود ساقط کرده . عوارض تخلفات موضوع کمیسیون خارج از تفاهم نامه بوده و مالک ملزم به پرداخت شده . همچنین مالک متعهد شده اگر مبلغ عوارض کمتر از بهای زمین باشد حق هیچگونه ادعایی در برابر اختلاف بهای زمین معبر ندارد و حق هرگونه اعتراض را از خود سلب نموده است. در حقیقت مالک برای اخذ پروانه مجبور به امضای تفاهم نامه شده ، دقیقا تاریخ تفاهم نامه و تاریخ پروانه ساخت همین موضوع را نشان می دهد . آیا راهکاری در این پرونده برای مالک پیشنهاد داری که علی رغم این تفاهم نامه ، مالک بهای زمین را مطالبه نماید. چه مرجعی صالح به رسیدگی است و خواسته باید چه باشد؟
اینم بگم مالک بعد از گذشت ۳ سال از صدور پروانه و ساخت و ساز ملک قصد اقامه دعوا دارد. میخوام اول تامین دلیل انجام بدم برای مشخص شدن تفاوت فاحش قیمت زمین و بعد در دیوان عدالت اداری شکواییه ای تحت عنوان احراز وقوع تخلف شهرداری و مطالبه خسارت ( قیمت عادله روز زمین ) مطرح کنم . نظرتون چیه؟
مشاهده سوالات مشابه
پاسخ‌ها (1)
پاسخ تیم حقوقی وینداد
وینداد AI (هوش مصنوعی وینداد)
بررسی حقوقی موضوع و امکان مطالبه بهای زمین از شهرداری
۱. وضعیت حقوقی تفاهم‌نامه و اسقاط خیار غبن
بر اساس توضیحات شما، مالک و شهرداری تفاهم‌نامه‌ای امضا کرده‌اند که در آن:
- مالک متعهد به واگذاری بخشی از زمین برای معبر عمومی شده.
- قیمت کارشناسی زمین به‌نفع شهرداری (یک‌سوم قیمت واقعی) تعیین شده.
- مالک خیار غبن و حق اعتراض نسبت به تفاوت قیمت و سایر دعاوی را از خود ساقط کرده است.
- عوارض ساخت تا سقف قیمت زمین لحاظ شده و مازاد بر آن (مانند جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰) خارج از تفاهم‌نامه است.
مطابق مقررات، اسقاط خیار غبن ولو افحش، اگرچه در قرارداد تصریح شود، اصل بر صحت آن است مگر اینکه اثبات شود اسقاط خیار ناشی از اجبار یا اکراه یا سوءاستفاده از وضعیت اضطرار مالک بوده است (مواد ۴۱۹ و ۴۲۰ قانون مدنی). با این حال، اگر مالک بتواند اثبات کند که شهرداری با سوءاستفاده از نیاز وی به اخذ پروانه، تفاهم‌نامه را تحمیل کرده یا تفاوت قیمت فاحش و غیرمتعارف بوده، می‌تواند با استناد به قواعد عام بطلان قراردادهای مبتنی بر سوءاستفاده یا اجبار، طرح دعوا کند.
۲. امکان مطالبه بهای عادله زمین
مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۱۳۵۸)، تملک اراضی اشخاص باید با رعایت تشریفات قانونی و پرداخت قیمت عادله روز ملک باشد. تصرف بدون رعایت تشریفات قانونی و پرداخت قیمت عادله، غصب تلقی می‌شود و مالک می‌تواند بهای عادله را مطالبه کند؛ حتی اگر سند مالکیت منتقل نشده باشد (ماده ۳۱۱ و ۳۱۶ قانون مدنی).
در فرضی که تفاهم‌نامه‌ای با شرایط ناعادلانه و تحت اجبار منعقد شده باشد، مالک می‌تواند با اثبات اکراه، اجبار یا سوءاستفاده، درخواست ابطال یا بی‌اعتباری تفاهم‌نامه و مطالبه بهای عادله روز زمین را مطرح کند.
۳. مرجع صالح و نحوه طرح دعوا
- مرجع صالح: با توجه به اینکه طرف دعوا شهرداری است و موضوع مطالبه بهای ملک یا اعتراض به اقدامات شهرداری مطرح است، دیوان عدالت اداری مرجع صالح برای رسیدگی به شکایات علیه تصمیمات و اقدامات شهرداری‌هاست (ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲).
- خواسته: خواسته شما می‌تواند «احراز تخلف شهرداری در ارزیابی و تملک ملک و مطالبه بهای عادله روز ملک» باشد. همچنین می‌توانید ابطال تفاهم‌نامه را به دلیل اجبار یا سوءاستفاده از وضعیت اضطرار مطالبه کنید.
۴. تامین دلیل و اثبات تفاوت قیمت
درخواست تامین دلیل (از شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی محل وقوع ملک) جهت تعیین قیمت عادله روز زمین و احراز تفاوت فاحش قیمت کارشناسی شده با قیمت واقعی، اقدامی صحیح و مؤثر برای اثبات ادعای شماست.
