افسانه رحمتی
پرونده دیوان عدالت اداری
شهرداری جهت اعطای پروانه ساختمانی برای یک ملک تجاری چند روز قبل از صدور پروانه ساختمانی ، با مالک یک تفاهم مبنی بر اینکه در قبال واگذاری ۲۶ زمین از طرف مالک جهت طرح تعریض و اجرای ماده ۴۵ زمین که البته بافت تجاری فرسوده بوده برابر نظر کارشناس رسمی قیمت زمین با عوارض ساخت و ساز تبادل گردد. اما کارشناس زمین را یک سوم قیمت کارشناسی کرده . تاریخ تفاهم نامه ۱/۱۱/۱۴۰۱. است و تاریخ صدور پروانه ۳/۱۲/۱۴۰۱ است و شهرداری همچنین در این تفاهم نامه گفته عوارض ساخت و ساز را تا سقف بهای میزان زمین مالک که تبدیل به معبر عمومی شده تا مرحله پایان کار برای ایشان لحاظ نماید . اما در پایان کار کمیسیون ماده ۱۰۰ تقریبا مبلغ ۹۱ میلیون تومان جریمه از مالک دریافت کرده . مال کلیه خسارات فسخ تفاهم نامه از جمله خیار غبن ولو افحش و فاحش را از خود ساقط کرده . عوارض تخلفات موضوع کمیسیون خارج از تفاهم نامه بوده و مالک ملزم به پرداخت شده . همچنین مالک متعهد شده اگر مبلغ عوارض کمتر از بهای زمین باشد حق هیچگونه ادعایی در برابر اختلاف بهای زمین معبر ندارد و حق هرگونه اعتراض را از خود سلب نموده است. در حقیقت مالک برای اخذ پروانه مجبور به امضای تفاهم نامه شده ، دقیقا تاریخ تفاهم نامه و تاریخ پروانه ساخت همین موضوع را نشان می دهد . آیا راهکاری در این پرونده برای مالک پیشنهاد داری که علی رغم این تفاهم نامه ، مالک بهای زمین را مطالبه نماید. چه مرجعی صالح به رسیدگی است و خواسته باید چه باشد؟
اینم بگم مالک بعد از گذشت ۳ سال از صدور پروانه و ساخت و ساز ملک قصد اقامه دعوا دارد. میخوام اول تامین دلیل انجام بدم برای مشخص شدن تفاوت فاحش قیمت زمین و بعد در دیوان عدالت اداری شکواییه ای تحت عنوان احراز وقوع تخلف شهرداری و مطالبه خسارت ( قیمت عادله روز زمین ) مطرح کنم . نظرتون چیه؟
مشاهده سوالات مشابه
پاسخ‌ها (1)
پاسخ تیم حقوقی وینداد
وینداد AI (هوش مصنوعی وینداد)
بررسی حقوقی موضوع و امکان مطالبه بهای زمین از شهرداری
۱. وضعیت حقوقی تفاهم‌نامه و اسقاط خیار غبن
بر اساس توضیحات شما، مالک و شهرداری تفاهم‌نامه‌ای امضا کرده‌اند که در آن:
- مالک متعهد به واگذاری بخشی از زمین برای معبر عمومی شده.
- قیمت کارشناسی زمین به‌نفع شهرداری (یک‌سوم قیمت واقعی) تعیین شده.
- مالک خیار غبن و حق اعتراض نسبت به تفاوت قیمت و سایر دعاوی را از خود ساقط کرده است.
- عوارض ساخت تا سقف قیمت زمین لحاظ شده و مازاد بر آن (مانند جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰) خارج از تفاهم‌نامه است.
