نمونه قرارداد مشارکت در ساخت عنوانی است که امروزه بیش از پیش به گوش می­‌رسد. در چند دهه اخیر تمایل مالکان خانه­‌های کلنگی به مشارکت با سازندگان برای تبدیل ملک کلنگی خود به آپارتمانی نوساز و احیاناً چند واحدی بیشتر شده و متقابلا سازندگان نیز با توجه به گرانی ملک گرایش بیشتری به تحمل صرف  هزینه‌­های ساخت، بدون نیاز به خریداری ملک، و در مقابل برخورداری از چند واحد آپارتمان دارند؛ از این رو قرارداد مشارکت در ساخت تبدیل به قراردادی پر کاربرد و مهم گردیده است.

به طور کلی منظور از قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

به طور کلی، قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که بین یک یا چند مالک و یک یا چند سازنده منعقد شده و به واسطه آن بر سر ساخت ساختمانی با مشخصات معین توافق می­‌کنند، در این قرارداد آورده و یا همان سرمایه مالک زمینی است که ساختمان در آن ساخته می­‌شود و سرمایه سازنده نیز هزینه­‌هایی است که در حین عملیات ساخت متحمل می­‌شود و نهایتاً هر کدام از طرفین مطابق توافقشان از سهمی از ساختمان ساخته شده بهره­مند می‌­شوند.

دانلود قرارداد مشارکت در ساخت

طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت چه تعهداتی دارند؟

تعهدات مالک: بارزترین تعهد مالک تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است. حتی اگر این تعهد در قرارداد برای مالک ذکر نشده باشد نیز چنین تعهدی برای وی مفروض است چرا که بدون تسلیم ملک از جانب مالک به سازنده اساساً امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت، پس بار شدن چنین تعهدی بر ذمه مالک نیازی به تصریح در قرارداد ندارد.

پرسش: اگر مالک از تسلیم ملک به سازنده خودداری کند آیا می­‌توان الزام او به تسلیم را از دادگاه خواست؟

پاسخ: بله، با توجه به این­که تسلیم ملک تعهد مالک بوده و اجرای پروژه نیز بدون تحقق تسلیم امکان پذیر نیست می­توان الزام مالک به تسلیم را از دادگاه مطالبه کرد.

تعهدات سازنده: مهم­ترین تعهدات سازنده و یا مجری طرح را می­‌توان شامل پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینه­‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک دانست، اما نکته این­جاست که غالباً در تعهدات سازنده طرفین بیشتر به اختلاف بر می­‌خورند تا در تعهدات مالک؛ چرا که تعهدات سازنده تاب تفاسیر مختلف داشته و نسبت به تعهدات مالک از وضوح کمتری برخوردار است و به نظر می­‌رسد که تعدد این تعهدات و پیچیدگی آن­ها نیز خود مزید بر علت بروز اختلافات طرفین است.

علاوه بر موارد مذکور در بالا در قراردادهای مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده می‌­شود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌­های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.

ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات در قرارداد

همان­طور که بیان شد مالک متعهد به تحویل ملک است و اگر تحویل ملک از جانب وی تحقق نیابد می­توان الزام وی را از دادگاه مطالبه کرد.

پرسش: سازنده به تعهدات خود عمل نکند ضمانت اجرایی برای عدم انجام تعهدات وی می‌­توان پیش بینی نمود؟

پاسخ: در صورتی­که سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد می­‌توان علاوه بر پیش بینی حق فسخ برای مالک مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت (هرچند اگر ملک تخریب شده باشد و سازنده از ادامه ساخت سر باز زند خسارتی که به مالک تحمیل می­‌شود سنگین و بعضاً غیر قابل جبران است). هم­چنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد مقرر شده را رعایت ننماید می­‌توان در صورت امکان وی را ملزم نمود تا نواقص را بر طرف نماید و اصلاحاتی انجام دهد و در صورتی که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز می‌­توان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه نمود که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است. برای تاخیر در پیشروی مطابق برنامه زمان بندی نیز علاوه بر پیش بینی حق فسخ، وجه التزام و خسارت برای مالک، در قرارداد­ها برای تاخیر در تحویل ملک مبلغی تحت عنوان خسارت تاخیر تادیه نیز در نظر گرفته می­‌شود.

هم­چنین در مواردی که احتمال می‌­رود اعمال سازنده خسارتی به همسایگان و یا سایر اشخاص ثالث وارد کند می­توان برای مالک این حق را در نظر گرفت که در صورتی­که مالک مجبور به پرداخت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث در نتیجه نواقص و یا اشتباهات عملیات ساخت شود، بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبالغ پرداخت شده را از وی مطالبه کند.

وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد از ناحیه مالک چگونه است؟

ممکن است پروژه برای مثال ۲۰٪ پیشرفت داشته باشد و بعد آن متوقف شده باشد و مالک نیز به علت توقف اجرا و با استفاده از شروط مندرج در قرارداد، قرارداد را فسخ نماید.

سوال: در این صورت تکلیف سازنده و هزینه­‌هایی که متحمل شده چیست؟

پاسخ: در این خصوص اگر ترتیب خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه­‌های انجام شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود در پروژه شریک خواهد بود، اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد.

برای اجتناب از چنین وضعیتی بهتر است در قرارداد پیش بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می­‌تواند هزینه­‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ­گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

سهم الشرکه طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود ولی این سهم الشرکه چگونه محاسبه می‌­شود؟ برای محاسبه سهم الشرکه طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین قیمت گذاری شده و سپس قیمت مقرر تقسیم بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه گذاری) شود.

برای ارزش گذاری آورده مالک ابتدا ارزش هر متر از ملک در منطقه معین شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می­‌شود، و بعد از آن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه­‌های اداری و هزینه­‌های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می‌­شود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه و یا ارزش کل سرمایه گذاری را تعیین نموده و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک و یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر می­‌نماید. اهمیت تعیین درصد برای سهم الشرکه از این جهت است که به عنوان مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده می‌­شود.

بخوانید
قراردادهای عمرانی از نظر تامین منابع مالی و موضوع چه نکاتی را شامل می‌شود؟

منظور از قدر السهم چیست؟

اگر ملکی که می‌­خواهد عملیات ساخت در آن انجام شود یک آپارتمان کلنگی باشد که در آن چندین مالک سکونت داشته باشند، قدر السهم موضوعیت پیدا می­‌کند. به این صورت که  ارزش پولی متراژی که هر یک از طرفین بر آن مالکیت دارند مشخص شده و سپس بر ارزش کل ملک تقسیم می‌­شود، درصد به دست آمده قدر السهم هر یک از طرفین را مشخص می­‌نماید.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت

بحث مدت زمان قرارداد در این نوع قرارداد با انواع دیگر قراردادها اندکی متفاوت است چرا که در قرارداد مشارکت در ساخت مدت زمان قرارداد اصولاً به صورت جدول زمان بندی ارائه می­شود و در آن پروژه به چندین مرحله تقسیم شده و برای اجرای هر مرحله فرصت زمانی مشخص شده و در صورت عدم رعایت زمان بندی ضمانت اجرا و جرائمی در نظر گرفته شده است.

دانلود قرارداد مشارکت در ساخت

چرا صلاحیت مالی و فنی سازنده مهم است؟

یکی از مهم­ترین مسائل در مشارکت در ساخت که بسیار مغفول مانده صلاحیت مالی و فنی سازنده است. این موضوع از این حیث اهمیت دارد که روزانه شاهد دعاوی متعدد در مراجع قضائی بر سر نداشتن توان فنی و یا مالی سازنده برای پیشبرد پروژه هستیم. بررسی صحت و سقم مدارکی که توسط سازنده ارائه می­‌شود و حسن شهرت سازنده در مسائل فنی و مالی بسیار مهم است. پس بهتر است مالک در حین عقد قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده گواهی و یا مدارکی که مثبت توان مالی او برای جلو بردن پروژه هست را بخواهد و یا سوابق اجرائی سازنده را برای اطمینان یافتن از دانش فنی وی برای اجرای عملیات ساخت جویا شود. چرا که در صورت تخریب ملک و ادامه ندادن پروژه توسط سازنده به دلیل نداشتن توان مالی و یا دانش فنی، مالک متحمل بیشترین ضرر و زیان می­‌شود. پس هر چند که نبود صلاحیت مالی و فنی سازنده منجر به بروز اختلافات گوناگون و طرح دعوا در مراجع قضائی می­‌شود ولی راه حل حقوقی برای جلوگیری از این وضعیت چندان در دسترس نیست و مهم­ترین راه برای جلوگیری از این قبیل اختلافات بررسی دقیق این مسائل قبل از انعقاد قرارداد است.

هم­چنین مسئله‌­ای که بعضاً منجر به اختلاف شده این است که سازنده با هویتی جلو می‌­آید و قراردادی را منعقد می­‌نماید که بعداً مشخص می‌­شود هویتی جعلی است پس در صورتی­که سازنده شخص حقیقی است بررسی اعتبار اسناد سجلی وی و در صورتی­که شخص حقوقی است بررسی اعتبار هویت شرکت مذکور از اهمیت زیادی برخوردار است.