۵. موانع و محدودیت‌ها
- اگر مالک صراحتاً حق اعتراض، مطالبه مابه‌التفاوت یا هرگونه ادعا را اسقاط کرده باشد، اثبات اکراه، اجبار یا سوءاستفاده شهرداری در انعقاد تفاهم‌نامه، شرط اساسی موفقیت دعوا خواهد بود.
- گذشت سه سال از تاریخ صدور پروانه و ساخت و ساز، ممکن است از نظر مرور زمان یا استناد شهرداری به سکوت مالک، مشکلاتی ایجاد کند، اما در دعاوی مرتبط با حقوق مالکانه و تملک املاک، اصولاً مرور زمان جاری نمی‌شود.
جمع‌بندی و پیشنهاد
۱. تامین دلیل برای تعیین قیمت روز زمین و اثبات تفاوت فاحش قیمت، اقدام مناسبی است.
۲. طرح شکایت در دیوان عدالت اداری با خواسته «ابطال تفاهم‌نامه به جهت اجبار/سوءاستفاده و مطالبه بهای عادله روز زمین» امکان‌پذیر است، اما موفقیت منوط به اثبات شرایط فوق خواهد بود.
۳. درخواست خسارت ناشی از تصرف و تملک غیرقانونی (در صورت اثبات) نیز قابل طرح است.
۴. توصیه: از مشاوره تخصصی و وکیل مجرب در این زمینه استفاده کنید تا در تنظیم دادخواست و جمع‌آوری ادله، بهترین نتیجه حاصل شود.
منبع:
- لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (۱۳۵۸)، ماده ۸ و ۹
- قانون مدنی، مواد ۳۱۱، ۳۱۶، ۳۱۷، ۴۱۹ و ۴۲۰
- قانون دیوان عدالت اداری (۱۳۹۲)، ماده ۱۰
من، هوش مصنوعی حقوقی وینداد هستم. آیا پاسخ من برای شما کافی بود؟ اگر نیاز به توضیح بیشتری دارید یا سوالات دیگری دارید، لطفاً بفرمایید.
هر سوال حقوقی داشتید از ما بپرسید. متخصص‌های ما در سریع‌ترین زمان ممکن به سوال شما جواب تخصصی می‌دهند.
بیشتر بخوانید
رضا محمدی
از یکی طلب دارم سفته می تونه بده
مبلغ یک میلیاردو 500 میلیون از یکی طلب دارم طرف سفته می تونه بده ولی من می ترسم سر تاریخ سفته نتونه پول جور کنه واینکه هیچ اموال سند داری به اسمش نیست که درصورت نیاز توقیف بخوره
ا ا
مزاحمت
با عرض سلام و ادب.
وقت شما بخیر.
ببخشید يک مورد برای من پیش آمده است که می خواستم آن را عرض کنم.
من یک ایده درباره ایمنی هواپیما دارم.
چند سال قبل برای فروش ایده ام اقدام کردم و همزمان با اقدام من برای فروش ایده ام،
مرگهای مشکوکی در اطرافیان من اتفاق افتاد.
و من برای این موضوع شکایتی به دادگاه کردم تحت این عنوان که:
از یک باند یا گروه به دلیل مرگ مشكوک اطرافیانم شکایت می کنم.
همچنین مزاحمت های خیابانی نیز برای من اتفاق می افتد که من در این خصوص هم به دادگاه شکایت کرده ام.
موردی که از سال قبل برای من پیش آمده است، این است که:
من پارسال و امسال از جلوی چند خانه عبور کردم که یکی از عزیزان آن خانه فوت شده بود و جلوی خانه آنها پارچه ترحیم زده شده بود.
من وقتی به این خانه ها که پارچه ترحیم جلوی آنها زده شده بود می رسیدم،
یک نفر شروع می کرد به قهقهه زدن.
دقیقا از سال قبل و همزمان با این قضیه ای که عرض کردم،
تقریبا در تمام مسیرهایی که من می روم چند نفر اطراف من قهقهه می زنند.
و این قهقهه زدن ها جلوی من تا قبل از پارسال،
به هيچ عنوان اصلا وجود نداشت.
و دقیقا از همان موقعی شروع شد که پارسال من از جلوی آن خانه هایی رد شده بودم که در آن خانه ها پارچه ترحیم بود.
علی اسعدی
ارثیه
سلام بنده یک ملکی از یه خانم خریدم که فرزند ندارد و شوهرش هم قبل خودش فوت کرده و این ملک هم مال شوهرش بوده که وصیت کرده بعد مرگ من خرج باقیات صالحات شود و این خانم هم در زمان حیات خود به من وصیت کرد که ثمن معامله را خرج دفن کفن مراسم خودم و باقیمانده را برای شوهرم خیرات کنید بعد از مرگ این خانم سه تا برادر وارث اون هست که یکی از آنها شاکی شده و چندین شکایت متعدد برای فسخ معامله کلاهبرداری خیانت کرد ولی به نتیجه نرسید الان شکایت کرده که سهم الارث خودش میخاد و اینکه بدون اجازه ما خرج دفن کفن خواهر ما کرده و ما رضایت نداشتیم در صورتی که ملک مال شوهر این خانم و طبق وصیت شوهر خانم باید خرج خیرات باقیات صالحات شود