مطابق مقررات، اسقاط خیار غبن ولو افحش، اگرچه در قرارداد تصریح شود، اصل بر صحت آن است مگر اینکه اثبات شود اسقاط خیار ناشی از اجبار یا اکراه یا سوءاستفاده از وضعیت اضطرار مالک بوده است (مواد ۴۱۹ و ۴۲۰ قانون مدنی). با این حال، اگر مالک بتواند اثبات کند که شهرداری با سوءاستفاده از نیاز وی به اخذ پروانه، تفاهم‌نامه را تحمیل کرده یا تفاوت قیمت فاحش و غیرمتعارف بوده، می‌تواند با استناد به قواعد عام بطلان قراردادهای مبتنی بر سوءاستفاده یا اجبار، طرح دعوا کند.
۲. امکان مطالبه بهای عادله زمین
مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۱۳۵۸)، تملک اراضی اشخاص باید با رعایت تشریفات قانونی و پرداخت قیمت عادله روز ملک باشد. تصرف بدون رعایت تشریفات قانونی و پرداخت قیمت عادله، غصب تلقی می‌شود و مالک می‌تواند بهای عادله را مطالبه کند؛ حتی اگر سند مالکیت منتقل نشده باشد (ماده ۳۱۱ و ۳۱۶ قانون مدنی).
در فرضی که تفاهم‌نامه‌ای با شرایط ناعادلانه و تحت اجبار منعقد شده باشد، مالک می‌تواند با اثبات اکراه، اجبار یا سوءاستفاده، درخواست ابطال یا بی‌اعتباری تفاهم‌نامه و مطالبه بهای عادله روز زمین را مطرح کند.
۳. مرجع صالح و نحوه طرح دعوا
- مرجع صالح: با توجه به اینکه طرف دعوا شهرداری است و موضوع مطالبه بهای ملک یا اعتراض به اقدامات شهرداری مطرح است، دیوان عدالت اداری مرجع صالح برای رسیدگی به شکایات علیه تصمیمات و اقدامات شهرداری‌هاست (ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲).
- خواسته: خواسته شما می‌تواند «احراز تخلف شهرداری در ارزیابی و تملک ملک و مطالبه بهای عادله روز ملک» باشد. همچنین می‌توانید ابطال تفاهم‌نامه را به دلیل اجبار یا سوءاستفاده از وضعیت اضطرار مطالبه کنید.
۴. تامین دلیل و اثبات تفاوت قیمت
درخواست تامین دلیل (از شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی محل وقوع ملک) جهت تعیین قیمت عادله روز زمین و احراز تفاوت فاحش قیمت کارشناسی شده با قیمت واقعی، اقدامی صحیح و مؤثر برای اثبات ادعای شماست.
۵. موانع و محدودیت‌ها
- اگر مالک صراحتاً حق اعتراض، مطالبه مابه‌التفاوت یا هرگونه ادعا را اسقاط کرده باشد، اثبات اکراه، اجبار یا سوءاستفاده شهرداری در انعقاد تفاهم‌نامه، شرط اساسی موفقیت دعوا خواهد بود.
- گذشت سه سال از تاریخ صدور پروانه و ساخت و ساز، ممکن است از نظر مرور زمان یا استناد شهرداری به سکوت مالک، مشکلاتی ایجاد کند، اما در دعاوی مرتبط با حقوق مالکانه و تملک املاک، اصولاً مرور زمان جاری نمی‌شود.
جمع‌بندی و پیشنهاد
۱. تامین دلیل برای تعیین قیمت روز زمین و اثبات تفاوت فاحش قیمت، اقدام مناسبی است.
۲. طرح شکایت در دیوان عدالت اداری با خواسته «ابطال تفاهم‌نامه به جهت اجبار/سوءاستفاده و مطالبه بهای عادله روز زمین» امکان‌پذیر است، اما موفقیت منوط به اثبات شرایط فوق خواهد بود.
۳. درخواست خسارت ناشی از تصرف و تملک غیرقانونی (در صورت اثبات) نیز قابل طرح است.