هم­چنین اگر سازنده مبلغی به صورت چک و برای تضمین نزد مالک قرار می­‌دهد بررسی اعتبار چک و رعایت نکات حقوقی مربوط به چک (که نیاز به بررسی در مطلبی جدا داشته و در مطالب بعدی ارائه می­‌گردد) بسیار ضروری است.

برخی نکات حقوقی در مورد قرارداد مشارکت در ساخت

  1. برای حل اختلافات در قراردادها بعضاً داور تعیین می‌­شود اما در این رابطه همواره توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است و نه صرفاً میانجیگری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا. بنابراین اگر داور قرارداد مشارکت در ساخت را به گونه­‌ای انتخاب می­‌کنید که با طرفین قرارداد دوستی و نزدیکی دارد می‌­بایست به وی اطلاع دهید که در اثر پذیرش نقش داور، وی نهایتاً ملزم به صدور رای به نفع یک طرف و به ضرر طرف دیگر است و بدین ترتیب یک طرف قرارداد از وی رنجیده خواهد شد. در بسیاری از موارد طرفین قرارداد یا خود داور از نقش واقعی خویش مطلع نیستند و داوری را با ریش سفیدی ویا میانجیگری اشتباه می‌­گیرند. چنین اشتباهی برای داور و نیز طرفین قرارداد مشکلات جدی به بار می­آورد؛ عدم صدور رای داوری در مدت مقرر باعث می­‌شود که شرط داوری در قرارداد از بین برود و مرجع قضایی صالح به رسیدگی در اختلافات بین طرفین گردد و ممکن است داور به حکم دادگاه تا پنج سال از داوری محروم گردد علاوه بر آن به علت وجود شرط داوری در قرارداد، دادگاه نیز تا انقضای مدت داوری یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نمی­‌کند. در چنین شرایطی به جای داور، شخصی را به عنوان میانجی در قرارداد برگزینید. اگر داور در خود قرارداد مشارکت در ساخت تعیین شد بهتر است قبول داوری نیز ضمن همان قرارداد از وی اخذ شود.
  2. انتخاب کارشناس فنی مرضی الطرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار موثر است. بسیاری از مسایل و مشکالت قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناسی حل می­‌شود. حتی در صورت طرح دعوا در دادگاه یا داوری نیز می‌­توان از نظرات همین کارشناس استفاده نمود. لزومی ندارد که کارشناس فنی مورد توافق، کارشناس رسمی باشد.
  3. در خصوص امکان تخلف در ساخت (تخلف متعارفی که باعث سود طرفین است) از جانب سازنده و چگونگی پرداخت جریمه­‌های آن و اضافه ارزش حاصل از آن حتماً پیش بینی­های لازم در قرارداد انجام شود.
  4. برای تخلف از تعهدات مهم طرف مقابل حتماً وجه التزام (مثال در قالب خسارت روزانه) تعیین شود.
  5. حتی المقدور زمانبندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمانبندی ارائه شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود. تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثال فونداسیون، اسکلت و…) می­‌تواند باعث بروز مشکلاتی شود.
  6. اگر طرف قرارداد شما شرکت سهامی یا مسولیت محدود باشد (و نه شخص حقیقی) حتماً در نظر داشته باشید که در صورت تخلف وی از قرارداد، خسارات وارد بر خود را از شرکای آن شرکت نمی‌­توانید مطالبه کنید مگر این­که خالف این مساله در قرارداد تصریح شده باشد.
  7. لازمه انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت پول یا چک روز از جانب سازنده نیست و قرارداد اصولاً به محض امضاء معتبر و لازم الاجرا بوده و تمامی تعهدات بر ذمه طرفین بار می­‌شود.

همان­طور که پیداست قرارداد مشارکت در ساخت علیرغم کثرت استعمال آن قرارداد ساده‌­ای نیست و نکات حقوقی متعددی باید در آن رعایت شود که در بالا صرفاً تعداد اندکی از آن­ها بیان شد، پس در تنظیم این قراردادها حتماً از مشاوره متخصصان حقوقی بهره بگیرید.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت به چه شکل است؟ و چه تعهداتی برای مالک و سازنده دارد؟
5 (100%) 2 vote[s]


دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

عضویت در خبرنامه هفتگی
عوضیت در خبرنامه

هر یکشنبه صبح آخرین مطالب و نکات حقوقی را دریافت کنید!

close-link