پرونده دیوان عدالت اداری

بررسی حقوقی موضوع و امکان مطالبه بهای زمین از شهرداری

۱. وضعیت حقوقی تفاهم‌نامه و اسقاط خیار غبن

بر اساس توضیحات شما، مالک و شهرداری تفاهم‌نامه‌ای امضا کرده‌اند که در آن:

• مالک متعهد به واگذاری بخشی از زمین برای معبر عمومی شده.


• قیمت کارشناسی زمین به‌نفع شهرداری (یک‌سوم قیمت واقعی) تعیین شده.


• مالک خیار غبن و حق اعتراض نسبت به تفاوت قیمت و سایر دعاوی را از خود ساقط کرده است.


• عوارض ساخت تا سقف قیمت زمین لحاظ شده و مازاد بر آن (مانند جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰) خارج از تفاهم‌نامه است.

مطابق مقررات، اسقاط خیار غبن ولو افحش، اگرچه در قرارداد تصریح شود، اصل بر صحت آن است مگر اینکه اثبات شود اسقاط خیار ناشی از اجبار یا اکراه یا سوءاستفاده از وضعیت اضطرار مالک بوده است (مواد ۴۱۹ و ۴۲۰ قانون مدنی). با این حال، اگر مالک بتواند اثبات کند که شهرداری با سوءاستفاده از نیاز وی به اخذ پروانه، تفاهم‌نامه را تحمیل کرده یا تفاوت قیمت فاحش و غیرمتعارف بوده، می‌تواند با استناد به قواعد عام بطلان قراردادهای مبتنی بر سوءاستفاده یا اجبار، طرح دعوا کند.

۲. امکان مطالبه بهای عادله زمین

مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۱۳۵۸)، تملک اراضی اشخاص باید با رعایت تشریفات قانونی و پرداخت قیمت عادله روز ملک باشد. تصرف بدون رعایت تشریفات قانونی و پرداخت قیمت عادله، غصب تلقی می‌شود و مالک می‌تواند بهای عادله را مطالبه کند؛ حتی اگر سند مالکیت منتقل نشده باشد (ماده ۳۱۱ و ۳۱۶ قانون مدنی).

در فرضی که تفاهم‌نامه‌ای با شرایط ناعادلانه و تحت اجبار منعقد شده باشد، مالک می‌تواند با اثبات اکراه، اجبار یا سوءاستفاده، درخواست ابطال یا بی‌اعتباری تفاهم‌نامه و مطالبه بهای عادله روز زمین را مطرح کند.

۳. مرجع صالح و نحوه طرح دعوا

• مرجع صالح: با توجه به اینکه طرف دعوا شهرداری است و موضوع مطالبه بهای ملک یا اعتراض به اقدامات شهرداری مطرح است، دیوان عدالت اداری مرجع صالح برای رسیدگی به شکایات علیه تصمیمات و اقدامات شهرداری‌هاست (ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲).


• خواسته: خواسته شما می‌تواند «احراز تخلف شهرداری در ارزیابی و تملک ملک و مطالبه بهای عادله روز ملک» باشد. همچنین می‌توانید ابطال تفاهم‌نامه را به دلیل اجبار یا سوءاستفاده از وضعیت اضطرار مطالبه کنید.

۴. تامین دلیل و اثبات تفاوت قیمت

درخواست تامین دلیل (از شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی محل وقوع ملک) جهت تعیین قیمت عادله روز زمین و احراز تفاوت فاحش قیمت کارشناسی شده با قیمت واقعی، اقدامی صحیح و مؤثر برای اثبات ادعای شماست.

۵. موانع و محدودیت‌ها

• اگر مالک صراحتاً حق اعتراض، مطالبه مابه‌التفاوت یا هرگونه ادعا را اسقاط کرده باشد، اثبات اکراه، اجبار یا سوءاستفاده شهرداری در انعقاد تفاهم‌نامه، شرط اساسی موفقیت دعوا خواهد بود.


• گذشت سه سال از تاریخ صدور پروانه و ساخت و ساز، ممکن است از نظر مرور زمان یا استناد شهرداری به سکوت مالک، مشکلاتی ایجاد کند، اما در دعاوی مرتبط با حقوق مالکانه و تملک املاک، اصولاً مرور زمان جاری نمی‌شود.

جمع‌بندی و پیشنهاد

۱. تامین دلیل برای تعیین قیمت روز زمین و اثبات تفاوت فاحش قیمت، اقدام مناسبی است.
۲. طرح شکایت در دیوان عدالت اداری با خواسته «ابطال تفاهم‌نامه به جهت اجبار/سوءاستفاده و مطالبه بهای عادله روز زمین» امکان‌پذیر است، اما موفقیت منوط به اثبات شرایط فوق خواهد بود.
۳. درخواست خسارت ناشی از تصرف و تملک غیرقانونی (در صورت اثبات) نیز قابل طرح است.
۴. توصیه: از مشاوره تخصصی و وکیل مجرب در این زمینه استفاده کنید تا در تنظیم دادخواست و جمع‌آوری ادله، بهترین نتیجه حاصل شود.

منبع:

• لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (۱۳۵۸)، ماده ۸ و ۹


• قانون مدنی، مواد ۳۱۱، ۳۱۶، ۳۱۷، ۴۱۹ و ۴۲۰


• قانون دیوان عدالت اداری (۱۳۹۲)، ماده ۱۰

من، هوش مصنوعی حقوقی وینداد هستم. آیا پاسخ من برای شما کافی بود؟ اگر نیاز به توضیح بیشتری دارید یا سوالات دیگری دارید، لطفاً بفرمایید.