۴. توصیه: از مشاوره تخصصی و وکیل مجرب در این زمینه استفاده کنید تا در تنظیم دادخواست و جمع‌آوری ادله، بهترین نتیجه حاصل شود.
منبع:
- لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (۱۳۵۸)، ماده ۸ و ۹
- قانون مدنی، مواد ۳۱۱، ۳۱۶، ۳۱۷، ۴۱۹ و ۴۲۰
- قانون دیوان عدالت اداری (۱۳۹۲)، ماده ۱۰
من، هوش مصنوعی حقوقی وینداد هستم. آیا پاسخ من برای شما کافی بود؟ اگر نیاز به توضیح بیشتری دارید یا سوالات دیگری دارید، لطفاً بفرمایید.
هر سوال حقوقی داشتید از ما بپرسید. متخصص‌های ما در سریع‌ترین زمان ممکن به سوال شما جواب تخصصی می‌دهند.
بیشتر بخوانید
امیرحسین جوجم
فروش اتومبیل
با سلام ،یک اتومبیل خریداری کردم،یا وکالت نامه سند رو انتقال دادم به فردی دیگری و ماشین را فروختم به ایشان،بعد از چند روز ایشان مدعی تعویض بودن غیر قان.نی موتور شده و از رفتن به تعویض پلاک ممانعت میکند،و چندین بار تماس های داشتند که شامل قذف ،فوش های ناموسی و... بوده ،من چگونه باید متوجه شم حق با ایشان هست یا نه و یا چجوری باید پیگیری کنم ؟
ممنون از مجموعه ویناد
پویا عفاری
عدم ارائه جعبه گوشی موبایل
تیر ماه ۱۴۰۳ گوشی کارکرده به قیمت ۱۱ میلیون تومان از مغازه دارای پروانه کسب معتبر خریدم. مبلغ ۵ میلیون نقدا به کارت همسر فروشنده کارت به کارت کردم. ۶ میلیون باقیمانده در دو فقره چک با مبلغ سه میلیون و سیصد هزار تومان تسلیم فروشنده شد. فروشنده فقط گوشی و کابل و شارژر را به من داد و فاکتور داخل جعبه تا پاس شدن چک ها به امانت ماند. اولین چک توسط فروشنده نقد شد دومی بعلت مشکل امضا برگشت خورد. مبلغ چک مذبور را باز به شماره کارت همسر فروشنده انتقال دادم تا سر فرصت لاشه چک و جعبه را از وی دریافت کنم. متوجه شدم فروشنده چک را در اختیار مغازه دار همکارش قرار داده لذا دوباره مبلغ را به کارت من مسترد کرد و من با مراجعه به مغازه همکار لاشه را گرفته و مبلغ را تسویه نمودم. فروشنده به دلیل برگشت خوردن متعدد چک‌ها اقدام به جمع آوری مغازه نموده بود لیکن به بنده گفت آدرس و شماره سریال را برایش پیامک نمایم تا جعبه و فاکتور را ارسال کند اما ارسال نکرد. ماه هاست تلفنش خاموش است. با مراجعه به اتحادیه مشخصات هویتی و کد ملی فروشنده را دریافت کردم. پروانه کسب فروشنده تا سال ۱۴۰۶ معتبر است اما دیگر مغازه ای ندارد.
من برای دریافت جعبه و انتقال مالکیت چه اقدام حقوقی و چه نوع شکایتی با چه عنوان و تحت کدام ماده و بند و تبصره باید انجام دهم که شامل هزینه های مترتبه شکایت و ۷ ماه بلاتکلیفی ام باشد. هیچ مدرک کاغذی دال بر خرید به بنده ارائه نشده است و انتقال مبالغ به کارت همسر فروشنده انجام یافته است.
رضا دارخانی
زنا محصنه
شکایت بر علیه خانم بکنم چقدر طول میکشه تا به نتیجه برسه این وسط هم بچه ای دارم مال خودم نیست باتشکر از وکلای عزیز